Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2025



N° 2025/ 118







Rôle N° RG 24/01806 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSDK







[C] [W]





C/



Association FAC HABITAT

S.A. SEYNA





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Massimo LOMBARDI 







Me Laura GRIMALDI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 09 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-23-402.







APPELANT



Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 2]





représenté par Me Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIMEES



Association FAC HABITAT, Demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Laura GRIMALDI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs THUILLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





S.A. SEYNA, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Laura GRIMALDI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs THUILLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































EXPOSÉ DU LITIGE



L'association FAC HABITAT est locataire de la SA ERILIA. 

Par acte sous seing privé du 31 mars 2022 à effet au 02 mai 2022, elle a donné à bail à M.[W], dans le cadre d'une sous-location, un appartement situé à [Localité 3]( 06), moyennant un loyer mensuel de 551,51 euros majoré d'une provision sur charges de 165, 29 euros outre des sommes au titre de l'internet (10 euros par mois) et de prestations et équipements spécifiques (105,69 euros par mois). Le contrat était conclu pour une durée renouvelable de 12 mois.



Par acte sous seing privé du 02 mai 2022, la SA SEYNA n'est portée caution de M.[W] pour une durée de douze mois reconductible dans la limite de 108 mois, pour une somme maximale de 36.000 euros.



Se prévalant d'un arriéré locatif, l'association FAC HABITAT a fait délivrer le 02 juin 2023 à son locataire un commandement d'avoir à payer la somme de 4014, 10 euros, visant la clause résolutoire.



Par acte d'un commissaire de justice du 22 août 2023, l'association FAC HABITAT a fait assigner M.[W] aux fins principalement de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de M.[W] et de le condamner à une indemnité d'occupation et un arriéré locatif. Subsidiairement, elle sollicitait la résiliation judiciaire du bail, avec les mêmes conséquences.



Par jugement réputé contradictoire du 09 janvier 2024, le tribunal de proximité de Menton a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre l'association FAC HABITAT et M.[C] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 août 2023 ;

- ordonné conséquence à M.[C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut pour M.[C] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L.433-I et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné M.[C] [W] à verser à l'association FAC HABITAT la somme de 934, 11 euros et à la SA SEYNA, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de l'association FAC HABITAT, la somme de 1266.36 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 2 novembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer indexé et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné M.[C] [W] à payer à l'Association FAC HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 835.26 euros, avec indexation ; 

- condamné M.[C] [W] à verser à la SA SEYNA une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M.[C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- rejeté le surplus des demandes ; 

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.



Par déclaration du 13 février 2024, M.[W] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes.

L'association FAC HABITAT et la SA SEYNA ont constitué avocat.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[W] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'il a ordonné son expulsion et statué sur le sort des meubles, en ce qu'il l'a condamné au versement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, 

Statuant à nouveau :

à titre principal :

- d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail signé le 31 mars 2022,

- de lui accorder un délai de 24 mois afin qu'il puisse s'acquitter de l'intégralité des causes du commandement de payer du 2 juin 2023 ; 

- de déclarer qu'il s'est acquitté intégralement des causes du commandement de payer du 2 juin 2023 et de l'ensemble des sommes réclamées par la société FAC HABITAT et la société SEYNA, 

- de débouter la FAC HABITAT et la société SEYNA de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- de lui accorder un délai de grâce d'un an à compter de la décision à intervenir pour quitter les biens pris à bail sis [Adresse 2],

- de débouter la FAC HABITAT, prise en la personne de son légal représentant, ainsi que la société SEYNA, prise ne la personne de son dirigeant en exercice, en toutes ses demandes, 

En tout état de cause ,

- de condamner la FAC HABITAT prise en la personne de son représentant, ainsi que la société SEYNA, prise en la personne de son dirigeant en exercice, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



Il soutient qu'un échéancier avait été convenu avec l'association FAC HABITAT. Il explique que cette dernière lui avait indiqué que la procédure judiciaire diligentée à son encontre serait suspendue.



Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, en soulignant avoir régularisé sa situation. Il soutient payer ses loyers. Il affirme qu'il n'existe plus, ni dette locative, ni de dette à l'encontre de la caution.

Subsidiairement, il demande des délais pour quitter les lieux.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, l'association FAC HABITAT et la SA SEYNA demandent à la cour :



- de débouter M.[W] de toutes ses demandes ; 

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré; 

- Subsidiairement, si la Cour venait à infirmer le jugement attaqué, 

- de constater que le bail a pris fin à sa date anniversaire, soit le 2 mai 2023, date à partir de laquelle Monsieur [W] est occupant sans droit ni titre,

- de condamner M. [W] à verser la somme de 1.500 euros à la société SEYNA au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la première instance et d'appel.



Elles indiquent que l'échéancier d'octobre 2023 n'avait pas vocation à remettre en cause la procédure en cours. Elles soulignent que M.[W] n'a pas apuré les causes du commandement de payer dans les délais impartis.

Elles relèvent que M.[W], qui souhaite rester dans les lieux, ne justifie pas de sa situation d'étudiant. Elles précisent qu'il ressort d'une recherche sur Linkedin qu'il travaille à temps plein et qu'il a terminé ses études en août 2022.

Subsidiairement, elles exposent que le bail a pris fin le 02 mai 2023, date à partir de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre.





MOTIVATION



Le contrat de sous-location liant M.[W] et l'association FAC HABITAT contient une clause résolutoire qui mentionne qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat est résilié de plein droit.

Le contrat mentionne également qu'il est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, dans les conditions prévues par l'article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la convention Etat-bailleurs.



M.[W] ne justifie pas s'être acquitté des causes du commandement de payer délivré le 02 juin 2023 dans les deux mois de sa délivrance. En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 02 août 2023.



Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes de l'article VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Il ressort du contrat de sous-location dont bénéficie M.[W] que le sous-locataire s'engage à justifier d'être, soit étudiant, soit personne de moins de 30 ans en formation ou en stage, soit titulaire d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, soit enseignant ou chercheur conformément aux dispositions de l'article L 631-12 du code de la construction et de l'habitation, soit d'être âgé de moins de 30 ans conformément à l'article L 442-8-1 du CHH et R 822-30 du code de l'éducation.

Ces dispositions mentionne que le locataire doit donc justifier, soit d'être étudiant, soit avoir moins de 30 ans et être en stage ou en formation, ou bénéficier d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, soit enseignant, soit chercheur, soit être âgé de moins de 30 ans et avoir un handicap.

M.[W] ne justifie pas être dans l'une quelconque de ces catégories.



Dès lors, il n'y a pas lieu de lui accorder le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.



L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.



Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.





M.[W] ne justifie pas que son relogement ne pourrait s'effectuer dans des conditions normales. Il ne conteste pas les affirmations de l'association FAC HABITAT et de la société SEYNA qui font état de son profit Linkedin aux termes duquel il travaillerait à plein temps depuis le mois de septembre 2022 au sein de CFM Indosuez Wealth Management.

Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à obtenir un délai d'un an pour quitter les lieux loués. 



Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qui concerne l'expulsion, le sort des meubles et l'indemnité d'occupation mensuelle à laquelle M.[W] a été condamné.



Le jugement déféré sera infirmé s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre de l'association FAC HABITAT puisqu'il est démontré que M.[W] s'est acquitté de son arriéré locatif.

Il n'est toutefois pas démontré que M.[W] s'est acquitté de sa créance à l'égard de la SA SEYNA; le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



M.[W] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de l'association FAC HABITAT et de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné M.[W] aux dépens et au versement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M. [W] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné M.[C] [W] à verser à l'association FAC HABITAT la somme de 934,11 euros au titre l'arriéré locatif ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 



CONSTATE que M.[C] [W] s'est acquitté de son arriéré locatif à l'égard de l'association FAC HABITAT ; 



REJETTE la demande de M.[C] [W] tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; 



REJETTE la demande de M.[C] [W] tendant à obtenir des délais pour quitter les lieux; 



REJETTE la demande de M.[C] [W] au titre des frais irrépétibles ; 



CONDAMNE M.[C] [W] à verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M.[C] [W] aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,