Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 03/04/2025





****





N° de MINUTE : 25/312 

N° RG 23/02990 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U7D7



Jugement (N° 22-002461) rendu le 15 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille







APPELANTES



Association Soliha Venant aux Droit du Pact Metropole Nord, agissant en la personne de son président en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



S.A. Soliha Batisseurs de Logements D'insertion Hauts de France Venant aux Droits de Sa Ues Habitat Pactagissant agissant en la personne de son président domcilié audit siège en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentées par Me Anne-laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





INTIMÉE



Madame [V] [U]

née le 21 Janvier 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Aurélie Jeanson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005341 du 08/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





DÉBATS à l'audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Colliere, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024



****





Par acte sous seing privé du 3 mars 2017, la société Soliha Métropole Nord agissant en qualité de mandataire de la société anonyme d'union d'économie sociale (la S.A.U.E.S) a donné à bail à Madame [V] [U] un logement conventionné à usage d'habitation principale, de type T4 situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 574,29 euros auquel s'ajoute une provision sur charges de 29,31 euros.



L'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 3 mars 2017.



Des désordres sont apparus au sein de ce logement liés notamment à des problèmes d'humidité.



Aux termes d'une ordonnance de référé rendue par le juge du contentieux de la protection de Lille le 31 mai 2021, il a été ordonné, à la demande de la locataire, une expertise judiciaire aux fins notamment d'établir 1'origine des désordres constatés.



Le rapport définitif d'expertise a été établi par Monsieur [Y] [F], architecte-expert près la Cour d'appel de Douai le 20 avril 2022.



Par acte d'huissier en date du 12 septembre 2022, Madame [V] [U] a fait assigner l'association Soliha Métropole Nord devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de condamner ladite société à faire effectuer les travaux mentionnés dans le rapport d'expert sous astreinte et la condamner à lui verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.



Suivant jugement en date du 15 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :


Reçu l'intervention volontaire de la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et de l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat,

Condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à faire exécuter les travaux ci-après énoncés dans la copropriété dont dépend le logement occupé par Madame [V] [U] et situé à [Adresse 8], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous la maitrise d''uvre complète d'un architecte agissant dans les règles de l'art : 


rénovation de la toiture de la salle à manger

diagnostic/décontamination des parois et assainissement des parois

enduits/revêtements muraux peintures au niveau du rez-de-chaussée, cage d'escalier, salle de bain et chambres à l'étage

isolation/doublage

menuiseries extérieures

électricité

plomberie (dans le cadre de travaux de dépose/repose radiateur et pour permettre les travaux d'isolation)



- Condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et de l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à faire procéder à une étude thermique et a une étude de la ventilation, préalablement à l'exécution des travaux ci-dessus énumérés,


Dit que la condamnation à effectuer les travaux sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de quatre mois suivant la signification du jugement et pendant un délai de quatre mois,

Dit que la condamnation à faire réaliser l'étude préalable sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard courant à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement et pendant un délai de trois mois,

Condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et de l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à verser à Madame [V] [U] la somme de 6 891,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance,

Condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et de l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat aux dépens de l'instance incluant les frais d'expertise judiciaire,

Rejeté le surplus des demandes,

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision




L'association Soliha Solidaires pour l'Habitat et la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la S.A. U.E.S HABITAT PACT ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 29 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce que le juge des contentieux de la protection a :


Reçu l'intervention volontaire de la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et de l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat ;

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat et la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact demandent à la cour de :


Déclarer l'appel recevable,

Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Madame [U] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices physique, moral et matériel, et pour résistance abusive de Soliha,




Pour le surplus,




Infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Débouter Madame [U] de l'ensemble de ses prétentions,

Condamner Madame [U] au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Madame [U] au paiement des entiers frais et dépens, et également aux frais d'expertise.










Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, Madame [V] [U] demande à la cour de :


Débouter les sociétés Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE en date du 15 mai 2023 (RG 22-002461) en ce qu'il a : 


'condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à faire exécuter les travaux ci-après énoncés dans la copropriété dont dépend le logement occupé par Madame [V] [U] et situé à [Adresse 8], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous la maîtrise d''uvre complète d'un architecte agissant dans les règles de l'art : 

' rénovation de la toiture de la salle à manger 

'diagnostic / décontamination des parois et assainissement des parois 

' enduits/revêtements muraux peintures au niveau du rez-de-chaussée, cage d'escalier, salle-de-bain et chambres à l'étage 

' isolation / doublage 

' menuiseries extérieures 

' électricité 

' plomberie (dans le cadre de travaux de dépose/repose radiateur et pour permettre les travaux d'isolation) 

'condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à faire procéder à une étude thermique et à une étude de la ventilation, préalablement à l'exécution des travaux ci-dessus énumérés ; 

'dit que la condamnation à effectuer les travaux sera assortie d'une astreinte de 100 ' par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de quatre mois suivant la signification du jugement et pendant un délai de quatre mois ;

'dit que la condamnation à faire réaliser l'étude préalable sera assortie d'une astreinte de 100 ' par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de un mois suivant la signification du jugement et pendant un délai de trois mois ; 

'condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat à verser à Madame [V] [U] la somme de 6 891.48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance ; 

'condamné la société Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact et l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat aux dépens de l'instance incluant les frais d'expertise judiciaire. 

Y ajoutant : 




Condamner les sociétés Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France à verser à Madame [V] [U] la somme de 191.43 euros (soit 1/3 x 574.29) par mois à compter de l'assignation en 1ère instance, soit le 12 septembre 2022 jusqu'à remise en état du logement ; 

Condamner les sociétés Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France à verser à Madame [V] [U] les sommes suivantes : 


'4 000 euros au titre du préjudice physique ; 

'4 000 euros au titre du préjudice moral et préjudice matériel ; 

'2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 


Ordonner que ces sommes produisent intérêts à compter de la date de l'assignation, soit le 12 septembre 2022 ; 

Condamner les sociétés Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France à payer à Madame [V] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les condamner aux entiers frais et dépens.




Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 





Sur la demande de réalisation de travaux



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(...)



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.



L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il sera rappelé à titre liminaire que si le rapport d'expertise est un élément parmi d'autre qui ne lie pas le juge, les dires des parties ne lient pas davantage l'expert, qui seul, décide de la pertinence ou non de ces derniers eu égard aux éléments apportés, à ses constatations et qualités d'expert pour modifier ou non ses propres conclusions expertales.

SOLIHA n'a pas sollicité de contre-expertise, alors même qu'elle entend produire aux débats une autre étude d'expert beaucoup moins détaillée et consistant en majorité dans la prise de photos et quelques commentaires peu précis, ne correspondant à la qualité et aux critères d'objectivité et d'impartialité d'un expert judiciaire auprès des tribunaux. Ce rapport produit ne lie pas davantage le magistrat et doit être apprécié comme un élément parmi d'autres, au regard des constatations plus complètes de l'expert judiciaire. En effet, SOLIHA entend contester l'ensemble des constatations techniques et conclusions expertales, plaçant le juge en position d'expert, ce que précisément il n'est pas.



Sur les désordres liés aux infiltrations d'eau 



Les désordres affectant le dôme fixe, tels que décrits dans le jugement auquel il convient de se référer, ne sont pas contestés par SOLIHA dans ses conclusions, laquelle conteste uniquement la conclusion apportée par l'expert pour réparer ce dommage qu'elle estime localisé à ce seul endroit, consistant en la réfection de la toiture. Elle considère que le remplacement du dôme fixe auquel elle a procédé est suffisant ; le premier juge a précisément répondu sur ce point par des motifs pertinents qui seront repris par la cour, en ce que l'expert a indiqué que malgré les interventions mises en 'uvre par SOLIHA, les désordres d'infiltration demeuraient évolutifs, et que seule la rénovation totale de la toiture bac et acier et du dôme fixe était de nature à remédier durablement aux désordres constatés ; contrairement à ce que soutient SOLIHA, il a bien pris note de la date exacte des photos et rectifié cette erreur, laquelle n'était cependant pas de nature à modifier sa conclusion. Le rapport du bureau d'études DI2E ne préconise que la mise en place d'un isolant intérieur sur la hauteur de la remontée ; or, l'expert a relevé en outre une humidité sur différents murs du logement supérieure à 20%, ce qui suffit à démontrer que le problème n'est pas localisé au seul endroit tel que soutenu par SOLIHA et tel qu'examiné par DI2E (lequel d'ailleurs produit des photos établissant de nombreuses moisissures sur les murs encore présentes en décembre 2023).

