Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025



N° 2025/190 









Rôle N° RG 24/07616 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNHL7







[Z] [F]

[B] [F]





C/



[V] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Laurent PARIS



Me Jean-Michel GARRY 



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 10 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02198.





APPELANTS



Monsieur [Z] [F], 

né le 30 Mai 1972 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON



Madame [B] [N] épouse [F], 

née le 7 Mai 1977 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON





INTIMÉ



Monsieur [V] [U], 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









***











EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, M. [V] [U] a consenti à Mme [B] [F] née [N] et M. [Z] [F] un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 590 euros et une provision pour charges de 10 euros. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mai 2022, distribuée le 18 mai 2022, M. [U] a adressé à Mme et M. [F] un congé pour vendre à effet au 21 novembre 2022. 



Soutenant que M. [U] a manqué à son obligation de délivrance, Mme et M. [F] l'ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de le voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte, de les autoriser à suspendre le paiement de leurs loyers et d'ordonner une expertise judiciaire. 



A titre reconventionnel, soutenant que Mme et M. [F] se sont maintenus dans les lieux au-delà du 21 novembre 2022, M. [U] a sollicité leur expulsion par suite de la validité du congé pour vendre qui leur a été délivré et leur condamnation à leur verser diverses sommes.



Par ordonnance contradictoire en date du 10 mai 2024, ce magistrat a :



- constaté la validité du congé à effet au 21 novembre 2022 à minuit ;

- dit que Mme et M. [F] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement loué ;

- ordonné leur départ immédiat ;

- ordonné, faute de départ volontaire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux avec au besoin le concours de la force publique ;

- condamné solidairement Mme et M. [F] à payer, en deniers ou quittance, à M. [U] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 600 euros à compter du 22 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné in solidum Mme et M. [F] à payer à M. [U] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- rejeté le surplus des demandes. 



Suivant deux déclarations transmises au greffe les 14 et 17 juin 2024, Mme et M. [F] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes.



Ces appels vont être joints par ordonnance en date du 27 juin 2024. 



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 6 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et qu'elle :



- prononce le congé pour vente non valide ou nul ;

- ordonne la suspension rétroactive de leur obligation de payer les loyers depuis le couurrier recommandé adressé par la ville de [Localité 6], le 12 février 2021 à M. [U] ;

- condamne M. [U] à leur rembourser le montant total des loyers versés depuis le 12 février 2021, soit la somme totale de 20 400 euros (34 loyers d'un montant de 600 euros), à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

- rejette la demande de conservation du dépôt de garantie et toutes autres demandes de M. [U] comme se heurtant à des contestations sérieuses ;

- fixe, à titre subsidiaire, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à la somme de 200 euros et, en tous cas, le diminuer fortement ;

- rejette en tout état de cause toutes les demandes de M. [U] ;

- le condamne à leur verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise ;

- débouter les appelants de leurs demandes ;

- lui donner acte de ce qu'il conserve la caution de 600 euros en l'état du non paiement par les appelants des deux derniers mois de loyers et de l'état des lieux lors de sa reprise le 15 janvier 2025 ;

- condamner in solidum les appelants à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 17 février 2025.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'occupation sans droit ni titre de Mme et M. [F] par suite de la délivrance d'un congé pour vendre et les demandes subséquentes (expulsion et indemnité d'occupation)



Il résulte en premier lieu de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. 

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. 

En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.



En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de Mme et M. [F], en ce qu'ils se sont maintenus dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui leur a été notifié, M. [U] a obtenu gain de cause en première instance en ce que le premier juge a fait droit à ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation à compter du 22 novembre 2022. 



Il reste que Mme et M. [F] contestent la validité du congé pour vendre. 



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un congé pour vendre, comme le demande les appelants, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité de vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit aux demandes de M. [U] d'ordonner l'expulsion de Mme et M. [F] de leur bien pour occupation sans droit ni titre et à leur condamnation à lui verser une indemnité d'occupation. 



Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié, notamment par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué, mentionner le prix de vente, les conditions de la vente projetée et reproduire certaines mentions, à savoir les premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15. Il vaut offre de vente au profit du locataire. A la date d'effet du congé, le locataire, qui n'a pas accepté l'offre, est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.



Il appartient aux locataires, qui contestent la réalité du motif du congé pour vendre, de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur. En l'occurrence, alors même que Mme et M. [F] font observer qu'ils ont occupé les lieux jusqu'au 15 janvier 2025, date à laquelle ils sont partis, sans la moindre visite de potentiels acquéreurs, M. [U] n'allègue ni ne démontre les démarches entreprises pour mettre en vente son bien par l'intermédiaire d'agences immobilières auxquelles il aurait donné mandat de vendre son bien ou directement en publiant des annonces et, le cas échéant, en faisant visiter son bien et, à défaut, de justifier les raisons pour lesquelles il n'aurait eu aucune visite. 



Au contraire, dans un mail adressé à la ville de [Localité 6] le 1er avril 2023, M. [U] indique avoir délivré un congé pour vendre afin de pouvoir faire plus facilement les travaux importants à l'intérieur du local vide, libéré par les locataires, compte tenu des difficultés qu'il rencontre à réaliser les travaux en raison des relations tendues qu'il entretien avec ses locataires et de leur refus de le laisser entrer dans l'appartement depuis longtemps. 



Il s'ensuit que le moyen de nullité pour motif fallacieux soulevé par les appelants constitue une contestation sérieuse à la validité du congé pour vendre délivré par M. [U].



Dans ces conditions, le fait pour Mme et M. [F] de s'être maintenus dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre, soit à compter du 21 novembre 2022 à minuit, ne caractérisait pas, au moment où le premier juge a statué, un trouble manifestement illicite qu'il y avait lieu de faire cesser en ordonnant leur expulsion et en les condamnant à verser une indemnité d'occupation.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a :



- constaté la validité du congé à effet au 21 novembre 2022 à minuit ;

- dit que Mme et M. [F] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement loué ;

- ordonné leur départ immédiat ;

- ordonné, faute de départ volontaire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux avec au besoin le concours de la force publique ;

- condamné solidairement Mme et M. [F] à payer, en deniers ou quittance, à M. [U] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 600 euros à compter du 22 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux.



M. [U] sera débouté de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de Mme et M. [F] et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».

En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que les appelants se sont plaints auprès du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], à la fin de l'année 2020, soit un an après être entrés dans les lieux, de l'état d'insalubrité de leur logement. Après avoir constaté des traces de moisissures et la présence d'une himidité anormale affectant le logement, la copropriété et M. [U] ont été mis en demeure, au début des années 2021 et 2023, de réaliser les travaux afin de remédier à l'insalubrité du logement. C'est ainsi que, par courrier recommandé du 17 janvier 2023, M. [U] a été mis en demeure, afin de remédier à la non-conformité du circuit de ventilation du logement pour les sorties hautes et aux importantes traces de moisissures affectant les murs des chambres, du séjour et du dressing, de faire rechercher et supprimer les causes d'humidité et d'infiltration et remettre en état les surfaces dégradées ainsi que de faire installer des orifices de ventilation règlementaires et efficaces dans les pièces qui en sont dépourvues. Constatant que les travaux n'avaient pas été réalisés, M. [U] a été de nouveau mis en demeure d'y procéder par courrier recommandé du 30 mars 2023. En assignant M. [U], le 26 octobre 2023, aux fins notamment de réaliser des travaux sous astreinte et d'être autorisés, dans cette attente, à suspendre le paiement de leurs loyers, Mme et M. [F] soutenaient que les travaux susvisés, malgré des mises en demeure adressés depuis le 12 février 2021, n'avaient toujours pas été réalisés.

Excepté des réglettes d'aération achetées en mars 2020, M. [S] démontre avoir, outre des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés en 2022 par la copropriété, acheté un extracteur d'air le 11 avril 2023. De surcroît, il se prévaut d'un courriel qu'il a adressé au service communal le 25 août 2023 aux termes duquel il indique avoir rencontré des difficultés pour réaliser les travaux demandés, et notamment le perçage d'un trou afin de faire passer une ventilation forcée dans le mur d'une chambre, faute de disponibilité de ses locataires puis de lui-même. Il indique toutefois, qu'après avoir échangé avec des professionnels sur sa situation, il n'est pas nécessaire d'installer un système de ventilation forcée en plus des équipements de ventilation qui équipent l'appartement (barrettes sur chaque fenêtres et au-dessus de chaque porte intérieure, système d'évacuation extérieure dans la salle de bains et hotte avec filtre charbon actif dans la cuisine), et ce, d'autant que la cause principale de l'humidité, soit le mauvais état des façades, a été résolue avec la fin des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble en juin 2022. 

Or, outre le fait que les travaux auxquels se réfèrent M. [S], et en particulier l'installation de réglettes et le ravalement de la façade de l'immeuble ont été réalisés, avant les constatations faites par la ville de [Localité 6] au début des années 2021 et 2023, l'intimé reconnaît, qu'à la date du 25 août 2023, il n'avait pas réalisé les travaux préconisés, et notamment le perçage d'un trou afin de faire passer une ventilation forcée dans le mur d'une chambre, estimant que ceux-ci n'étaient pas nécessaires aux dires de professionnels.

De plus, les photographies versées aux débats révèlent l'importance des moisissures affectant les murs de l'appartement, outre le fait que plusieurs personnes, à savoir M. [D] [C], Mme [W] [K], Mme [Y] [P] et M. [L] [A] attestent de la réalité, de l'ampleur et des conséquences du manque du système de ventilation équipant le logement, contraignant les appelants à ouvrir, même l'hiver, leurs fenêtres afin d'aérer les pièces. 

