Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Bénédicte LAVILLE


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/06440 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBG

N° MINUTE : 2







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2025


DEMANDEUR 

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH, 
[Adresse 1]

représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [G] [Z], 
[Adresse 3]

représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, 

Monsieur [P] [I], 
[Adresse 3]

représenté par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06440 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBG



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2020, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [I] et Mme [G] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 726,03 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4168,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [I] et Mme [G] [Z] le 28 mars 2024.

Par assignations du 21 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [P] [I] et Mme [G] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5194,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4168,93 euros et de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 janvier 2025 l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la dette à la somme de 3992,66 euros arrêtée au 22 janvier 2025. Il déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par les défendeurs ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

M. [P] [I] et Mme [G] [Z], représentés par leur conseil, demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils exposent que M. [P] [I] a été victime d’une usurpation d’identité ce qui a généré un déficit sur son compte bancaire. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du bailleur soutenue oralement à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois et la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 27 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4168,93 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2024.

L’article 24 V de la même loi dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de la même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2025, M. [P] [I] et Mme [G] [Z] lui devaient la somme de 3992,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [I] et Mme [G] [Z] seront, solidairement comme stipulé à l’article 9 du contrat de bail, condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les cause du commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [I] et Mme [G] [Z] à se libérer de cette dette en payant, en plus du loyer courant 36 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [I] et Mme [G] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2020 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et M. [P] [I] et Mme [G] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 28 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [G] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 3992,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,

AUTORISE M. [P] [I] et Mme [G] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [I] et Mme [G] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [I] et Mme [G] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [P] [I] et Mme [G] [Z] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [G] [Z] aux dépens,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge