Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 4 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/08576
N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQL



N° MINUTE : 5

Assignation du :
05 Juillet 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [B] [Z][2]

[2] 
[Adresse 7]
[Localité 8]





JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [K] épouse [F]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Madame [L] [F] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Monsieur [N] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

tous représentés par Maître Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R46




DEFENDERESSE

S.A.S. DANIEL TEMPLON
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand LAVELOT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #N281



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2003, Monsieur [M] [F] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S DANIEL TEMPLON, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2001 pour se terminer au 30 septembre 2010.

La destination est la suivante : exploitation de toutes galeries d'art, prise en dépôt, exposition, vente, achat de tous objets d'art, de toutes créations artistiques, organisation de toute manifestation tendant à promouvoir la création artistique, reproduction de tous objets ou œuvres d'art, édition d'art. 

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2010, [M] [F] a fait délivrer à la S.A.S DANIEL TEMPLON un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010. Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2010, la S.A.S DANIEL TEMPLON a accepté le principe du renouvellement du bail de sorte qu'un nouveau bail commercial a pris effet à compter du 1er octobre 2010 et venant à expiration le 30 septembre 2019, aux mêmes charges et conditions que le précédent.

Sont venus aux droits de Monsieur [M] [F] : Madame [Y] [K] épouse [F], Madame [L] [F] épouse [D] et Monsieur [N] [F], ci-après, les consorts [F].

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2022, les consorts [F] ont fait délivrer à la S.A.S DANIEL TEMPLON un congé avec offre de renouvellement, à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel de 70.000 euros au principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2023 la S.A.S DANIEL TEMPLON a accepté le principe du renouvellement en proposant un loyer annuel au principal à la somme de 31.200 euros. 

Par mémoire préalable notifié le 30 novembre 2023 les consorts [F] ont sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 70.000 euros au principal, à compter du 1er juillet 2023.

Dans son mémoire en réplique notifié le 8 janvier 2024 la S.A.S DANIEL TEMPLON a sollicité de fixer le loyer annuel à la somme de 31.200 euros au principal, à compter du 1er juillet 2023 .

Par exploit de commissaire de justice du 5 juillet 2024, les consorts [F] ont fait assigner la S.A.S DANIEL TEMPLON devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- Fixer le loyer à la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 70.000 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ;
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,

A titre subsidiaire,
- DESIGNER un Expert judiciaire, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux au 1er juillet 2023 ;

Dans cette hypothèse,
- FIXER le loyer provisionnel, pour la durée de l'instance, au montant du loyer actuellement exigible ;

En toute hypothèse,
- Condamner la Société DANIEL TEMPLON au paiement d'une somme de 3.000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.



MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1o Les caractéristiques du local considéré;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties;
4o Les facteurs locaux de commercialité;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2022 et de l'acceptation du principe de renouvellement par le preneur, il est constaté que le bail commercial a été renouvelé au 1er juillet 2023. 

Si les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter de ladite date, elles demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il n'est pas contesté qu'en raison de sa durée qui excède douze ans, le prix du loyer doit être fixé à la valeur locative. 

Reprenant à son compte en substance l'analyse du cabinet COLOMER réalisée dans le cadre d'une expertise qu'elle a unilatéralement sollicitée et tirant argument de ce que les locaux seraient exploités comme entrepôt, la S.A.S DANIEL TEMPLON retient un loyer annuel au principal de 30.200 euros HT/HC, à compter de la date de renouvellement.

Invoquant notamment l'état initial des lieux mis à bail et la clause de destination, les consorts [F] estiment que le loyer annuel au principal doit être fixé à la somme de 70.000 euros, à compter de la date de renouvellement.

Il est constant que lorsque les parties sont en désaccord, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l'une des parties.

En l'état des moyens exposés et de l'écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate à compter du 1er juillet 2023 le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre les bailleurs indivis - Madame [Y] [K] épouse [F], Madame [L] [F] épouse [D] et Monsieur [N] [F] - et la S.A.S DANIEL TEMPLON concernant les locaux situés [Adresse 5] ; 

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


Monsieur [B] [Z]
[Adresse 7]
[Courriel 10] - [XXXXXXXX01]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 5] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motive.
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée solidairement par les bailleurs indivis - Madame [Y] [K] épouse [F], Madame [L] [F] épouse [D] et Monsieur [N] [F] - et la S.A.S DANIEL TEMPLON à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 9] ) jusqu'au 30 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ; 

Dit que l'affaire sera rappelée le 03 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 04 avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON