Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 3 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 57 /2025, 26 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/05324 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOSA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 décembre 2021- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 16/11726





APPELANTE

 

S.C.I. CHESNAY PIERRE 2

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 389 635 749

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de Me Erwan LE DOUCE-BERCOT du Cabinet JONES DAY, avocat au barreau de Paris, toque : J001





INTIMÉES 



S.A. ETAM LINGERIE

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 478 355 753

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



S.A.S. MAISON 123

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 444 600 464 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentées et assistées par Me Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P0102





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE

 

Le centre commercial Parly 2 est un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6].

 

L'ensemble immobilier a fait l'objet d'une extension dénommée « Extension 87 ».

 

L'Extension 87 est constituée de plusieurs bâtiments faisant l'objet d'une division en volumes.

 

Certains des lots de volumes de l'Extension 87 sont soumis au statut de la copropriété et son gérés par le syndicat des copropriétaires du centre commercial Le Chesnay Parly 2 regroupant la SCI Chesnay Pierre 2, la SCI Denis et la SARL Genekiosk.

 

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 1999, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam pour une durée de douze années à compter du 2 novembre 1999 des locaux situés au sein de l'Extension 8. Ces locaux se composent :

- d'un local à usage commercial numéroté 144-145 d'une surface de 266,30 m2  exploité sous l'enseigne « 1.2.3 ou toute enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 202.985,86 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d'affaires HT, afin d'y exercer l'activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s'y rapportant à l'exclusion de toute pratique de solderie et/ou de discount » ;

- un local à usage commercial numéroté 142-143 d'une surface de 175,40 m2 exploité sous l'enseigne « Etam lingerie ou toute autre enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 133.697,78 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d'affaires HT, afin d'y exercer l'activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s'y rapportant à l'exclusion de toute pratique de solderie et/ou discount » ;

- un local à usage commercial numérote 140b-141 d'une surface de 363 m2 exploité sous l'enseigne « Etam prêt à porter ou toute autre enseigne du groupe Etam » pour un loyer fixe annuel de 275.694,96 euros HT et un loyer variable additionnel HT fixé à la différence entre le loyer de base et 6,5 % du chiffre d'affaires HT, afin d'y exercer l'activité commerciale suivante « prêt à porter féminin ' lingerie féminine ' prêt à porter enfants et accessoires s'y rapportant à l'exclusion de toute pratique de solderie et/ou de discount ».

La société 1.2.3 est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 144-145 sous l'enseigne « 1.2.3 ou toute autre enseigne du groupe Etam ».

 

La société Etam lingerie est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 142-143 sous l'enseigne « Etam lingerie ou toute autre enseigne du groupe Etam ».

 

La société Etam prêt à porter est venue aux droits de la société Etam pour le bail précité portant sur le local numéroté 140b-141 sous l'enseigne « Etam prêt à porter ou toute autre enseigne du groupe Etam ».

 

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2006, la SCI Chesnay Pierre 2 a également donné bail commercial à la société 1.2.3 pour une durée de dix années à compter du 9 novembre 2006 un local à usage de réserve n° 9 situé au sein de l'Extension 87 d'une surface de 33,90 m2, moyennant un loyer annuel forfaitaire et global de 10.200 euros HT.

 

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2006, la SCI Chesnay Pierre 2 a également donné bail commercial à la société Etam lingerie pour une durée de dix années à compter du 9 novembre 2006 un local à usage de réserve n° 8 situé au sein de l'Extension 87 d'une surface de 43,60 m2, moyennant un loyer annuel forfaitaire et global de 13.080 euros HT.

 

Par actes extrajudiciaires du 23 novembre 2012, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont sollicité le renouvellement de leurs baux respectifs auprès de la SCI Chesnay Pierre 2.

 

Par actes extrajudiciaires du 27 décembre 2012, la SCI Chesnay Pierre 2 a signifié aux sociétés qu'elle refusait le renouvellement avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction.

 

Par assignations signifiées le 12 juin 2013, la SCI Chesnay Pierre 2 a saisi le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de fixation des indemnités d'occupation dues par les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter à compter du 1er janvier 2013.

 

Au cours de cette année 2013, il a été décidé, par ailleurs, de rénover l'Extension 87.

 

Par lettres recommandées du 30 juillet 2014, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont été informées par le mandataire de la SCI Chesnay Pierre 2, la société Espace extension, de l'existence de ces travaux de rénovation et de ce qu'une partie du montant des travaux leur serait refacturée comme suit :

- pour la société 1.2.3 : 172.467 ' HT pour la rénovation intérieure et 158.037 ' HT pour la rénovation des parkings ;

- pour la société Etam lingerie : 119.565 ' HT pour la rénovation intérieure et 109.561 ' HT pour la rénovation des parkings ;

- pour la société Etam prêt à porter : 215.890 ' HT pour la rénovation intérieure et 197.827 ' HT pour la rénovation des parkings.

 

Par accords transactionnels du 22 décembre 2014 et du 3 février 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 (ci-après la SCI) et les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont transigé sur une partie de leur litige.

 

En suite de ces accords :

- par acte sous seing privé du 22 décembre 2014, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société 1.2.3 pour une durée de 10 années à compter du 13 mai 2015 des locaux d'une surface totale de 274,90 m2, constitués du local n° 144-145 et du local à usage de réserve n° 9, la conclusion de ce nouveau bail entraînant l'extinction du « bail réserve » conclu le 8 novembre 2006 entre la SCI et la société 1.2.3 ;

- par acte sous seing privé du 22 décembre 2014, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam lingerie pour une durée de 10 années à compter du 12 août 2015 des locaux d'une surface totale de 340,60 m2 constitués du local n° 142-143 et du local à usage de réserve n° 8, la conclusion de ce nouveau bail entraînant l'extinction du « bail réserve » conclu le 8 novembre 2006 entre la SCI et la société Etam lingerie ;

- par acte sous seing privé du 3 février 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 a donné à bail commercial à la société Etam prêt à porter pour une durée de dix années à compter du 13 août 2015, des locaux d'une surface de 160 m2 correspondant au local n° 140b.

 

S'agissant des instances en fixation des indemnités d'occupation et d'éviction en cours devant le tribunal de grande instance de Versailles, le tribunal a constaté, dans trois jugements en date du 30 septembre 2015, les désistements réciproques d'instance et d'action des parties, l'extinction des instances et son dessaisissement pour chacune des affaires.

 

Le 20 février 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont été chacune rendues destinataires des trois premières factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 au titre des travaux de rénovation de l'Extension 87 à échéance respectivement des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2015.

 

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 30 avril 2015 et du 4 juin 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter, par l'intermédiaire du groupe Etam puis de leur conseil, ont de nouveau demandé la communication de justificatifs de travaux envisagés et refusé le paiement des appels de fonds visés dans les factures précitées.

 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2015, la SCI Chesnay Pierre 2 a transmis des informations complémentaires sans transmettre les documents justificatifs demandés par les sociétés, mais en annexant une répartition des travaux par poste.

 

Par courrier du 13 juillet 2015, puis par LRAR du 26 août 2015, les sociétés 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt à porter ont de nouveau sollicité des éclaircissements complémentaires.

 

Le 13 novembre 2015, les trois sociétés ont été chacune rendues destinataires de quatre autres factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 à échéance respectivement des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2016.

 

Par actes extrajudiciaires du 27 juin 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a fait signifier aux 3 sociétés deux sommations chacune les mettant en demeure de payer les cinq premiers appels de fonds TTC échus dans le cadre des travaux susmentionnés, dont les montants étaient majorés de pénalités de retard.

 

C'est dans ce contexte que, par acte signifié le 26 juillet 2016, les trois sociétés ont assigné la SCI Chesnay Pierre 2 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, à titre principal, dire nulles et non avenues les six sommations de payer signifiées le 27 juin 2016.

 

Par acte extrajudiciaire du 8 août 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a signifié une troisième sommation à la société 1.2.3 la mettant de nouveau en demeure de payer les 4ème, 5ème et 6ème appels de fonds et une pénalité de retard.

 

Par LRAR du 6 septembre 2016, la SCI Chesnay Pierre 2 a mis en 'uvre la garantie autonome à première demande remise par le Crédit Industriel et Commercial correspondant au montant des 4ème, 5ème et 6ème appels de fonds.

 

Le garant a procédé au paiement de la somme demandée le 12 septembre 2016.

 

Par courriers des 22 février et 6 juin 2017, la SCI Chesnay Pierre 2 a de nouveau mis en 'uvre la garantie à première demande précitée correspondant au montant des 7ème, 8ème et 9ème appels de fonds.

 

Le 24 novembre 2016, les trois sociétés ont été chacune rendues destinataires des trois dernière factures émises par la SCI Chesnay Pierre 2 à échéance respectivement des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2017, émises par la société Espace expansion.

 

En cours d'instance, la société Etam prêt à porter a fait l'objet d'une fusion absorption par la société Etam lingerie qui vient, de fait, à ses droits. Additionnellement, la société 1.2.3 a changé de dénomination et est, désormais, dénommée « Maison 1.2.3 ».

 

Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l'Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 euros TTC au titre des frais d'huissier de justice ;

- dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt à porter ;

- condamné la société Chesnay Pierre 2 à payer à la société Maison 123 la somme de 118.981,74 euros TTC indûment reçue au titre de la garantie à première demande mise en jeu par courrier du 6 septembre 2016 adressé au Crédit Industriel et Commercial ;

- dit que cette somme de 118.981,74 euros TTC portera intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;

- débouté la société Maison 123 du surplus de sa demande en paiement au titre de la mise en jeu de la garantie à première demande du Crédit Industriel et Commercial ;

- débouté la société Maison 123 de sa demande tendant à voir condamner la société Chesnay Pierre 2 à lui rembourser sur justificatifs les frais bancaires qu'elle a été contrainte d'exposer à l'occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;

- débouté la société Maison 123 et la société Etam lingerie en son nom propre et comme venant aux droits de la société Etam prêt à porter de leurs demandes tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre 2 a renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet des sommations signifiées les 27 juin et 8 août 2016 ;

- dit que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l'Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l'Association foncière urbaine libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2 ;

- dit que les charges communes précitées contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie s'entendent TVA comprise ;

- ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise et désigne en qualité d'expert pour y procéder M. [C] [N] avec mission, notamment, de :

rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l'objet du procès-verbal de l'Association Foncière Urbaine Libre de gestion de 1' extension du centre commercial Parly 2 du 29 mai 2019, les travaux concernant le mail de l'Extension 87 et les parkings, soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l'article 606 du code civil, soit de remplacement, de réfection, d'entretien, d'amélioration ou de rénovation, en distinguant pour chaque type de travaux ainsi répertorié, les motifs de leur réalisation, selon les catégories suivantes : - malfaçons ou vices de construction, - réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s'avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation, - vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, - obsolescence, - confort de la clientèle, - intérêt général du Centre et/ou de l'Ensemble immobilier, et ce, à1'exclusion des honoraires et des coûts d'assurance, d'aléas et de compte-prorata relatifs à ces travaux ;

en déterminer les coûts toutes taxes comprises ;

déterminer la part de ces coûts TTC refacturable. par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 123 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019 et, sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam Lingerie (réserve n° 8).

 

Par déclaration en date du 10 mars 2022, la SCI Chesnay Pierre 2 a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a :

- débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l'Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815.94 euros TTC au titre des frais d'huissier de justice ;

- dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société à la société Etam prêt à porter ;

- a exclut des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l'Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l'Association Foncière Urbaine Libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019 les honoraires et des coûts d'assurance et d'aléa relatifs à ces travaux ;

- ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 123 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise « Excluant de sa mission la prise en compte des honoraires et des coûts d'assurance et d'aléa relatifs à ces travaux. Lui enjoignant de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 123 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ».





MOYENS ET PRÉTENTIONS

 

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la SCI Chesnay Pierre 2, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 décembre 2021 en ce qu'il a :



débouté la société Maison 1.2.3 de sa demande tendant à voir condamner la société Chesnay Pierre 2 à lui rembourser sur justificatifs les frais bancaires qu'elle a été contrainte d'exposer à l'occasion de la mise en 'uvre des garanties à première demande ;

débouté la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie en son nom propre et comme venant aux droits de la société Etam prêt à porter de leurs demandes tendant à voir dire que la société Chesnay Pierre 2 a renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet des sommations signifiées les 27 juin et 8 août 2016 ;

dit que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l'Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l'Association foncière urbaine libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019, et consistant en des travaux « soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l'article 606 du code civil soit de remplacement, réfection, entretien, d'améliorations ou de rénovations justifiées :



- par des malfaçons ou vices de construction ;

- par la réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s'avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation ;

- par la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, l'obsolescence, le confort de la clientèle ou par l'intérêt général du Centre et/ou de l'Ensemble Immobilier. » ;



dit que les charges communes précitées contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie s'entendent TVA comprise ;

ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise, sauf en ce qu'il a : *Exclu de sa mission de l'expert la prise en compte des honoraires et des coûts d'assurance et d'aléa relatifs à ces travaux, *Enjoint l'expert de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 1.2.3 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ;



- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 décembre 2021 en ce qu'il a :



débouté la société Chesnay Pierre 2 de sa demande tendant à voir condamner la société Etam lingerie venant aux droits de la société Etam prêt à porter à lui payer les sommes de 524.000,05 euros TTC au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation de l'Extension 87, de 54.200 euros TTC au titre de la clause pénale et de 815,94 euros TTC au titre des frais d'huissier de justice ;

dit nulles et de nul effet les deux sommations du 27 juin 2016 délivrées par la société Chesnay Pierre 2 à la société Etam prêt à porter ;

exclut des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie, au titre des baux réserve des 8 novembre 2006, les travaux portant sur le mail de l'Extension 87 et sur les parkings, votés, le 3 avril 2014, par l'association foncière urbaine libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2, dont les comptes ont été approuvés par celle-ci, le 29 mai 2019 les honoraires et des coûts d'assurance et d'aléa relatifs à ces travaux ;

ordonné, avant dire droit sur le surplus des demandes en paiement de la société Chesnay Pierre 2 et sur les demandes de la société Maison 1.2.3 et de la société Etam lingerie en annulation des sommations de payer des 27 juin et 8 août 2016, une expertise : *excluant de sa mission la prise en compte des honoraires et des coûts d'assurance et d'aléa relatifs à ces travaux, *lui enjoignant de déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 1.2.3 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant, notamment, les grilles de répartition successivement applicables à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014 puis du 29 mai 2019, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 123 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8) ;



Et, statuant à nouveau :

- déclarer recevable et bien fondée la société Chesnay Pierre 2 dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

1)    Sur les baux boutique :

A titre principal :

- juger que constituent des charges communes contractuellement récupérables par la société Chesnay Pierre 2 auprès des sociétés Maison 1.2.3 et Etam lingerie (en son nom propre et venant aux droits d'Etam prêt-à-porter) au titre du bail boutique 1.2.3, du bail boutique lingerie et du bail Etam prêt-à-porter les dépenses afférentes aux travaux de rénovation de l'Extension 87 (mail et parkings) votées par l'AFUL et le SDC de l'Extension 87 le 3 avril 2014 et dont les comptes ont été approuvés le 29 mai 2019 ;

- juger que les commandements de payer délivrés par la société Chesnay Pierre 2 aux sociétés Maisons 1.2.3, Etam lingerie et Etam prêt-à-porter les 27 juin et 8 août 2016 sont parfaitement valables et produisent plein effet ;

- condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail boutique 1.2.3 :

' la somme de 389.660,07 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87;

' la somme de 38.966,01 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;

' la somme de 1.223,01 euros TTC au titre de frais d'huissier ;

' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l'ensemble des sommes dues ;

- condamner la société Etam lingerie au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail boutique Etam lingerie :

' la somme de 256.062,34 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87;

' la somme de 25.606,23 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;

' la somme de 763,77 euros TTC au titre de frais d'huissier ;

' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l'ensemble des sommes dues ;

- condamner la société Etam lingerie (venant aux droits de la société Etam prêt-à porter) au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes :

' la somme de 524.000,03 euros TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87 ;

' la somme de 52.400 euros TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;

' la somme de 815,94 euros TTC au titre de frais d'huissier ;

' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l'ensemble des sommes dues ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il n'était pas fait droit aux demandes de condamnation de la société Chesnay Pierre 2 :

- ordonner un complément d'expertise et désigner Monsieur [C] [N] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se rendre sur les lieux, dans Le centre commercial Parly 2 sis [Adresse 1] à [Localité 6] et, notamment dans l'Extension 87 et les parkings ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et de tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, - rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l'objet du procès-verbal de l'Association foncière urbaine libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2 et du procès-verbal d'assemblée générale de reddition du SDC de l'Extension 87 en date du 29 mai 2019, les travaux concernant le mail de l'Extension 87 et les parkings, soit de réparation proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par l'article 606 du code civil, soit de réparation, de remplacement, de mises aux normes, de réfection, d'entretien, d'amélioration ou de rénovation, en distinguant pour chaque type de travaux ainsi répertorié, les motifs de leur réalisation, selon les catégories suivantes : malfaçons ou vices de construction, réglementation administrative, notamment en ce qui concerne les remises aux normes des installations et équipements qui pourraient s'avérer nécessaires, y compris en cas de modification future de la réglementation, vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, obsolescence, confort de la clientèle, intérêt général du Centre et/ou de l'Ensemble Immobilier, en ce compris les honoraires et les coûts d'assurance et d'aléas relatifs à ces travaux, - en déterminer les coûts toutes taxes comprises, - déterminer la part de ces coûts TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 1.2.3 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant, la grille de répartition applicable à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, et sur la base des tantièmes affectés aux boutiques, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires les société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie (en son nom propre et venant aux droits de la société Etam prêt à porter), - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

2)    Sur les baux réserve :

A titre principal :

- condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail réserve 1.2.3 :

' la somme de 28.946,18 ' TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87 ;

' la somme de 2.894,62 ' TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;

' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l'ensemble des sommes dues ;

- condamner la société Maison 1.2.3 au paiement à la société Chesnay Pierre 2 des sommes suivantes en application des stipulations du bail réserve Etam lingerie :

' la somme de 34.141,64 ' TTC au titre de la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87 ;

' la somme de 3.414,16 ' TTC au titre de la pénalité de retard contractuelle de 10 % ;

' les intérêts de retard calculés au taux contractuel sur l'ensemble des sommes dues ;

A titre subsidiaire :

- ordonner un complément d'expertise et désigner Monsieur [C] [N] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se rendre sur les lieux, dans Le centre commercial Parly 2 sis [Adresse 1] à [Localité 6] et, notamment dans l'Extension 87 et les parkings, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et de tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, - rechercher, quels sont, dans les travaux ayant fait l'objet du procès-verbal de l'Association foncière urbaine libre de gestion de l'extension du centre commercial Parly 2 et du procès-verbal d'assemblée générale de reddition du SDC de l'Extension 87 en date du 29 mai 2019, le coût des honoraires et les coûts d'assurance et d'aléas relatifs aux travaux concernant le mail de l'Extension 87 et les parkings, - en déterminer les coûts toutes taxes comprises, - déterminer la part de ces honoraires et les coûts d'assurance et d'aléas TTC refacturable par la société Chesnay Pierre 2, d'une part, à la société Maison 1.2.3 et, d'autre part, à la société Etam lingerie, suivant la grille de répartition applicable à la société Chesnay Pierre 2 à la date du 3 avril 2014, et sur la base des seuls tantièmes affectés aux réserves, objet des baux du 8 novembre 2006 dont sont respectivement titulaires la société Maison 1.2.3 (réserve n° 9) et la société Etam lingerie (réserve n° 8), - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

En tout état de cause :

- débouter les sociétés Maison 1.2.3 et Etam lingerie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie à verser chacune à la société Chesnay Pierre 2 la somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Maison 1.2.3 et la société Etam lingerie aux entiers dépens ;

 

Au soutien de ses prétentions, la SCI Chesnay Pierre 2 fait valoir que :

- Sur la demande de condamnation des sociétés Maison 123 et Etam lingerie au paiement des sommes dues au titre des travaux de rénovation, tant au titre des baux boutique que des baux réserve

sur le fait que la refacturation opérée par la société Chesnay Pierre 2 est fondée au regard des stipulations des baux boutique et des baux réserve ;

en ce que les stipulations des baux sont claires et précises et ne nécessitent pas d'être interprétées qu'une interprétation restrictive des clauses est infondée au risque de dénaturation du contrat, qu'au regard de l'article 9 des baux boutique et de l'article 9.2 des baux réserve, l'appelante a refacturé le coût des travaux de rénovation de l'Extension  87 en faisant une stricte application des stipulations contractuelles lesquelles prévoient un loyer perçu par le bailleur net de toutes charges, que les clauses relatives aux charges et travaux refacturables des baux boutique et réserve prévoient la prise en charge par les sociétés des travaux qui leur ont été refacturés, que certains postes de travaux, compte tenu de la qualification retenue par l'expert, n'ont pas été refacturés  ;

en ce que le contrat ne saurait être qualifié de contrat d'adhésion, que cette affirmation ne correspond à la réalité économique du fait de la taille des intimées qui disposent des moyens humains et financiers pour discuter des conditions locatives ; que les baux produits démontrent qu'ils ont été négociés puisqu'ils comportent des conditions particulières dérogatoires aux conditions générales ; qu'au demeurant les dispositions de l'article 1190 du code civil ne sont pas applicables aux baux litigieux ;

sur le fait que les stipulations des baux boutique et des baux réserve permettent la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87, que




le principe de bonne foi contractuelle ne fait pas obstacle à la refacturation des sommes dues au titre des baux réserve en ce que la SCI Chesnay Pierre 2 réclame depuis toujours sur les sommes dues par les sociétés du Groupe Etam au titre des baux boutique et des baux réserve qu'il s'agisse des sommes visées dans les commandements de payer délivrés au cours de l'année 2016 ou des condamnations sollicitées au cours de la procédure de première instance au regard des dispositions de l'article 9.2 des baux boutique,

en excluant la refacturation des dépenses imputées à la société bailleresse par le SDC de l'Extension 87 au motif qu'elles auraient été décidées par une autre entité que le seul syndicat des copropriétaires, le tribunal ajoute une condition à la clause du contrat contraire à la volonté des parties, lesquelles ont souhaité permettre la refacturation au preneur de toutes les dépenses exposées par le bailleur au titre des parties communes, quelle que soit l'organisation juridique et donc l'entité les lui refacturant, qu'exclure la refacturation des travaux de rénovation pour les baux boutique au motif que ces travaux auraient été votés en AFUL et que le bailleur ne peut refacturer les charges communes pesant sur lui qu'en tant que membre d'un syndicat de copropriété ou d'une union de syndicats de copropriété « existant au jour de la signature du bail » viole la volonté des parties,

si l'AFUL n'avait pas existé, ces charges auraient été néanmoins refacturées aux sociétés locataires puisqu'elles auraient alors été votées par l'Union, entité juridique se trouvant au-dessus de l'AFUL et regroupant les propriétaires du centre commercial, que cette Union existait déjà lorsque les baux boutique ont été conclus et est visée dans les baux boutique,

les baux boutique ne contiennent aucune mention limitant la refacturation aux charges exposées au titre d'une organisation juridique existante au jour de la signature des baux tel qu'en attestent l'emploi du déterminant « tous syndicats des copropriété ou union de syndicat des copropriété » ainsi que les adverbes « directement ou indirectement »,

les travaux ont été votés tant par l'AFUL que par le SDC de l'Extension 87 pour des raisons économiques d'optimisation des coûts les travaux ayant portés ur des lots et équipements communs dépassant le seul cadre des surfaces gérées par le seul SDC de l'Extension 87 ;




sur le fait que la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87 doit s'analyser par poste et non pas de manière globale, au regard des dispositions de l'article 9 des baux boutique et, à l'instar de ce qui a été jugé pour les baux réserve (article 9.2), peu important que les travaux soient ponctuels ou réalisés dans le cadre d'une opération de rénovation d'ensemble qu'il serait paradoxal d'interdire au bailleur de réclamer au preneur le montant de travaux expressément refacturables aux termes du bail sous prétexte que ces travaux, pris dans leur ensemble, constitueraient « des travaux d'ampleur » ;

sur l'argument mal fondé selon lequel ces travaux de rénovation constitueraient des dépenses exceptionnelles de relooking et ne seraient pas prévus par les conventions locatives, outre que les baux boutique et réserve prévoient la refacturation, les preneurs étaient informés de leur réalisation suite à une réunion de présentation en présence de l'ensemble des parties sur la base d'un support transmis à toutes, que le cahier des charges annexé aux baux réserve mentionnait dès la signature de ces baux la réalisation de rénovation dans le centre, que, par ailleurs, le fait que la refacturation des travaux de rénovation ait fait l'objet d'un appel de charges distincts n'induit pas leur caractère non refacturable, que les baux prévoient l'établissement d'un budget prévisionnel annuel ainsi que le paiement de provisions trimestrielles au titre des charges ce qui ne saurait être de nature à priver le bailleur de son droit de refacturer des charges non intégrées dans ledit budget prévisionnel dès lors qu'elles sont effectivement refacturables ;

sur le fait que les dépenses relatives aux parkings sont refacturables aux termes des baux boutique et réserve, qu'au regard de l'article 9 des baux boutiques, les parties sont convenues que les charges refacturées aux preneurs correspondraient aux dépenses afférentes au centre commercial Parly 2 dans son ensemble, dont les parkings font partie, que l'annexe 1 du cahier des charges annexé aux baux boutiques comprend une description du centre commercial Parly 2 [Localité 6] qui vise expressément les parkings comme étant une composante des parties communes, que le règlement intérieur du centre commercial figurant en annexe des baux boutique présente également les parkings comme des parties communes, que les dépenses afférentes aux travaux de rénovation des parkings ont bien été refacturées par le SDC de l'Extension 87 à la société Chesnay Pierre 2 et sont à ce titre refacturables aux sociétés du Groupe Etam ;

sur le fait que les honoraires, assurances et aléas, tous comme les frais divers et travaux divers sont refacturables, qu'à titre liminaire, aucune somme n'est plus refacturée aux sociétés du Groupe Etam au titre des aléas dans la mesure où les travaux sont terminés cependant les montants qui y sont visés ont été affectés à d'autres postes de travaux refacturables au titre des baux boutique et réserve et doivent être remboursés par les sociétés locataires, que, de même, les honoraires et assurances ne constituent pas des dépenses autonomes mais sont des accessoires aux dépenses de travaux qui sont expressément visées par les baux boutique et réserve, que le cahier des charges annexé aux baux réserve prévoit expressément la refacturation des honoraires et assurances afférents aux travaux de rénovation engagés par le bailleur, qu'il en est de même pour les frais et travaux divers, que le jugement fait une analyse contraire à la lettre desdits baux, notamment des articles 8 et 9, et à la commune intention des parties, que, s'agissant des montants afférents au titre des baux boutique et des baux réserve, ils ont été vérifiés par Madame l'expert [M] [F] sur la base des comptes de sorte qu'il n'y a aucune raison de remettre en cause ces montants et l'ensemble des factures ont été mises à la disposition des sociétés du Groupe Etam ;

sur le fait que la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87 est documentée et justifiée, la société Chesnay Pierre 2 produit l'ensemble des documents comptables, techniques et contractuels permettant de justifier la refacturation, que la communication de l'audit juridique n'est pas nécessaire pour la solution du litige dans la mesure où ni la cour, ni les sociétés du Groupe Etam, ne s'estimeraient liés par l'analyse juridique des stipulations des baux faite par le conseil du bailleur, qu'en outre s'agissant d'un document transmis par un avocat à son client il revêt un caractère confidentiel ;

sur le fait que les documents produits permettent de justifier de la nature et du montant des dépenses refacturées, que les documents produits justifient du montant total des travaux de rénovation, de la quote-part desdits travaux supportée par la société Chesnay Pierre 2 en qualité de membre du SDC de l'Extension 87 et du paiement effectif de cette quote-part par celle-ci, que les documents produits justifient la nature et le montant des travaux de rénovation poste par poste et lot par lot ainsi que cela résulte des rapports et de leurs annexes établis par Mme [M] [F], que l'attention de la cour est attirée sur le fait qu'une erreur est intervenue et qu'il convient de ne pas prendre en compte le tableau de synthèse figurant en page 31 du rapport provisoire de Mme [M] [F] mais que ce sont donc les annexes 1 et 2 du rapport qu'il convient d'utiliser pour vérifier la refacturation des travaux de rénovation, que les annexes au rapport ont été produites dans leur intégralité contrairement aux affirmations des intimées, que l'intimée produit également un ensemble de pièces soumis à Mme [M] [F], que la société Chesnay Pierre 2 a proposé 10 types de travaux et 6 motifs, soit une palette très large englobant toutes les natures de travaux dans le cadre de l'analyse de l'expert, que l'expert indépendant n'était pas tenu de classer l'ensemble des postes de travaux dans les types/motifs proposés et était parfaitement libre, si elle estimait que les classifications n'étaient pas pertinentes, de ne les classer dans aucune des catégories proposées, que l'expert n'avait pas connaissance des stipulations des baux du centre commercial Parly 2 de sorte qu'elle n'avait aucune information sur le caractère refacturable ou non des travaux qu'elle avait pour mission de classer, qu'il est ainsi erroné d'affirmer comme le font les intimées que le bailleur aurait cherché à orienter l'analyse de l'expert, que le seul fait que de nombreux postes de travaux n'aient pas été refacturés aux sociétés du Groupe Etam compte-tenu des stipulations de leurs baux témoigne du caractère objectif du travail de classification et de refacturation effectué, que les documents produits justifient la nature, la qualification et le montant des travaux de rénovation refacturés aux trois sociétés et l'appelante produit de nouveaux tableaux exposant, sur la base du montant définitif des travaux, les montants dus par les sociétés du Groupe Etam et leur classification en fonction des types/motifs, qu'il est précisé que les critiques formulées par les sociétés du Groupe Etam quant aux annexes du rapport provisoire sont désormais hors de propos en l'état des rapports définitifs, que le rapprochement de ces documents permet aux sociétés du Groupe Etam d'identifier très précisément la qualification (type et motif) et le montant des travaux refacturés, et partant, de vérifier leurs caractère refacturable au regard des stipulations des baux boutique et des baux réserves que les documents produits justifient les modalités pratiques suivant lesquelles la société Chesnay Pierre 2 a procédé au calcul de la quote-part des travaux de rénovation refacturée aux sociétés du Groupe Etam en ce qu'ils permettent de justifier du montant total des travaux de rénovation puis du montant des travaux de rénovation mis à la charge du SDC de l'Extension 87 à titre provisoire sur la base du budget dans un premier temps puis à titre définitif une fois la reddition votée, que, sur le fondement de l'article 9 des baux boutique et de l'article 9.1 des baux réserve, l'appelante a respecté les clauses relatives à la refacturation des charges, en refacturant à ses locataires les sommes qui lui ont été facturées au SDC de l'Extension 87 au prorata de la surface louée à chaque preneur, que les documents produits permettent de justifier du montant des travaux de rénovation mis à la charge de Chesnay Pierre 2 en tant que copropriétaire au sein du SDC de l'Extension 87 et l'appelante produit l'ensemble des factures adressées par le SDC de l'Extension 87 ainsi que le justificatif de leur paiement, que les documents produits permettent de justifier des tantièmes utilisés afin de procéder à la refacturation des travaux de rénovation de l'Extension 87, que la variation des tantièmes de l'appelante dans la copropriété est due aux évolutions de la copropriété au fil des ans, que les raisons de l'évolution de la copropriété apparaissent clairement dans les modificatifs de l'état descriptif de division de 2018 puis de 2020, déjà communiqués, que le fait que les tantièmes utilisés pour le vote de la résolution relative à la reddition des travaux de rénovation lors de l'assemblée générale du 29 mai 2019 n'aient pas encore été validés est totalement indifférent pour la solution du litige, que les sociétés du Groupe Etam opèrent à dessein une confusion entre le nombre de tantièmes de la SCI Chesnay Pierre 2 utilisés pour le vote des résolutions et le nombre de tantièmes utilisés pour la répartition, que seuls ont un intérêt, en l'espèce, les tantièmes utilisés pour la reddition des charges liées aux travaux de rénovation à savoir ceux de l'époque à laquelle les travaux ont été votés en ce que les copropriétaires nouveaux entrants dans le syndicat n'ont pas à supporter la charge de travaux votés antérieurement à leur arrivée dans la copropriété, que c'est légitimement que l'appelante a appliqué la grille des tantièmes applicables en 2014, que les documents produits permettent de justifier du montant théorique refacturable aux sociétés du Groupe Etam en application des tantièmes attachés aux lots objets des baux boutiques et des baux réserve, que l'appelante a dû utiliser la grille des tantièmes de l'AFUL pour déterminer les tantièmes attachés aux locaux loués par les locataires des différents lots qu'elle détenait, la grille SDC de l'Extension 87 ne permettant pas de déterminer les tantièmes attachés à chaque local de chaque preneur au sein du même lot alors que la grille AFUL contenait ce détail, que les grilles de tantièmes utilisées ont été produites et que l'expert de ces dernières estime que la refacturation a été faite en application des tantièmes attachés à chaque local et des clauses des baux, que les documents produits permettent de justifier des charges réellement refacturées aux sociétés du Groupe Etam ;

sur le fait que l'appelante est bien fondée à refacturer les sommes dues par les sociétés du Groupe Etam par provision sur la base du budget, puis, une fois le montant définitif connu, par régularisation après reddition, que le fait générateur de la refacturation des charges de copropriété aux preneurs du centre commercial Parly 2 est la date de vote du budget des travaux de rénovation de l'Extension 87, que l'interprétation par les sociétés du Groupe Etam des clauses des baux qui conduirait la société Chesnay Pierre 2 à avancer la trésorerie pour le compte des preneurs, n'est donc conforme ni à la lettre ni à l'esprit du bail ni à la jurisprudence en vigueur, que rien n'interdit à un bailleur de facturer des sommes sur la base d'un budget et que c'est d'ailleurs la pratique habituelle dès lors qu'il procède à une reddition une fois que le montant définitif des dépenses est connu ; qu'en conséquence les commandements de payer signifiés au Groupe Etam sont donc valables ;

sur le fait que l'appelante est bien fondée à solliciter le paiement des intérêts de retard, pénalités de retards, frais divers et TVA sur les sommes dues au principal au titre des travaux de rénovation, sur le fondement des articles 18 du Titre 1 des baux boutique et 18 des baux réserve pour les intérêts de retard justifiés du fait de l'exigibilité des sommes acquittées, sur le fondement des articles 19 du Titre 1 des baux boutiques et 19 des baux réserve pour la majoration forfaitaire de 10 % laquelle est usuelle et son caractère excessif n'est pas démontré par les intimées ;

sur les frais, sur le fondement de l'article 19 des baux boutique et réserve, l'appelante est bien fondée à solliciter le remboursement des frais qu'elle a engagés aux fins d'obtenir le paiement des charges impayées ;

sur la TVA, sur le fondement des articles 4.4 des baux boutique et réserve et de l'article 9.2 des baux boutique, qu'il n'y a en outre pas eu de double facturation de la TVA puisque le montant de la TVA appelé et payé au SDC de l'Extension 87 a été déduit avant de procéder aux refacturations aux locataires, dont les sociétés du Groupe Etam ;



A titre subsidiaire, sur le complément de mission d'expertise 

sur la désignation d