Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025



N° 2025/212 









Rôle N° RG 24/07140 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEN3







S.A. ERILIA





C/



[H] [R]

[W] [T] épouse [R]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Laurent GAY 

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05990.





APPELANTE



S.A. ERILIA 

dont le siège social est [Adresse 4]



représentée par Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Monsieur [H] [R]

né le 31 Mai 1974 

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

défaillant



Madame [W] [T] épouse [R]

née le 18 Septembre 1993

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Laurent DESGOUIS, Président 

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.







ARRÊT



Rendu par défaut, 



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,



Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé régularisé le 1er février 2022, la SA Erilia a donné à bail à M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 517, 32 ', outre 229, 96 ' de provision mensuelle sur charges.



Le bail stipulait en son article X la résiliation de plein droit en cas de non paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou de charges. 



Suivant exploit du 24 mai 2023, la SA Erilia a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 039, 93 ' au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre coût de l'acte.



Suivant exploit délivré le 31 août 2023, la SA Erilia a fait assigner les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre ordonner la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation à lui payer l'arriéré locatif.



Suivant ordonnance contradictoire rendue le 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :


déclaré l'action de la SA Erilia aux fins de constat de la résiliation du bail et de ses conséquences irrecevables ;

condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 6 572, 33 ' à titre de provision sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 2 039,93 ', et à compter de la présente décision pour le surplus ;

débouté M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement ;

condamné in solidum M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 100 ' au fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l'instance ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.




Suivant déclaration enregistrée au greffe le 6 juin 2024, la SA Erilia a interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a :


déclaré l'action de la SA Erilia aux fins de constat de la résiliation du bail et de ses conséquences irrecevables ;

condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 6 572, 33 ' à titre de provision sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 2 039, 93 ', et à compter de la présente décision pour le surplus.




Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose' des prétentions et moyens, la SA Erilia sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action de la SA Erilia aux fins de constat de la résiliation du bail et de ses conséquences irrecevables et condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 6 572, 33 ' à titre de provision sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 2 039, 93 ', et à compter de la présente décision pour le surplus.

Statuant à nouveau, elle sollicite de la cour qu'elle :


constate acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

ordonne l'expulsion des époux [R], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 5], en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est ;

ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des époux [R] ;

condamne M. et Mme [R] au paiement de la somme de 2 353,39 ', correspondant aux indemnités d'occupation impayées depuis le 2 mai 2024, date de l'ordonnance attaquée, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ;

condamne M. et Mme [R] à lui verser la somme de 1 000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.




Bien qu'ayant régulièrement été assignés par la signification de la déclaration d'appel le 21 juin 2024, M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], n'ont pas constitué avocat.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance au 12 février 2025. 



Par conclusions transmises par voie électronique le 19 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose' des prétentions et moyens, la SA Erilia sollicite de la cour qu'elle révoque l'ordonnance de clôture et qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action de la SA Erilia aux fins de constat de la résiliation du bail et de ses conséquences irrecevables et condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 6 572, 33 ' à titre de provision sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 2 039, 93 ', et à compter de la présente décision pour le surplus.

Statuant à nouveau, elle sollicite de la cour qu'elle :


constate acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

ordonne l'expulsion des époux [R], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 5], en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est ;

ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des époux [R] ;

condamne les époux [R] au paiement de la somme provisionnelle de 18 900, 50 ', correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 19 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ;

condamne les époux [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux ;

condamne les époux [R] à lui verser la somme de 1 000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.






MOTIFS DE LA DECISION




Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :




L'article 802 du code de procédure civile dispose, dans sa version applicable à l'espèce, que « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

 
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

 Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption ».



En l'espèce, la SA Erilia sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour voir admettre ses conclusions transmises le 19 février 2025 et pièces les accompagnant. 



A ce titre, il convient de relever que ces éléments ont été signifiés aux intimés défaillants par exploit délivré en l'étude le 20 février 2025.



Il convient en outre de constater que ces conclusions et pièces tendent à actualiser la créance locative de l'appelante, sans ajouter ni retrancher de prétention supplémentaire, et que ces dernières ne font l'objet d'aucune contestation sérieuse.



