Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 4 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 24/00727 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3VZ4

N° MINUTE : 




Assignation du :
05 Janvier 2024







JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2025 
DEMANDEURS

Madame [V] [W] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 11]

Madame [S] [W]
[Adresse 8]
[Localité 14]

Madame [U] [W] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 10]

Tous les quatre représentés par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638


DÉFENDEURS

La SELARL Archibald représentée par Maître [R] [N] 
[Adresse 7]
[Localité 13]

défaillante



Décision du 04 Avril 2025
2ème chambre civile
N° RG 24/00727 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3VZ4




Société GTE INVESTISSEMENTS
[Adresse 5]
[Localité 12]

défaillante

Maître [D] [T]
OFFICE NOTARIAL [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 14]

représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 27 juin 2021, reçu par Maître [D] [T], notaire à [Localité 14] (92), Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W] (ci-après les consorts [W]) ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société GTE INVESTISSEMENTS portant sur un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 14] (92), moyennant un prix de 950 000 euros et pour une durée expirant le 25 novembre 2021. 

La promesse était consentie sous différentes conditions suspensives et notamment l’obtention par la bénéficiaire d’un permis de construire avant le 15 novembre 2021, pour la réalisation d’une opération de construction d’un immeuble en R+4+C avec un minimum de 490 m2 de surface SHAB. 

Les parties ont convenu de fixer l’indemnité d'immobilisation à la somme de 95 000 euros, la somme de 47 500 euros ayant été versée par la bénéficiaire entre les mains de Maître [D] [T]. 

Par arrêté du 14 septembre 2021, le maire de [Localité 14] a refusé le permis de construire sollicité par la société GTE INVESTISSEMENTS. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2023, les consorts [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la société GTE INVESTISSEMENTS d’autoriser la libération par le notaire séquestre, à leur profit, de la somme de 47 500 euros et de leur verser la somme complémentaire de 47 500 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. 

Par exploits de commissaire de justice en date des 5 et 9 janvier 2024, les consorts [W] ont fait assigner la société GTE INVESTISSEMENTS et Maître [D] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner la société GTE INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 95 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation, outre des dommages et intérêts. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

Condamner la société GTE INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 95 000 euros, soit la somme de 23 750 euros chacun, Ordonner à Maître [D] [T], notaire, de libérer à leur profit la somme de 47 500 euros séquestrée entre ses mains, soit 11 875 euros chacun, Débouter Maître [D] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société GTE INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 25 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts, La condamner à leur payer la somme de 2 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat, Ordonner l’exécution provisoire de la décision. 
Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2024, Maître [D] [T] demande au tribunal de : 

Lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur l’attribution des fonds et qu’elle s’exécutera au vu d’une décision définitive, Condamner la partie succombante au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE. 
La société GTE INVESTISSEMENTS, régulièrement assignée par acte déposé à étude n’a pas constitué avocat. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2024. 

Par jugement du 15 juillet 2024, le tribunal de commerce de Melun a prononcé la liquidation judiciaire de la société GTE INVESTISSEMENTS et désigné la SELARL Archibald représentée par Maître [R] [N] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre la reprise de l’instance par la mise en cause de la SELARL Archibald, liquidateur judiciaire de la société GTE INVESTISSEMENTS. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, les consorts [W] ont fait assigner la SELARL Archibald représentée par Maître [R] [N] en intervention forcée (RG n°24/12275).

Maître [R] [N], liquidateur de la société GFTE INVESTISSEMENTS, régulièrement assignée par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat. 

Le 4 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures et la clôture de l’instruction. L’audience de plaidoiries a été fixée au 10 février 2025. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l'exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que les consorts [W] demandent la condamnation de la société GTE INVESTISSEMENTS à leur payer des sommes d’argent au titre de l’indemnité d'immobilisation et à titre de dommages et intérêts. 

En application des articles L. 641-3 et L. 622-22 du code de commerce, les instances en cours interrompues par le placement en liquidation judiciaire du défendeur, sont reprises par la déclaration de sa créance par le créancier poursuivant, le liquidateur judiciaire dûment appelé et elles ne tendent alors qu’à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, les consorts [W] ont appelé à la cause la SELARL Archibald représentée par Maître [R] [N], liquidateur judiciaire de la société GTE INVESTISSEMENTS et justifient de la déclaration de leur créance le 6 septembre 2024, de sorte que l’instance a repris et les demandes des consorts [W] ne peuvent donc tendre qu’à la constatation de leurs créances à l’encontre de la société GTE INVESTISSEMENTS et à la fixation de leurs montants. 


Sur la demande au titre de l’indemnité d'immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 27 janvier 2021, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, la promesse de vente du 27 septembre 2021 prévoit que la somme de 47 500 euros versée par la bénéficiaire au titre de l’indemnité d'immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire sera restituée à la bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte et sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par la bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option, toutes les conditions suspensives étant réalisées. 

S’agissant du surplus de l’indemnité d'immobilisation, soit la somme de 47 500 euros, la bénéficiaire s’oblige à la verser également aux promettants pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. 

Par ailleurs, la promesse était consentie sous différentes conditions suspensives et notamment celle d’obtention d’un permis de construire par la bénéficiaire. Il est précisé que ce permis de construire doit porter sur la construction d’un immeuble en R+4+C (18 mètres) et que pour pouvoir se prévaloir de la condition suspensive, la bénéficiaire doit justifier du dépôt du dossier complet de demande de permis au plus tard le 27 mars 2021. 

