Cour d’appel · 2ème CH - Section 1 — 3 avril 2025

PhD/CS

Numéro 25/1071

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRÊT DU 03/04/2025

Dossier : N° RG 23/03139 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWKW

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire :

[S] [N]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES - XL HABITAT

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 13 Février 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [S] [N]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Thomas GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMEE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES - XL HABITAT Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de MONT-DE-MARSAN sous le numéro 274 000 017 (2008 B 407), pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 07 NOVEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Le 30 août 2021, l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat », (le bailleur) a acquis un bâtiment collectif divisé en logements conventionnés, situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2021 à effet du 1er septembre 2021, XL habitat a donné à bail d'habitation à M. [N] (le locataire) le logement que celui-ci occupait dans l'immeuble depuis 2013, moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 137,28 euros incluse, de 649,38 euros payables à terme échu.

Le loyer n'étant plus réglé depuis le mois de septembre 2021, le bailleur a fait délivrer à M. [N], le 4 avril 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 4.545,69 euros, outre 155,14 euros de frais.

Par lettre du 13 avril 2022, le locataire a dénoncé l'indécence de son logement présentant un état d'humidité et de moisissures généralisé, et sollicité l'attribution d'un nouveau logement à [Localité 3].

Les causes de ce commandement n'ayant pas été honorées, le bailleur a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont de Marsan, par acte d'huissier de justice du 28 juin 2022.

Entre-temps, le locataire a fait organiser une expertise amiable confiée à un expert mandaté par son assureur protection juridique qui a déposé un rapport contradictoire en date du 11 août 2022 confirmant les désordres d'humidité et de moisissures dans le logement.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

- déclaré l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat » recevable en sa demande de résiliation de bail

- débouté M. [N] de toutes ses demandes

- constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties

- ordonné la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de cette décision

- à défaut d'exécution spontanée, ordonné l'expulsion de M. [N], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique

- autorisé le cas échéant l'office public de l'habitat de Landes « XL habitat » à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de M. [N]

- condamné M. [N] à payer à l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat », au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2023, une somme de quinze mille six cent cinquante-six euros et seize centimes (15.656,16 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur celle de 4.545,69 euros, du 28 juin 2022 sur celle de 6.023,46 euros et de cette décision pour le surplus

- condamné M. [N] à payer à l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat », à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu

- débouté l'office public de l'habitat des landes « XL habitat » de sa demande d'augmentation de l'indemnité d'occupation mensuelle

- condamné M. [N] à payer à l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat » une somme de cinq cents euros (500 euros) fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 avril 2022.

- rappelé que l'exécution provisoire de cette décision était de droit.

- dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet des landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 30 novembre 2023, M. [N] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2025.

A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture au 13 février 2025, à la demande de l'intimée et avec l'accord de l'appelant qui a indiqué ne pas vouloir répliquer aux dernières conclusions de l'intimée.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par M. [N] qui a demandé à la cour d'infirmer, en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et statuant à nouveau de :

- débouter l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat de l'ensemble des demandes, fins et conclusions comme étant infondées.

Reconventionnellement,

- juger que le logement loué à M. [N] est indécent au sens de l'article 6 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat soit à procéder au relogement de M. [N], soit à réaliser ou faire réaliser, dans le logement, les travaux nécessaires à remédier aux désordres relevés par M. [E] [K] dans son rapport d'expertise amiable contradictoire du 11 août 2022, et plus généralement les travaux propres à rendre le logement décent au sens de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et ce dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir

- assortir cette injonction de faire d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai imparti

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat à payer à M. [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral.

- juger que les loyers à échoir seront consignés sur un compte Carpa séquestre spécialement ouvert par la Carpa de [Localité 3] pour cette opération

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat à payer à M. [N] la somme de 2.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat aux entiers dépens de première instance.

Ajoutant au jugement dont appel,

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat à payer à M. [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

- condamner l'office public de l'habitat du département des Landes XL habitat aux entiers dépens d'appel.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2025 par l'office public de l'habitat des Landes- XL habitat qui a demandé à la cour de :

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries

- déclarer recevables les conclusions signifiées le 17 janvier 2025 pour le compte de l'office public de l'habitat des landes XL habitat.

- déclarer la demande de l'office public de l'habitat des landes XL habitat recevable et bien fondée.

En conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 7 novembre 2023 [...].

Y ajoutant en cause d'appel,

- condamner M. [N] à payer à l'office public de l'habitat des landes XL habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [N] aux entiers dépens d'appel.

***

MOTIFS

L'appelant fait grief au jugement entrepris d'avoir procédé à une analyse erronée des faits et du droit en lui imputant la responsabilité de la non-réalisation des travaux nécessaires à la mise aux normes réglementaires de décence de son logement alors que cette situation est imputable à l'absence de réactivité du bailleur qui n'a pris aucune initiative pour remédier utilement aux désordres signalés et constatés dans le rapport d'expertise amiable du 9 août 2022 ou proposer un nouveau logement, son intervention tardive en janvier 2024 ayant été insignifiante et alors que le logement loué l'expose à des troubles respiratoires.

L'appelant en déduit que le bailleur doit être débouté de ses demandes et condamné à le reloger, sinon à réaliser les travaux préconisés dans le rapport du 9 août 2022, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L'intimé, qui ne conteste pas la non-conformité du logement loué, objecte que le M. [N] a abusivement cessé de régler les loyers dès le mois de septembre 2021, sans avoir demandé une intervention du bailleur, les désordres ayant été signalés le 13 avril 2022, postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2022, et le locataire ayant empêché la réalisation des travaux d'entretien qui était prévus dans l'attente de la réhabilitation globale du bâtiment collectif en cours de déploiement.

L'intimé en déduit que M. [N] fait preuve d'une mauvaise foi opportuniste pour tenter de s'exonérer du paiement des loyers.

Cela posé, en concluant au rejet des prétentions du bailleur, M. [N] oppose une exception d'inexécution des obligations de délivrance d'un logement décent, défini par le décret 2002-120 du 30 janvier 2022, d'entretien des lieux loués à leur usage contractuel, et de garantie de la jouissance paisible des lieux loués, prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 1219 code civil dispose qu'une partie peut refuser son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Si, en application de ce texte, l'exception d'inexécution n'est pas subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure préalable, elle doit être invoquée de bonne foi par celui qui s'en prévaut, notamment en fournissant à son contractant la collaboration sans laquelle l'obligation réclamée ne peut être exécutée.

En outre, en matière de bail d'habitation, le locataire ne peut suspendre unilatéralement son obligation de payer les loyers que si la jouissance du logement est totalement impossible.

En l'espèce, dès le 31 août 2021, le nouveau bailleur a informé l'ensemble des locataires du programme de réhabilitation du bâtiment et des visites des logements par des techniciens, et le 3 mars 2022, et précisé qu'il assurerait les travaux d'entretien courant classiques ou relevant de la sécurité des biens et des personne dans l'attente de la réhabilitation globale.

Le bailleur a également communiqué aux locataires les coordonnées nécessaires pour contacter ses services, sur les désordres affectant son logement nécessitant des travaux d'attente.

Or, M. [N] a cessé de régler les loyers dès le mois de septembre 2021, à la suite de l'acquisition de l'immeuble par le nouveau bailleur, et il ne justifie d'aucune démarche concrète pour réclamer une intervention du bailleur dans son logement avant la délivrance du commandement de payer, le premier courrier dénonçant les désordres d'humidité étant du 13 avril 2022.

Dès lors, en suspendant unilatéralement le paiement des loyers pendant près de sept mois, sans prendre attache avec le bailleur, malgré la présence sur le site de techniciens et l'engagement de réalisation des travaux urgents d'attente, ni justifier de l'impossibilité totale de jouir de son logement, M. [N] n'a pas mis en 'uvre de bonne foi l'exception d'inexécution de nature à légitimer le non-paiement des loyers et faire échec à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Le rapport d'expertise amiable du 9 août 2022 a objectivé la présence d'importantes moisissures et humidités généralisées sur l'ensemble des cloisons périphériques de l'appartement affectant ainsi les quatre chambres, le salon séjour et la cuisine, l'ensemble des cloisons et plafonds de la salle de bain et WC aggravé par l'absence de VM, ces désordres trouvant leur origine dans une combinaison de plusieurs facteurs et plus particulièrement : la présence de ponts thermiques généralisés, un défaut de ventilation de l'habitation, une vétusté générale de l'immeuble conséquence d'une absence d'entretien et d'isolation, et la mise en 'uvre de menuiseries sans grille de ventilation.

Ce rapport établit incontestablement la non-conformité du logement aux normes de décence réglementaire, exposant M. [N], suivi pour des troubles respiratoires, à un risque sanitaire.

Toutefois, au terme de ce rapport, M. [N] a réclamé son relogement.

Si, au résultat de ce rapport d'expertise, le bailleur ne pouvait plus ignorer la non-décence du logement de M. [N], celui-ci a adopté un comportement d'évitement de toute collaboration avec le bailleur qui l'avait informé d'interventions prévues dans son logement le 9 novembre 2022, dans le cadre des études préalables à la réhabilitation du bâtiment collectif, et l'avait relancé le 28 décembre 2022 pour les travaux de traitement de l'humidité et des moisissures.

En effet, M. [N] a ignoré l'ensemble des rendez-vous et tentatives de prises de contact réitérées du bailleur au cours de l'année 2023, et n'a finalement donné son accord pour une intervention dans son logement que le 22 janvier 2024, postérieurement au jugement entrepris, et n'a recontacté le bailleur que le 12 mars 2024 afin de terminer le traitement des moisissures qui sera finalement réalisé le 7 mai 2024.

Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que, manifestement frustré de ne pas obtenir un relogement, M. [N] n'a pas collaboré de bonne foi avec le bailleur pour entreprendre les travaux de remise en état de son logement alors même qu'il a continué à occuper le logement sans payer les loyers.

Il s'ensuit que la suspension unilatérale du paiement des loyers à compter du mois de septembre 2021 est privée de tout motif légitime.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [N] et l'a condamné à payer les sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation et débouté M. [N] de ses demandes.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande d'indemnisation du trouble de jouissance du fait de la non-décence du logement jusqu'à la résiliation du bail.

En effet, l'indemnisation de ce préjudice n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Et, en l'espèce, il est certain que les désordres d'humidité et de moisissures ont troublé la jouissance paisible des lieux de M. [N].

Le bailleur sera condamné à payer à M. [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il conviendra d'ordonner la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties.

Le jugement sera confirmé sur les dépens.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

A hauteur d'appel, chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts,

et, statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE l'office public de l'habitat des Landes « XL habitat » à payer à M. [N] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d'appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président