Il convient en conséquence de révoquer l'ordonnance de clôture du 12 février 2025 pour voir admettre les conclusions transmises le 19 février 2025 par l'appelante.




Sur l'acquisition de la clause résolutoire :




L'article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».



L'article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre de manière régulière.



Aux termes des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24-I la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa version applicable à l'espèce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».



Il n'est pas contesté que le bail régularisé par les parties, le 1er février septembre 2022, contient en page 4 une clause résolutoire reprenant les termes de l'article précité.



Dans ces conditions, M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], ne s'étant pas acquittés des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, il n'est pas contestable que la clause résolutoire insérée au contrat de location a produit effet au 24 juillet 2023.



Pour autant, les paragraphes II et III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que « II.- Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».



En l'espèce, le premier juge a déclaré irrecevable l'action engagée par la SA Erilia aux fins de constat de résiliation du bail et de l'expulsion des locataires des lieux loués en retenant que cette dernière ne justifiait ni de la saisine de la CCAPEX, ni du signalement de la situation d'impayé à la CAF dans les délais impartis.



Dans le cadre de son appel, le bailleur justifie avoir dénoncé l'assignation a bien par le commissaire de justice instrumentaire, au préfet des Alpes Maritimes le 25 mai 2023, soit au moins deux mois avant l'audience du 29 février 2024.



De la même manière, il justifie avoir signalé à la CAF la situation d'impayé des locataires et avoir répondu à sa demande de complément d'information le 22 mai 2023.



Dès lors, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ayant bien été respectées, c'est à tort que le premier juge a déclaré irrecevable l'action de la SA Erilia aux fins de constat de la résiliation du bail.



Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef et :


de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juillet 2023 ;

d'ordonner, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], des lieux occupés situés [Adresse 1] à [Localité 6], conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L. 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à verser, par provision, à la SA Erilia une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer assorti de la provision pour charges locatives, appelé à la date de la résiliation du bail, soit au mois de juillet 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.





Sur la demande provision :




Le second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.



Aux termes des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».



Pour fonder sa demande de condamnation des locataires au paiement d'une somme provisionnelle correspondant à l'arriéré locatif, la SA Erilia produit aux débats un relevé de compte locatif arrêté au 19 février 2025, qui révèle un solde débiteur de 18 900, 50 ', déduction faite des sommes de 78, 38 ', 225, 00 '76, 10 ' et de 168, 12 ' correspondant à des frais de contentieux.



Dès lors, le montant non sérieusement contestable de la créance locative alléguée sera ramené à la somme de 18 352, 90 ', soit [18 900, 50 - (78, 38 + 225, 00 + 76, 10 + 168, 12)].



Il convient dès lors, du fait de l'évolution du litige, d'infirmer l'ordonnance entreprise sur le montant de la dette locative, et de condamner solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à verser à la SA Erilia la somme provisionnelle de 18 352, 90 ', avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 2 039, 93 ' et à compter du présent arrêt pour le surplus.




Sur les frais irrépétibles et les dépens :




L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 100 ' au fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l'instance.



En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], qui succombent, aux dépens d'appel.



L'équité commande toutefois qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : la demande formée de ce chef par l'appelante sera en conséquence rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Révoque l'ordonnance de clôture du 12 février 2025 ;



Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à payer à la SA Erilia la somme de 100 ' au fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l'instance.



Infirme l'ordonnance déférée pour le surplus de ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail régularisé le 1er février 2022 entre la SA Erilia et M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à la date du 24 juillet 2023 ;



Ordonne, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], des lieux occupés situés [Adresse 1] à [Localité 6], conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L. 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à verser, par provision, à la SA Erilia une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer assorti de la provision pour charges locatives, appelé à la date de la résiliation du bail, soit au mois de juillet 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur ;



Condamne solidairement M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], à verser à la SA Erilia la somme provisionnelle de 18 352, 90 ', avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 2 039, 93 ' et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne in solidum M. [H] [R] et Mme [W] [T], épouse [R], aux dépens d'appel.



La greffière Le président