Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sandra HERRY


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/06436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAL

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2025


DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, 
[Adresse 1]

représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, 
DÉFENDERESSE

Madame [T] [I], 
[Adresse 3]

représentée par Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2004 l'OPAC de [Localité 4], devenu l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 343,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4951,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [I] le 16 juin 2024.

Par assignation du 20 juin 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4887,32 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 janvier 2025 l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 4767,84 euros au 15 janvier 2025. Il s'en rapporte s'agissant de la prescription soulevée par Mme [T] [I]. Il indique que le commandement de payer ne porte que sur la régularisation de charges d'eau, dont il a eu connaissance en 2019 et qui a été quittancée au mois de janvier 2021. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il indique que le loyer et les charges courants sont payés. 

Mme [T] [I], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
A titre principal :
- Juger nul et de nul effet ou à tout le moins mal fondé le commandement de payer, 
- Débouter l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes,
- Condamner l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à lui délivrer un décompte et des quittances conformes au jugement à intervenir, 
A titre subsidiaire :
- Un délai de 24 mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif, 
- La suspension des effets de la clause résolutoire, 
- Le rejet des demandes de l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH. 
Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAL


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH et aux conclusions de Mme [T] [I] visées ci-dessus et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est appli-cable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-13.778). Son alinéa 1er dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui per-mettant d'exercer ce droit. 

En l'espèce, Mme [T] [I] soutient que la somme visée au commandement de payer est prescrite et qu'en conséquence cet acte n'a pu produire effet. 

Il est acquis que cette somme porte uniquement sur une régularisation de charges d'eau, le loyer étant par ailleurs régulièrement réglé par la locataire. 

Il ressort des pièces produites les éléments suivants. Le décompte de charges relatif à la régularisation de l'exercice 2019 a été adressé à Mme [T] [I] le 23 novembre 2020 et la somme, de 4952 euros, a été quittancée le 1er janvier 2021. 

A l'audience, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a indiqué avoir eu connaissance de la surconsommation d'eau au cours de l'année 2019, sans autre précision, de sorte que le délai de prescription de trois ans a commencé à courir à compter de l'année 2019 et au plus tard le 31 décembre 2019. Le commandement de payer a été délivré le 15 février 2024 et l'action en justice introduite le 20 juin 2024, soit au-delà du délai de trois ans. 

Il s'ensuit que les demandes de l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et au paiement de la dette au titre de la régularisation de charges d'eau comme la demande de Mme [T] [I] tendant à la délivrance de quittances corrigées se heurtent à une contestation sérieuse de sorte qu'il ne saurait y avoir lieu à référé. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En équité la demande de Mme [T] [I] sur ce même fondement sera rejetée. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'existence de contestations sérieuses ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des parties ; 

CONDAMNE l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge