Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 03/04/2025





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N° de MINUTE : 25/279 

N° RG 24/01026 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VMY5



Ordonnance (N° 12/23/0000) rendue le 09 Février 2024 par le Tribunal judiciaire d'Arras 







APPELANTE



Madame [P] [S]

née le 03 Mars 1951 à [Localité 6] (62)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Marine Boulanger-Martin, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [W] [N]

né le 03 Février 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Défaillant à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 26 mars 2024 à étude



DÉBATS à l'audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller









ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024



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Par acte sous seing privé du 9 juin 2012, à effet immédiat, Madame [P] [S] a donné à bail à Monsieur [W] [N] un logement meublé à usage d'habitation, situé à [Localité 4] [Adresse 2], pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 320 euros, augmenté d'un provision sur charges récupérables de 40 euros. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2023, Madame [S] a donné congé à Monsieur [N] à l'échéance suivante du contrat, soit le 9 juin 2023, l'informant de son intention de vendre le bien.



Par acte du 14 avril 2023, ce courrier était signifié au locataire.



Madame [S] a fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arras, en la forme des référés, afin notamment que la résiliation du bail soit constatée et que l'expulsion de Monsieur [N] soit prononcée, outre sa condamnation provisionnelle au paiement de la dette locative. 



Suivant ordonnance de référés en date du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté Madame [S] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. 



Par déclaration du 1er mars 2024, Madame [S] a fait appel de cette décision.



Par acte du 26 mars 2024 établi selon la procédure de remise à l'étude de l'huissier instrumentaire, Madame [S] a fait signifier sa déclaration d'appel à Monsieur [N]



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, Madame [S] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référés et de :


ordonner l'expulsion de Monsieur [N] et de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la décision, au besoin avec le concours de la force publique et en supprimant le bénéfice de la trêve hivernale

condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 3165 euros au titre des loyers impayés dus au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 septembre 2023

condamner Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail au 9 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 septembre 2023

condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamner Monsieur [N] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la signification du 14 avril 2023.




Par acte du 12 avril 2024 établi selon la procédure de remise à l'étude de l'huissier instrumentaire, Madame [S] a fait signifier à Monsieur [N] ses conclusions.



Monsieur [N] n'a pas constitué avocat à la procédure d'appel. 



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS



Sur l'absence de constitution de l'intimé



En application de l'article 954 du code de procédure civile, Monsieur [N], qui ne s'est pas constitué à la procédure d'appel, est réputé s'approprier les motifs de l'ordonnance critiquée.



Sur la résiliation du bail à l'initiative du bailleur



Ainsi que le soutient Madame [S], il résulte des termes du contrat de location soumis à l'examen de la cour qu'il s'agit d'un bail portant sur un logement meublé pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction, à effet le jour de sa signature le 9 juin 2012.



Le premier juge a fondé sa décision sur les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, relevées d'office en dehors du cadre imposé par l'article 16 du code de procédure civile tendant au respect du contradictoire.



Cependant, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le titre 1 relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires ne s'applique pas aux logements meublés, régis par le titre 1er bis, tel que résultant de l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.



Pour autant, les règles d'application dans le temps organisées à l'article 14 de cette dernière loi prévoient que les contrats de location de meublés d'un an mentionnés au premier alinea de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation en cours restent, en principe, soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.



Tel est le cas des congés, de sorte qu'en définitive, ni les dispositions de l'article 15 II relatives aux baux d'habitation non meublées, ni celles de l'article 25-8 relatives aux baux des logements meublés en résidence principale, ne sont applicables au contrat de location signé entre les parties.



Ainsi que le prévoit spécifiquement le contrat de location examiné, il est soumis aux dispositions des articles 1741 à 1762 du code civil. 



En application des dispositions de l'article 1761 du code civil, le contrat dispose, en son article 3, que le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception (...), qu'il peut être délivré par le bailleur à la date anniversaire du contrat en respectant un préavis de trois mois. 



Par conséquent, le congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception signé du locataire le 14 février 2023 est valide, la signification par acte d'huissier du 14 avril 2023 étant surabondante. 



Le bail a donc été valablement résilié à l'initiative du bailleur à la date du 9 juin 2023, par un congé délivré plus de trois mois auparavant. 



La résiliation du bail étant acquise, Madame [S] était bien-fondée à solliciter l'expulsion du locataire qui s'est maintenu dans les lieux, ainsi que de toute personne introduite dans les lieux de son chef, aux conditions reprises au dispositif du présent arrêt.



L'ordonnance sera infirmée.



En revanche, aucun élément de fait de la procédure ne justifie de priver Monsieur [N], qui n'est pas entré dans les lieux sans droit, ni titre, du bénéfice des dispositions relatives à la 'trêve hivernale', telles que prévues à l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation



Compte tenu de la résiliation du bail au 9 juin 2023, l'occupation des lieux est devenue illégitime, l'occupation du logement sera compensée par une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû, augmenté des charges légalement exigibles, jusqu'à complète libération des lieux.



Il sera ajoutée à l'ordonnance. 



Sur la provision au titre de la dette locative



Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 



Le régime probatoire dépend des dispositions de l'article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Le bail stipule un loyer mensuel initial de 320 euros, augmenté des charges récupérables, sur la base de provision sur charges mensuelles de 40 euros, précision faite qu'une révision annuelle du loyer est prévue selon les modalités contractuellement établies. 





Madame [S] verse au débat un décompte qui établit qu'au mois de février 2024 inclus, Monsieur [N] restait lui devoir la somme de 3165 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés.



Elle a, en outre, produit les courriers antérieurs par lesquels elle réclamait le paiement total des sommes dues et signalait les impayés de loyers à la caisse d'allocations familiales, organisme versant les allocations d'aide au logement. 



Non constitué à la procédure d'appel, non comparant à l'audience de première instance, bien que régulièrement appelé, Monsieur [N], auquel incombe la charge de la preuve du paiement libératoire ou du fait extinctif de son obligation, ne justifie pas s'être acquitté des loyers réclamés. 



Il sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3165 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de février 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 25 septembre 2023 sur la somme de 1515 euros et à compter de la présente décision pour le solde.



Il sera, en outre, condamné, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au loyer mensuel et aux charges légalement exigibles à compter du 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s'agissant d'une indemnité. 



L'ordonnance sera infirmée.



Sur les frais du procès



En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, sans qu'il y ait lieu d'y inclure la signification du congé, non obligatoire.



L'ordonnance sera infirmée.



En revanche, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que Madame [S] sera déboutée de sa demande au titre des frais du procès, non compris dans les dépens.



L'ordonnance sera confirmée. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme l'ordonnance de référé entreprise, excepté quant à la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,





Statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate que le bail signé entre Madame [P] [S] et Monsieur [W] [N] relatif au logement meublé de résidence principale situé à [Localité 4], [Adresse 2], est résilié depuis le 9 juin 2023,



Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de Monsieur [W] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de libérer les locaux, avec le concours de la force publique, et sous réserve des dispositions de l'article 62 de la loi 91-650 du 9 Juillet 1991,



Rappelle qu'en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,



Dit n'y avoir lieu à écarter le bénéfice des dispositions de l'article L 412-6 du code des procédures civiles, dites de 'trêve hivernale',



Dit que depuis la résiliation du bail, Monsieur [W] [N] est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû, augmenté des charges légalement exigibles,



Condamne Monsieur [W] [N] à payer à Madame [P] [S] la somme provisionnelle de 3165 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 septembre 2023 sur la somme de 1515 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,



Condamne, en tant que de besoin, Monsieur [W] [N] à verser à Madame [P] [S] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Condamne Monsieur [W] [N] aux dépens de première instance et d'appel,



Déboute Madame [P] [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. 







Le greffier







Fabienne DUFOSSÉ







Le président







Cécile MAMELIN