Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2025



N° 2025/ 130









Rôle N° RG 21/12204 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH6WH







[V] [J]





C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA COPROPRIEE [Adresse 2]-[Localité 3]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Patrick GIOVANNANGELI 



Me Céline LORENZON























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de Brignoles en date du 16 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-0572.









APPELANT





Monsieur [V] [J]

né le 10 Octobre 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]



représenté par Me Patrick GIOVANNANGELI de l'AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN









INTIMÉE



Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 2]-[Localité 3], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]



représentée par Me Céline LORENZON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































EXPOSÉ DU LITIGE :





Les parents de monsieur [V] [J] étaient propriétaires de lots de copropriété dans un ensemble immobilier '[Adresse 2]' sis [Adresse 2] à [Localité 3] (83).



Ces derniers étant décédés, il est devenu seul propriétaire par succession de ces lots de copropriété.



 Par exploit d'huissier du 22 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 2]' sis [Adresse 2] à [Localité 3] (83), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner monsieur [V] [J], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles (83), aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :


3 650,59 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts à taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 7 janvier 2016 ;

1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi pour résistance abusive ;

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.






Par jugement contradictoire du 16 juillet 2021, ce magistrat a :



- déclaré recevable l'action en recouvrement du syndicat des copropriétaires, représenté par Mme [Y] ;

- dit que l'action en recouvrement n'était pas prescrite ;

- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 486,84 euros au titre des charges de copropriété, pour la somme de 2 500,23 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 17 février 2016 et pour le surplus avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouté M. [J] de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais du commandement de payer suite au présent jugement.



Il a notamment considéré que :



- sur la recevabilité de la demande : la demande du syndicat des copropriétaires était recevable, ce dernier ayant joint aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 2018 désignant Mme [I] [Y] comme syndic bénévole ;









- sur la prescription de l'action : le délai de prescription étant de 10 ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en la cause, l'article 2224 du code civil n'étant pas applicable et l'action n'est pas prescrite ;



- sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires : il ressortait des documents joints aux débats que M. [J] était propriétaire des lots n°7 et 11, section H, n°[Cadastre 1] [Adresse 2] à [Localité 3] (83) et qu'il venait aux droits de Mme [O] [J] décédée le 17 juin 2004; il a été mis en demeure de s'acquitter des charges impayées et serait redevable de la somme de 4 486,84 euros ;



- sur les demandes reconventionnelles : 



* concernant l'absence de règlement de copropriété : malgré cette absence, il était joint aux débats un relevé de propriété et un état descriptif de division démontrant que M. [J] détenait les 147/1000 èmes des parties communes générales pour le lot n°29 issu de la réunion des lots n°7 et 11 et qu'il détenait 148,57/1 000 èmes vant cette modification ; l'absence du règlement de copropriété ne faisait obstacle à l'application du statut de la copropriété, la répartition des charges de copropriété se calculant proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ;



* concernant les convocations et les notifications aux assemblées générales :

le syndicat des copropriétaires en justifiait ;



* concernant l'absence de justificatif des charges : force est de constater que ni Mme [J] ni M. [J] n'avaient contesté les décisions des assemblées générales et n'avaient pas consulté les justificatifs dans un délai de deux mois à compter de la notification des procès-verbaux des assemblées générales.



Suivant déclaration au greffe en date du 10 août 2021, M. [J], a relevé appel du jugement, visant à le critiquer en ce qu'il a :

- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 486,84 euros au titre des charges de copropriété, pour la somme de 2 500,23 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 17 février 2016 et pour le surplus avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement;

- condamné M. [J] à payer ay syndicat des copropriétaires à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêst pour résistance abusive ;

- débouté M. [J] de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais du commandement de payer suite au présent jugement.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu'elle réforme le jugement entrepris et :





- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- dis et juge que le décompte adverse (pièce n°19) ne contient pas tous les justificatifs de charges réclamées hormis les postes électricité et assurances ;

- condamne le syndicat des copropriétaires au règlement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :



- il a en cours de procédure, vendu ces lots de copropriété et que les fonds qui lui sont réclamés sont bloqués par le notaire en charge de la vente, en l'attente de l'issue de la procédure en cours, à la suite de l'opposition présentée par le syndicat des copropriétaires auprès du notaire ;

- les sommes réclamées ne sont pas justifiées ;

- il a découvert la situation en 2017, au décès de sa mère et a demandé des justificatifs 

des sommes réclamées qui lui ont été communiqués en partie au mois de février 2021.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour qu'elle confirme le jugement entrepris, y ajoutant :



- condamne M. [J] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :



- sur les charges dues : elles sont parfaitement justifiées ;

- sur les dommages et intérêts : M. [J] a fait preuve de mauvaise foi en refusant de régler les charges, étant parfaitement informé de la situation et s'étant abstenu de régler ses charges pendant plusieusrs années. 



L'instruction de l'affaire a été déclarée close au 30 janvier 2025.





MOTIFS :





Sur la demande en paiement des charges de copropriété :



La demande du syndicat des copropriétaires porte sur l'arriéré des charges de la période courant de l'année 2010 au 13 mai 2020, suivant décompte arrêté au13 mai 2020 (pièces syndicat n°19). Le solde débiteur de M. [J] au 13 mai 2020, s'élève à la somme de 6 359,17 euros. 



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats 105 pièces dont, notamment :



- un relevé de propriété des consorts [J] ;

- des procès-verbaux des assemblées générales des :

* 27 avril 2010 ;

* 26 juin 2010 ;

* 22 octobre 2010 ;

* 6 décembre 2010, approuvant l'exercice comptable 2010, dûment notifié ;

* 29 mai 2012, approuvant les comptes de l'exercice 2011, dûment notifié ;

* 11 décembre 2013, approuvant les comptes du budget prévisionnel pour l'année 2012-2013, dûment notifié ;

* 15 avril 2015, dûment notifié ;

* 24 septembre 2016, approuvant l'appel provisionnel 2015/2016 dûment notifié;

* 15 mars 2017, approuvant les comptes de l'exercice 2016 et le budget prévisionnel 2018 ;

* 13 janvier 2018, portant validation de l'état descriptif de division modificatif et approbation des comptes du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 ;

- une sommation de payer les charges du 17 février 2016 de 209,13 euros au titre de l'électricité 2015 et des frais d'assurance ;

- une mise en demeure du 3 février 2017 visant à obtenir le paiement de la somme de 1150,36 euros au titre des charges dues ;

- des extraits de compte :

* pour la période allant du 1er décembre 2010 au 30 novembre 2011 : 1004,13 euros dû par Mme [J] ;

* pour la période allant du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2012 : 1286,97 euros dû par Mme [J] ;

- un décompte de la dette de M. [J] arrêté au 13 mai 2020, à hauteur de 6 359,17 euros.





Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



En l'espèce, M. [J] verse aux débats la pièce 19 adverse, afin de contester les frais indus.



Au vu de l'ensemble de ces éléments seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais de devant être expurgés de la créance. 



C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu à titre probatoire les extraits de compte expurgés des frais non nécessaires au recouvrement tels que les frais et honoraires d'avocat apparaissant dans la pièce19. 



Ainsi, M. [J] est redevable des sommes suivantes :



- 1400,13 euros, au titre de l'exercice 2010/2011 ;

- 1286,97 euros, au titre de l'exercice 2012/2013 ;

- 209,13 euros, au titre de l'exercice 2014/2015 ;

- 1 150,36 euros, au titre de l'exercice 2016/2017 ;

- 836,25 euros, au titre de l'exercice 2018/2020 selon décompte fourni au premier juge (dont les frais d'assurance AXA 2018 et 2019).



La créance du syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 4 486,84 euros au titre des charges dues.



Le jugement entreprise sera confirmé en ce qu'il a fixé à 4 486,84 euros la dette de charges de copropriété.



Il sera néanmoins infirmé en ce qu'il a assorti cette somme, sur la somme de 2 500,23 euros, d'intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 17 février 2016 et pour le surplus avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement.



Il conviendra de fixer les intérêts à taux légal sur la somme de 4 486,84 euros, à compter de la signification du premier jugement.











Sur la capitalisation des intérêts :



Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.



La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil.



Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée sur les condamnations pécuniaires prononcées par la cour à compter du 22 octobre 2018, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. 



En l'espèce, le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil au 17 février 2016. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :



L'article 1231-6 du Code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».



Depuis 2010, M. [J] a cessé de payer les charges de copropriété, ce qui équivaut à un refus de paiement caractérisant sa mauvaise foi.



Les manquements systématiques et répétés de M. [J] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge.



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. 



La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.[J] de ses demandes reconventionnelles.









Sur les demandes accessoires :



Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie ».



Par ailleurs l'article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, M. [J] sera condamné à supporter les dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires les frais exposés pour sa défense. M. [J] condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée à ce titre. 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l'appel :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :

- assorti la condamnation, sur la somme de 2 500,23 euros, d'intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 17 février 2016 et pour le surplus avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

- fixé au 17 février 2016 la capitalisation des intérêts ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

FIXE les intérêts à taux légal sur la somme de 4 486,84 euros, à compter de la signification du premier jugement ;

FIXE au 22 octobre 2018 la capitalisation des intérêts ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]' à [Localité 3] (83) à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [J] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]' aux dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,