SOLIHA soutient même que le désordre a disparu, sans le prouver plus avant, puisque précisément les photos prises par DI2E établissent le contraire. Enfin, il est établi que les conditions d'occupation du logement ne modifient en rien la nécessité de la mesure nécessaire pour remédier durablement aux désordres. 

Quant aux sociétés qui n'ont pas pu accéder au logement postérieurement au jugement, cela ne remet pas en cause les constatations expertales et les conclusions, ne visant qu'à tenter de minimiser les désordres par une prétendue évolution dont l'expert a démontré qu'elle consistait en une nécessaire dégradation. L'expert est en outre formel : « il est absolument faux de dire que l'installation du nouveau système de VMC a amélioré la situation, cette installation peut certes avoir participé à freiner le développement du désordre n°5 au niveau de la salle de bains à l'étage, mais en aucun cas au niveau su séjour/salle à manger situés au rez de chaussée ».

S'agissant des désordres affectant la salle de bains, les arguments déjà développés devant l'expert par SOLIHA ont été pris en compte par celui-ci, et la locataire produit des photos démontrant l'installation du sèche-linge au rez de chaussée et la persistance des traces d'humidité, malgré la VMC ; DI2E préconise d'ailleurs lui-même la réalisation de travaux, attestant ainsi de la persistance de désordres non sérieusement contestables. En l'absence de tous travaux réalisés depuis, on ne voit pas comment SOLIHA peut soutenir ne pas avoir à résoudre les désordres qui sont à sa charge, quand bien même le locataire devrait en réaliser certains.

S'agissant de la chambre parentale, bien que contestant certaines constatations techniques, SOLIHA entend déférer à la solution préconisée, puisqu'elle accepte d'installer une VMC à l'étage. Elle conteste les autres désordres comme le remplacement de la fenêtre, alors que l'expert a bien relevé les faibles caractéristiques thermiques de celle-ci, le sous dimensionnement de la prise d'air installée dans la menuiserie et le défaut de fonctionnement efficient du radiateur, sans que les observations de SOLIHA apportent la preuve contraire.

Contrairement à ce que soutient SOLIHA, l'ensemble des dires et des observations ont été relevées et discutées point par point par l'expert, et à ce niveau de contestations, il sera encore une fois observé que pour autant SOLIHA s'est volontairement abstenue de solliciter une contre-expertise, ce qui ne peut qu'interroger sur la bonne foi du bailleur.

Concernant le mur d'échiffre/escalier, les observations et constatations de DI2E ne remettent pas en cause les désordres d'ordre structurel tels que décrits par l'expert, puisque précisément la fissure extérieure du bâtiment ( dont n'est pas responsable le locataire mais bien le bailleur qui doit veiller à la structure en bon état du bâtiment) ne pouvait être ignorée ou en tout état de cause aurait dû être vérifiée, eu égard aux nombreux dégâts liés à l'humidité signalés à de nombreuses reprises par Madame [V] [U]. Si un défaut d'entretien des gouttières est en effet à déplorer, il n'en demeure pas moins que DI2E constate lui-même une fissure permettant à l'eau pluviale de pénétrer dans la cage d'escalier (ce qui n'a rien à voir avec l'entretien des gouttières), d'autant que certaines indications emploient le conditionnel.

Concernant la chambre 2 (côté rue), l'expert constate la présence de moisissures de condensations noires sur les murs, et notamment aux intersections, et préconise les mêmes remèdes ; SOLIHA prétend se dédouaner de tout remède sur l'absence de ventilation ou aération suffisante et supposée de la part du locataire, alors que l'expert indique que la présence de telles moisissures démontre de façon évidente l'insalubrité de cet espace (fenêtre avec de meilleurs performances techniques), suffisant à démontrer qu'en tout état de cause, le désordre résulte nécessairement et en grande partie d'une isolation insuffisante.



Concernant enfin la chambre 3 (sur cour), les mêmes problèmes de moisissures sont déplorés, avec des défauts identiques à ceux de la chambre parentale, auxquels il a été répondu plus haut, d'autant qu'on ne voit pas comment le bureau d'études DI2E peut conclure de manière péremptoire que la présence de moisissures résulte d'une ventilation insuffisante des pièces, alors même que l'expert note quant à lui des défauts structurels. 



Sur les menuiseries extérieures



Si l'expert reconnaît que ce point relatif au chéneau ne fait pas partie de sa mission, il n'en demeure pas moins que ses constatations permettent de prouver les désordres signalés par Madame [V] [U], et qu'en effet ainsi que l'indique l'expert, cette information peut être utile et pouvait être transmise dans le cadre de son rapport ; la locataire justifie avoir procédé au nettoyage du chéneau, tandis que l'expert a relevé un désordre d'ordre structurel qui doit être rectifié au terme des travaux préconisés.

 

Sur les désordres électriques



En cause d'appel, les désordres à ce sujet ne sont pas sérieusement contestés par SOLIHA, puisqu'elle accepte de faire réaliser un diagnostic de l'installation électrique, et de procéder à la rénovation si elle s'avère nécessaire, ce qui recueille l'adhésion de la locataire, et ce qui correspond en réalité précisément à la motivation et dispositif du jugement de première instance. 



De manière globale, il sera relevé que l'appréciation de l'expert est difficilement contestable eu égard à sa conclusion générale : « l'analyse des désordres constaté a illustré dans ce rapport l'entame sérieuse d'une situation de dégradation du logement de façon très claire. La détérioration des ouvrages constituants la maison sont contaminés par des moisissures causées par le manque ventilation combiné à un manque d'isolation des parois verticales et horizontales, ces dernières étant connectées à l'environnement extérieur continuent de favoriser le développement d'organismes fongiques pour à terme porter préjudice à la santé des occupants tout en accélérant la dégradation de l'habitation ».

Si l'expert n'élude pas les conséquences d'une mauvaise aération par les locataires, il n'en demeure pas moins que ces constatations et conclusions déterminent nettement une dégradation massive des éléments structurels de ce logement.



La décision entreprise sera donc intégralement confirmée sur l'ensemble de ces points.



Sur la demande d'injonction de réaliser les travaux sous astreinte



SOLIHA entend contester cette injonction en mettant en avant les difficultés de faire intervenir dans les délais impartis des entreprises. S'agissant de la contestation de la nature et de l'ampleur des travaux à entreprendre, ainsi que de la responsabilité da la locataire dans les dommages survenus, il y a été répondu plus haut. 

Cela reviendrait en réalité à priver la décision de tout intérêt et de laisser encore au bailleur tout le temps pour ne pas déférer à la nécessité d'une réfection en profondeur de ce logement fortement dégradé et nuisible à la santé de ses occupants depuis longtemps. En outre, et contrairement à ce qui est soutenu, des entreprises ont bien accepté de réaliser certains travaux (ATS, chauffage services)

C'est donc par des motifs pertinents et suffisants que la cour adopte que le premier juge a prévu la condamnation sous astreinte, et la décision sur ce point sera confirmée.



Sur la demande d'une étude thermique et de la ventilation



Ce point n'est pas discuté dans leurs conclusions par les parties, quoique les intimés en demandent l'infirmation et la partie appelante la confirmation.

Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact justifient avoir fait réaliser une étude thermique (DPE) et produisent un rapport du DI2E, s'agissant de la conformité aux normes de santé et énergétique, avec un volet ventilation. En l'absence d'observations contraires sur ce point, il doit être considéré que les intimées ont exécuté la décision de première instance.



Si donc par des motifs pertinents que la cour adopte, la décision de première instance doit être confirmée sur ce point, il sera constaté par voie de dispositions nouvelles que Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact ont déféré à cette double injonction avant d'engager l'ensemble des travaux.



Sur les demandes indemnitaires



Sur le préjudice de jouissance 



Le premier juge, en s'appuyant sur les constatations de l'expert, a parfaitement motivé ce chef de préjudice, et a précisément évalué la part incombant au bailleur dans la réalisation des dommages et les conséquences sur l'occupation du logement par les locataires, en ne retenant qu'un tiers du montant du loyer mensuel sur les trois ans précédant l'assignation, à titre de dommages et intérêts. Que SOLIHA ait pour partie effectué certains travaux pendant cette période, il n'en demeure pas moins que le dommage était constitué depuis plusieurs années dans des conditions très difficiles pour les locataires, comme l'a relevé l'expert. La décision doit être confirmée sur ce point, étant précisé que le montant alloué, faute de précision, inclut nécessairement la provision accordée par l'ordonnance de référé ayant ordonné l'expertise.







Madame [V] [U] demande un préjudice de jouissance également pour la partie postérieure à l'assignation et jusqu'à exécution complète des travaux. SOLIHA s'y oppose, arguant de l'exécution déjà réalisée de nombreux travaux et de l'obstruction faite par la locataire, ne permettant pas aux entreprises de procéder aux autres travaux.