Ce faisant, le manquement de M. [U] à son obligation de délivrer un logement d'habitation répondant aux critères de la décence ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

Il s'avère que Mme et M. [F], qui ont quitté les lieux le 15 janvier 2025, ne demandent plus la condamnation de M. [U] à réaliser des travaux.

En revanche, dès lors qu'ils ont continué à régler leurs échéances aux termes convenus, excepté les deux derniers mois, les appelants demandent à la cour de condamner M. [U] à leur verser la somme provisionnelle de 20 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, ce qui correspond à 34 mois de loyers et charges de 600 euros par mois qui ont été réglés depuis le 12 février 2021. 



En l'état des désordres ayant affecté le logement, l'obligation pour M. [U] de réparer le préjudice de jouissance subi par les locataires ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Etant donné que les appelants ont vécu, pendant au moins 4 ans, dans un logement ne comportant pas les équipements suffisants pour le protéger des infiltrations d'eau et d'air, et compte tenu du montant du loyer et des provisions sur charges de 600 euros par mois, mais également de l'attestation dressée par la caisse d'allocations familiales du Var produite par les appelants qui fait état, en mai 2023, du versement d'une allocation d'aide au logement d'un montant de 342 euros, ce qui laisse à penser que les appelants n'ont pas, à l'évidence, informé la caisse d'allocations familiales de l'état d'indécence de leur logement, le montant non sérieusement contestable du préjudice de jouissance subi par les locataires sera justement évalué à la somme de 10 000 euros.

Il y a donc lieu de condamner M. [U] à verser à Mme et M. [F] la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance. 

Sur les demandes d'autorisation

Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

Sur la demande portant sur la suspension rétroactive du paiement des loyers et charges depuis le 12 février 2021

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que le logement dans lequel ont vécu les appelants était affecté de désordres en raison d'une humidité anormalement élevée par suite d'un manquement évident du bailleur à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

Pour autant, il est acquis que Mme et M. [F] ont continué à régler, excepté les deux derniers mois, leurs échéances aux termes convenus, étant relevé que le premier juge, considérant qu'ils occupaient le logement sans droit ni titre depuis l'expiration du délai qui leur été imparti dans le congé pour quitter les lieux, les a déboutés de leurs demandes de travaux, d'expertise judiciaire et d'être autorisés, dans l'attente de la réalisation des travaux, à suspendre le paiement de leurs loyers et charges.

Si Mme et M. [F] ont respecté la loi en ne suspendant pas d'autorité le paiement de leurs loyers et charges, il n'en demeure pas moins que leur demande d'être autorisés à suspendre le paiement de loyers et charges qui ont été d'ores et déjà réglés est sérieusement contestable.

En revanche, il convient de relever qu'il a été fait droit, en son principe, à la demande de remboursement d'une partie des loyers et charges réglés en réparation du préjudice de jouissance subi par l'allocation d'une provision. 

Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui ne s'est pas prononcée sur ce point dans le dispositif de sa décision, en déboutant les appelants de leur demande tendant à ordonner la suspension rétroactive du paiement de leurs loyers depuis le 12 février 2021.

Sur la demande portant sur le dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou a son mandataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, compte tenu de ce qui précède tenant, d'une part, au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et, d'autre part, au préjudice de jouissance subi par les appelants depuis plus de 4 ans qui a justifié l'allocation de la somme provisionnelle de 10 000 euros, le droit pour M. [U] de conserver le dépôt de garantie d'un montant de 600 euros est sérieusement contestable.

Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise en déboutant M. [U] de sa demande tendant à lui donner acte de ce qu'il conserve la caution de 600 euros. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. [U], succombant en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme et M. [F] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.

L'équité commande en outre de le condamner à verser à Mme et M. [F] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

Mme [U] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement en tant que partie perdante. 





PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute M. [V] [U] de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de Mme [B] [F] née [N] et de M. [Z] [F] et de les voir condamner à lui verser une indemnité d'occupation ;

Condamne M. [V] [U] à verser à Mme [B] [F] née [N] et M. [Z] [F] la somme de 10 000 euros à titre provisionnel à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [B] [F] née [N] et de M. [Z] [F] de leur demande d'être autorisés à suspendre de manière rétraoactive le paiement de leurs loyers et charges depuis le 12 février 2021 ;

Déboute M. [V] [U] de sa demande tendant à lui donner acte de ce qu'il conserve le dépôt de garantie ;

Condamne M. [V] [U] à verser à Mme [B] [F] née [N] et M. [Z] [F] la somme 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute M. [V] [U] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne M. [V] [U] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.



La greffière La présidente