Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me AUDINEAU

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me DANIAULT


■


Charges de copropriété

N° RG 23/12881 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUG

N° MINUTE : 

Assignation du :
12 Septembre 2023





JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], dont les références cadastrales sont BH [Cadastre 4], représenté par son syndic, le cabinet GERALPHA GESTION, S.A.S.
[Adresse 7]
[Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502


DÉFENDEURS

Madame [X], [H], [V] [G] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Monsieur [E], [J], [O] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0282, et par Maître Marie LEVET GOMEZ, avocat plaidant


Madame [R] [L] [T] veuve [G]
chez Madame [A] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non représentée
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/12881 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 12 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] sont propriétaires indivis des lots n° 5 et 24 au sein de l'immeuble situé [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner, par actes délivrés les 12 et 25 septembre 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, l4-l et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005, 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil de :

" CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [R] [L] [T] veuve [G], Madame [X] [H] [V] [G] épouse [Y] et Monsieur [E] [J] [O] [Y] à payer au Syndioat des Copropriétaires de l'immeubie sis [Adresse 9] à [Localité 8] la somme en principal de 15.748,76 €, à titre des charges de copropriété impayées arrétées au 02/07/2023, et représentant :
o 15.733,76 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 15,00 € au titre des frais relevant de l'article l0-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
ASSORTIR la condamnation prononcée à l'encontre de Madame [R] [L] [T] veuve [G], Madame [X] [H] [V] [G] épouse [Y] et Monsieur [E] [J] [O] [Y] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/12881 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUG

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet GERALPHA GESTION, Syndic, en date du 25/02/2022 d'avoir à payer la somme de 719,82 € ;
o de la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;
CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [R] [L] [T] veuve [G], Madame [X] [H] [V] [G] épouse [Y] et Monsieur [E] [J] [O] [Y], A payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], la somme de 1500,00 titre à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.
CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [R] [L] [T] veuve [G], Madame [X] [H] [V] [G] épouse [Y] et Monsieur [E] [J] [O] [Y], à payer au Syndicat cles Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du Code de commerce, et qui pouront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile. "

Mme [R] [T] épouse [G], assignée à domicile, n'a pas constitué avocat.

M. et Mme [Y], bien qu'ayant constitué avocat le 19 mars 2024, n'ont pas conclu.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 12 février 2025.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, le conseil de M. et Mme [Y] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

- sur l'arriéré de charges :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.


Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; " 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation in solidum des défendeurs à lui régler la somme de 15 748,76 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 02 juillet 2023, comprenant la somme de 15 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Il explique en effet qu'en cas d'indivision ou de démembrement de la propriété d'un lot, chacun des copropriétaires indivis ou titulaire de droits réels est tenu pour le total des charges et indique que le règlement de copropriété de l'immeuble contient une clause de solidarité qui doit trouver application en l'espèce.

Il justifie par la production d'un extrait de matrice cadastrale que Mme [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] sont propriétaires des lots n°5 et 24 au sein de l'immeuble susvisé, la première en qualité d'usufruitière et les seconds en qualité de nus-propriétaires.

Il verse à l'appui de sa demande :

- les appels de fonds émis ;

- les procès-verbaux de l'assemblée générale du :
- 10 mai 2022 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que le budget provisionnel pour les charges courantes de l'exercice 2023 et voté le ravalement de la courette ;

- 09 mai 2023 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que le budget provisionnel pour les charges courantes de l'exercice 2024 ;

- le règlement de copropriété, établi le 04 mars 1956, mentionnant en page 21 6° dans un paragraphe intitulé " solidarité des acquéreurs " que " si plusieurs personnes se rendent acquéreurs du même local, il y aura dans tous les cas solidarité entre eux et les droits et actions tant personnels que réels des vendeurs seront indivisibles à leur égard. " ;

- le décompte sur la période du 02 janvier 2022 au 02 juillet 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 15 748,76 euros, cette somme mentionnant toutefois la somme de 15 euros facturée le 25 février 2022, au titre de frais de relance, relevant des frais nécessaires au recouvrement.

Dans la mesure où le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 09 mai 2023 au 31 décembre 2025, il n'est ainsi pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour cette prestation facturée avant la prise d'effet du contrat et qui ne sera par conséquent pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 15 733,76 euros (15 748,76 - 15).

Au vu de la clause de solidarité figurant au règlement de copropriété, et permettant au syndic de solliciter le paiement de la totalité des charges à l'un des quelconques propriétaires, le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs.

Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler la somme de 15 733,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 02 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la condamnation soit assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée par le cabinet Geralpha Gestion, syndic en date du 25 février 2022 d'avoir à payer la somme de 719,82 euros et de l'assignation pour le surplus.

Toutefois, aux termes de l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ".

Or, en l'espèce, le courrier adressé par le syndic consiste en un simple rappel et non en une mise en demeure.

Par conséquent, il convient d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal uniquement à compter de la délivrance de l'assignation.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.


Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il ne développe nullement les raisons motivant cette demande, de telle sorte qu'il ne peut qu'en être débouté.


Sur les demandes accessoires

Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile. 

Maître Eric Audineau, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner in solidum Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 15 733,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 02 juillet 2023, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] aux dépens de l'instance ;

AUTORISE Maître Eric Audineau à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [Y] et M. [E] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025.


La Greffière La Présidente