Cour d'Appel · Chambre civile — 3 avril 2025

ARRET N°88.



N° RG 24/00135 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRI3



AFFAIRE :



Mme [Z] [P] épouse [W], M. [O] [W]

C/

Mme [S] [A], Mme [U] [J], Mme [C] [J] épouse [F], Mme [Y] [J], Mme [E] [J], S.A.S. AUDIENCE exerçant sous l'enseigne BRIVE CENTRE IMMOBILIER RD









GS/LM







Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité



















Grosse délivrée aux avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 03 AVRIL 2025

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Le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [Z] [P] épouse [W]

née le 11 Juin 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Michel LABROUSSE de la SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE



Monsieur [O] [W]

né le 26 Septembre 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE





APPELANTS d'une décision rendue le 09 FEVRIER 2024 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE LA GAILLARDE



ET :



Madame [S] [A]

née le 20 Octobre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie PINARDON de la SELARL ACCENSE PROCEDURES, avocat au barreau de BRIVE



Madame [U] [J]

née le 05 Novembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Vincent DESPORT de la SELARL CABINET VINCENT DESPORT, avocat au barreau de BRIVE



Madame [C] [J] épouse [F]

née le 10 Septembre 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Vincent DESPORT de la SELARL CABINET VINCENT DESPORT, avocat au barreau de BRIVE



Madame [Y] [J]

née le 20 Septembre 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Vincent DESPORT de la SELARL CABINET VINCENT DESPORT, avocat au barreau de BRIVE





Madame [E] [J]

née le 22 Juillet 2000 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non représentée



S.A.S. AUDIENCE exerçant sous l'enseigne BRIVE CENTRE IMMOBILIER RD, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Virgile RENAUDIE de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE





INTIMEES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Février 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 janvier 2025.



La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendue en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.





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LA COUR



FAITS et PROCÉDURE



Suivant compromis signé les 21 et 23 juillet 2020, les époux [W] ont acquis, par l'entremise de l'agence immobilière ORPI gérée par la société Audience, une maison d'habitation située à [Localité 10] (19) qui appartenait à [N] [J] et à son ex épouse Mme [S] [A], pour un prix de 145 000 euros.



[N] [J] est décédé le 18 octobre 2020.



L'acte de vente notarié a été établi le 16 décembre 2020 entre les époux [W], Mme [A] et la succession du vendeur défunt, à savoir ses quatre filles Mmes [C], [U], [Y] et [E] [J] (les consorts [J]). 



Ayant découvert qu'une cité HLM allait être construite à proximité de l'immeuble acquis, les époux [W] ont assigné, par actes des 8 et 29 octobre et 8 novembre 2021, Mme [A], les consorts [J] ainsi que l'agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Brive pour obtenir la réparation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1137, 1240 et 1992 du code civil.



Par jugement du 9 février 2024, le tribunal judiciaire a débouté les époux [W] de leur action après avoir retenu :



- qu'il n'était pas démontré que les vendeurs, qui étaient informés du projet immobilier, avaient volontairement dissimulé cette information qui, en tout état de cause, avait fait l'objet d'un affichage sur place et en mairie avant la signature de l'acte notarié de vente,

- que l'agence immobilière, qui n'avait pas été informée du projet immobilier par les vendeurs, n'avait pas commis de faute. 



Les époux [W] ont relevé appel de ce jugement.





MOYENS et PRÉTENTIONS



Les époux [W] concluent à la condamnation in solidum de Mme [A], des consorts [J] et de l'agence immobilière à leur payer :

- 61 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison,

- 15 000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Ils soutiennent que leur consentement a été vicié lors de la vente immobilière par la réticence dolosive des vendeurs qui leur ont dissimulé le projet de construction de la cité HLM sur la parcelle contiguë à la leur et que l'agence immobilière, qui a manqué à ses devoirs de conseil et d'information, a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard.



Les consorts [J] concluent à la confirmation du jugement en soutenant l'absence de manoeuvres dolosives de la part de [N] [J] qui était placé sous curatelle renforcée depuis décembre 2018 et qui n'avait pas participé aux négociations ayant abouti à la vente immobilière.



Mme [A] conclut à la confirmation du jugement. Elle expose qu'elle n'avait qu'une information imprécise sur le projet immobilier envisagé sur la parcelle contigue à celle vendue aux époux [W], et qu'en tout état de cause ces derniers avaient eu connaissance de ce projet.



L'agence immobilière conclut à la confirmation du jugement, en soutenant n'avoir pas manqué à ses obligations professionnelles.





MOTIFS



C'est au terme d'une exacte appréciation des éléments de fait du litige, notamment du courrier d'information du 20 novembre 2019 adressé par la mairie de [Localité 10] à l'ensemble des riverains concernés, que le premier juge a retenu que les vendeurs avaient connaissance, avant la vente de leur maison aux époux [W], du projet immobilier sur les parcelles contiguës à leur fond, même si les caractéristiques des constructions envisagées n'étaient pas encore clairement définies.



Les vendeurs ne justifient pas avoir donné aux époux [W] une information particulière à ce sujet. Pour autant, il s'avère que les acquéreurs ont eu connaissance de ce projet immobilier avant la signature de l'acte de vente notarié du 16 décembre 2020.



En effet, il est constant que dès le mois de novembre 2020, soit avant même la signature de l'acte notarié de vente, les époux [W] ont entrepris dans la maison d'importants travaux pour un montant de 50 000 euros, ainsi que cela résulte de leurs courriers de mise en demeure du 2 septembre 2021. La réalisation de ces travaux, pour lesquels ils justifient de l'achat de divers matériaux, a nécessité leur présence sur les lieux. M. [N] [H], riverain, témoigne que, dès l'été 2020, des engins de travaux public procédaient à des sondages en vue de la réalisation du projet immobilier. Cette situation n'a pu échapper aux époux [W], présents sur les lieux, qui produisent d'ailleurs des photographies montrant ces engins opérant au tout début du chantier à quelques mètres de leur habitation. Ils pouvaient d'autant plus se convaincre de la réalité comme de l'ampleur du projet immobilier que celui-ci faisait l'objet de plusieurs affichages (permis d'aménager et présentation du projet) sur les lieux, et que le permis de construire délivré le 22 septembre 2020 était lui-même affiché en mairie. 



Il résulte de ce qui précède que les époux [W] ne peuvent soutenir qu'ils ignoraient le projet de construction voisin à la date de la signature de l'acte notarié de vente du 16 décembre 2020. En signant cet acte en toute connaissance de ce projet, ils ont montré qu'ils n'entendaient pas faire de l'absence de construction voisine une condition de leur acquisition. Dès lors, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur action indemnitaire tant à l'encontre de leurs vendeurs qu'à l'encontre de l'agence immobilière. 





PAR CES MOTIFS



La Cour d' appel statuant publiquement, par décision de défaut susceptible d'opposition, rendue par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME le jugement rendu le 9 février 2024 par le tribunal judiciaire de Brive;



Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;



CONDAMNE les époux [W] aux entiers dépens.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.