La plupart des travaux entrepris remontent à avant l'expertise, et ne concernent donc que le préjudice constaté et indemnisé plus haut. 

Depuis l'expertise, une seule facture démontre que des travaux ont été réalisés par l'entreprise ATS en janvier 2024, s'agissant du remplacement du dôme et du velux côté façade, tandis qu'un seul courrier recommandé pour impossibilité d'interventions les 2 et 3 octobre 2023 est produit aux débats, cet élément étant insuffisant pour démontrer l'obstruction systématique de la locataire, puisque précisément une intervention a bien eu lieu quelques mois plus tard sans difficulté. Au vu de l'ampleur des travaux préconisés, il s'agit d'une intervention limitée n'ayant pu résoudre l'ensemble des désordres constatés. Madame [V] [U] démontre par quelques photos subir encore de nombreux désagréments, ainsi que surtout par un constat d'huissier très détaillé pièce par pièce en date du 9 octobre 2024 : tâches noirâtres d'humidité autour du dôme, avec présence d'une infiltration, mur froid et humide avec tâche d'humidité à la porte fenêtre, auréole sur le plafond, façade arrière ancienne et vétuste, avec peinture jaunie s'écaillant, salle de bain encore humide avec tâches noirâtres à divers endroits, même chose sur le tablier de baignoire, coulures noirâtres sur le mur, joint noirâtres, problème d'humidité majeur dans la chambre adulte, tâches d'humidité dans la chambre à l'étage autour du velux, même constat dans la chambre adulte 2' 

Dès lors, il lui sera accordé, au titre du préjudice de jouissance qui se poursuit, la somme de 143.57 euros (soit 1/4 x 574.29) par mois à compter de l'assignation jusqu'à remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



Sur les autres préjudices physique, matériel et moral



Les éléments médicaux fournis par Madame [V] [U] dont certains remontent à un an après son emménagement n'établissent pas de lien de causalité avec le logement ; les éléments les plus récents indiquent que son état de santé nécessite un logement sain ; hormis quelques attestations venant établir des vêtements tâchés par l'humidité et des affirmations non étayées médicalement d'ennuis de bronchite pour les enfants, force est de constater que les éléments probants manquent pour établir les préjudices physique et matériel ; dès lors, la décision de première instance sera sur ce point confirmée.



Par contre, il est indéniable qu'au vu de l'ampleur des désordres constatés et de leur ancienneté, Madame [V] [U] a subi un réel préjudice moral (distinct du préjudice de jouissance), n'ayant eu de cesse de tenter de faire procéder à la légitime mise en conformité du logement occupé par sa famille, ce qui n'a pu qu'occasionner un stress et des troubles dans la vie quotidienne, lesquels sont justifiés par quelques attestations de proches produites aux débats. Ce préjudice moral est en lien avec les désordres affectant le logement et sera indemnisé à hauteur de 2.000 euros, la décision de première instance étant infirmée sur ce point.



Sur la résistance abusive



Vu les dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;



Ainsi que l'a motivé de façon pertinente le premier juge, le bailleur a mis en 'uvre à plusieurs reprises des travaux au cours de ces dernières années, ce à quoi il peut être ajouté qu'une autre tranche de travaux est intervenue en 2024 après le jugement ; si ces travaux se sont révélés insuffisants pour remédier à l'ensemble des désordres constatés, il n'en demeure pas moins que la résistance abusive n'est dès lors pas suffisamment caractérisée en l'espèce.



La décision de première instance sera ainsi confirmée.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact aux dépens d'appel et à la débouter de sa demande au titre de l'article 700 ; Madame [V] [U] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf sur le préjudice moral ;



Statuant par dispositions nouvelles et y ajoutant :



Constate que Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact ont exécuté la partie du jugement portant sur les études thermique et de ventilation préalables à l'engagement des travaux,



Condamne Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France à verser à Madame [V] [U] la somme de 143.57 euros (soit 1/4 x 574.29) par mois à compter de l'assignation jusqu'à remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022 ; 



Condamne Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact à payer à Madame [V] [U] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022 ; 



Condamne Soliha Solidaires pour l'Habitat et Soliha Bâtisseurs de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact aux dépens d'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier







Fabienne DUFOSSÉ







Le président







Cécile MAMELIN