Or, comme le soulignent à juste titre les consorts [W], il ressort de l’arrêté de refus de permis de construire du maire de [Localité 14] (92) en date du 14 septembre 2021, que la société GTE INVESTISSEMENTS n’a déposé sa demande de permis que le 21 juin 2021 et l’a complétée le 8 juillet 2021, soit après le 27 mars 2021. 

En outre, selon l’arrêté, la demande portait sur la construction d’un immeuble R+5+combles et non sur un immeuble R+4+C comme prévu par la promesse. 

Il ressort par ailleurs d’un récépissé de dépôt de demande de permis de construction délivré par la commune de [Localité 14] que la société GTE INVESTISSEMENTS a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 30 novembre 2021, soit bien au-delà du délai limité fixé par les parties au 27 mars 2021 et même après l’expiration de la durée de la promesse. 

Dès lors, la demande de permis de construire ayant été déposée tardivement par la société GTE INVESTISSEMENTS et n’étant pas conforme aux stipulations contractuelles, la bénéficiaire ne peut s’en prévaloir et la condition suspensive doit être réputée réalisée. 

La société GTE INVESTISSEMENTS qui se ne s’est pas constituée à l’instance n’invoque donc pas la défaillance d’une autre condition suspensive et notamment de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

La société GTE INVESTISSEMENTS n’a pas levé l’option ni signé la vente et le délai de validité de la promesse de vente a expiré le 25 novembre 2021, la promesse prévoyant dans cette hypothèse que la bénéficiaire sera déchue de plein droit du bénéfice de la promesse, sans qu’il ne soit besoin d’une mise en demeure des promettants qui disposeront alors librement du bien. 

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, en l’état des éléments produits, l’ensemble des conditions suspensives apparaissant réalisé et en l’absence de réalisation de la vente, la société GTE INVESTISSEMENTS sera déclarée redevable envers les consorts [W] de la somme de 95 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation et pourra se libérer partiellement de cette obligation par la libération de la somme de 47 500 euros par le notaire séquestre au profit des consorts [W]. 

Sur les dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [W] demandent au tribunal de condamner la société GTE INVESTISSEMENTS à leur verser la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts, soit 25 000 euros chacun, en réparation de leur préjudice de perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix s’ils n’avaient pas perdu un temps important du fait des agissements de la société GTE INVESTISSEMENTS pour pouvoir reprendre la libre disposition de leur bien et le remettre sur le marché. 
Ils invoquent ainsi la baisse des prix de l’immobilier dans l’intervalle et l’augmentation des coûts de la main d’œuvre et des matériaux alors que le bien nécessite d’importants travaux et font valoir que la société GTE INVESTISSEMENTS, de mauvaise foi, ne les a pas informés des difficultés rencontrées pour obtenir le permis de construire et a « joué double jeu » en déposant une seconde demande tardive pour finalement ne pas y donner suite. 

Toutefois, il ressort de la clause « Carence » de la promesse qu’en l’absence de levée de l’option par la bénéficiaire avant le 25 novembre 2021, celle-ci était déchue de plein droit du bénéfice de la promesse, sans qu’il ne soit besoin d’une mise en demeure des promettants qui pouvaient dès lors disposer librement de leur bien dès cette date. 

Par conséquent, outre le fait qu’il n’est démontré par aucune pièce, le préjudice allégué de perte de chance de vendre le bien à meilleur prix ne résulte pas des atermoiements de la société GTE INVESTISSEMENTS mais du choix des consorts [W] d’attendre un retour de la bénéficiaire alors qu’ils étaient libres, dès le 25 novembre 2021, de remettre leur bien en vente, ce d’autant plus qu’ils étaient sans nouvelles de la société GTE INVESTISSEMENTS. 

Enfin, les consorts [W] soutiennent que l’immobilisation de leur bien leur a causé un préjudice. Ce préjudice est déjà indemnisé de façon forfaitaire par l’allocation de l’indemnité d'immobilisation, au titre de laquelle leur créance a déjà été constatée. 

Leurs demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées. 

Sur les demandes accessoires

La société GTE INVESTISSEMENTS, partie succombante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT et Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE. 

Il sera constaté la créance des consorts [W] pris ensemble, à son encontre à hauteur de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La demande de Maître [D] [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre « toute partie succombante » sera rejetée, la société GTE INVESTISSEMENTS n’étant nullement responsable de sa mise en cause à la présente instance, laquelle n’était pas nécessaire, et les consorts [W] ne perdant pas leur procès à son égard. 

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il ne soit justifié d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Fixe la créance de Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W] à l’encontre de la société GTE INVESTISSEMENTS à hauteur de 95 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 27 janvier 2021, soit la somme de 23 750 euros chacun, 

Dit que la société GTE INVESTISSEMENTS pourra se libérer partiellement de son obligation par la libération par Maître [D] [T] de la somme de 47 500 euros au profit de Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W], soit de la somme de 11 875 euros à chacun, 

Autorise et au besoin ordonne à Maître [D] [T] de libérer la somme de 47 500 euros au profit de Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W], soit la somme de 11 875 euros à chacun,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W], 
Condamne la société GTE INVESTISSEMENTS aux dépens, 

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Jacqueline AUSSANT et Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocates, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Fixe la créance de Mme [S] [W], Mme [U] [W], M. [H] [W] et Mme [V] [W] pris ensemble à l’encontre de la société GTE INVESTISSEMENTS à hauteur de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette la demande de Maître [D] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 



Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2025


La Greffière La Présidente