Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025





N° de MINUTE : 25/290 

N° RG 23/04886 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VFV6

Jugement (N° 23/04780) rendu le 07 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille





APPELANT



Monsieur [C] [V], [N] [I]

né le 03 Février 1977 à [Localité 5] - de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Simon Dancoisne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003094 du 10/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



Etablissement Public LMH

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille substitué par Me Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille





DÉBATS à l'audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Collière, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 11 octobre 2024



Par acte sous seing privé du 17 janvier 2022, LILLE METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [C] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] au rez-de-chaussée à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 244,87 euros, outre les charges pour la somme de 12,28 euros. 



Par acte d'huissier signifié le 19 mai 2023, LILLE METROPOLE HABITAT a fait citer M. [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, en vue d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion et celles de tous les occupants de son chef, de voir fixer le montant du loyer actuel, outre les charges, le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [C] [I] à compter de la date de résiliation jusqu'à libération complète des lieux, et d'obtenir une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des frais et dépens de la première instance en application des dispositions de l'article 696.



Suivant jugement en date du 7 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :




Prononcé la résiliation du bail consenti à M. [C] [I] portant sur le logement sis à [Localité 4], [Adresse 1], pour troubles anormaux du voisinage ;

Ordonné l'expulsion de M. [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont il s'agit dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné M. [C] [I] à payer à LILLE METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges actuels à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux ; 

Débouté LILLE METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [I] [C] aux entiers dépens ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.




M. [C] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 novembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté LILLE METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LILLE METROPOLE HABITAT a constitué avocat le 14 novembre 2023.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, M. [C] [I] demande à la cour de :




Déclarer l'appel interjeté par M. [C] [I] à l'encontre de la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE le 7 septembre 2023 (n° RG : 23/04780) recevable et bien fondé ; 

Constater que M. [C] [I] n'a commis aucun manquement grave et répété à son obligation d'user raisonnablement du local d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4], au sens de l'article 1729 du Code civil ;




En conséquence :


Infirmer la décision contestée en ce qu'elle a : 


. Prononcé la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour troubles anormaux du voisinage ; 

. Ordonné l'expulsion de Monsieur [I] dans le délai de deux mois à compter du commandement de délaisser à intervenir ; 

. Condamné Monsieur [I] à payer à [Localité 4] METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges actuels à compter du jugement jusqu'à la libération des lieux ; 

. Condamné Monsieur [I] aux entiers dépens ; 

. Rappelé l'exécution provisoire du jugement. 


Confirmer la décision contestée en ce qu'elle a débouté LILLE METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;




Statuant de nouveau : 




Débouter l'office LILLE METROPOLE HABITAT de l'ensemble de ses moyens et prétentions ; 

Condamner l'office LILLE METROPOLE HABITAT aux entiers dépens et frais de première instance ainsi que l'instance d'appel ; 

Condamner l'office LILLE METROPOLE HABITAT au règlement à M. [C] [I] d'une somme 2.000 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1990.






Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2024, LILLE METROPOLE HABITAT demande à la cour de :

Vu les dispositions contractuelles, les dispositions de l'article 7 de la Loi du 6 Juillet 1989 relative aux baux d'habitation, les dispositions de l'article 1728 du code civil, les dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, 




Confirmer le jugement du 7 septembre 2023 en toutes ses dispositions sauf à 

L'infirmer en ce qu'il : 


. Déboute LILLE METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

En conséquence, 


Prononcer la résiliation du bail pour faute de Monsieur [I] sur l'immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 1], à compter du jour du jugement à intervenir, 

Ordonner en conséquence que dans la quinzaine de la signification du jugement, Monsieur [I] sera tenu de délaisser les lieux, que faute par lui de ce faire, LILLE METROPOLE HABITAT sera autorisé à l'en faire expulser ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique. 

Voir fixer le montant du loyer actuel, outre les charges, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [I] à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de son expulsion définitive, 

Condamner Monsieur [I] au paiement d'une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance, 

Condamner Monsieur [I] au paiement d'une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en appel ainsi qu'en tous les frais et dépens de la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 696.




Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Sur la résiliation du bail pour manquements 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;



Aux termes de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat de bail peut être demandée en justice dès lors que le bailleur justifie d'une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le locataire. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.



Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, LILLE METROPOLE HABITAT sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu de la violation par M. [C] [I] de ses obligations contractuelles, en raison du défaut de jouissance paisible.



M. [C] [I] estime que la bailleresse ne produit aucun élément objectif de nature à étayer la persistance du trouble anormal de voisinage exposé. Il indique notamment qu'aucun incident n'a été relevé entre juin 2022 et avril 2023, que la mise en demeure délivrée le 6 juin 2022 ne fait état d'aucun acte précis et circonstancié à sa charge, que le bailleur ne justifie d'aucun dépôt de plainte ou de main courante, qu'il conteste être à l'origine du conflit l'opposant à plusieurs de ses voisins, qu'il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale au titre d'injures, dégradations ou menaces, que l'une des résidentes avec laquelle il était en conflit a déménagé, qu'au final aucun manquement répété n'est établi.

S'agissant du défaut de jouissance paisible allégué, force est de constater que LILLE METROPOLE HABITAT apporte au débat plusieurs éléments probants caractérisant de réels et graves troubles de jouissance subis par les autres locataires de la résidence rapidement après l'entrée dans les lieux de M. [C] [I] : 




Plusieurs courriers de mise en demeure de LILLE METROPOLE HABITAT adressés à M. [C] [I] dès le mois de juin 2022, faisant état d'un comportement agressif et menaçant, dénoncé par les locataires, et l'invitant à rencontrer un médiateur de l'agence, invitation à laquelle il a fait défaut,

Plusieurs mains courantes et dépôts de plainte sur la période d'avril à juin 2023 émanant d'un autre propriétaire de logements de l'immeuble, de LILLE METROPOLE HABITAT, de locataires, évoquant des dégradations, des insultes et menaces de mort, du tapage nocturne et diurne, coupure des compteurs électriques, et cela sur une période d'un an,

Une sommation interpellative de LILLE METROPOLE HABITAT du 27 avril 2023, invitant M. [C] [I] à cesser les troubles occasionnés, ce dernier ayant rétorqué qu'il subissait du harcèlement, mais également qu'il pétait les plombs, donnait des coups de poing dans les murs pour se calmer, et admettait être un sauvage,




Dès lors, la démonstration est faite de troubles graves et répétés, s'étant déroulés sur une période suffisamment longue pour venir établir la persistance de ces derniers. M. [C] [I] ne produit quant à lui aucun élément probant permettant de remettre sérieusement en cause les dénonciations nombreuses et émanant de plusieurs personnes, et il importe peu qu'il n'ait pas été condamné à ce titre.

 

Ainsi, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux était établi et parfaitement caractérisé, et qu'il s'analysait en des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, qui n'apparaît nullement disproportionnée au cas d'espèce.



En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant n'est pas précisément critiqué, jusqu'à la complète libération des lieux.





Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge pouvant dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation, compte tenu soit de l'équité soit de la situation économique de la partie. En l'espèce, le premier juge a jugé équitable de laisser à LILLE METROPOLE HABITAT la charge de ses frais irrépétibles. 





Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [C] [I] aux dépens d'appel et à le condamner à payer à LILLE METROPOLE HABITAT la somme de 750 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Condamne M. [C] [I] aux dépens d'appel et à payer à LILLE METROPOLE HABITAT la somme de 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.









Le greffier







Fabienne DUFOSSE







Le président







Cécile MAMELIN