Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me WACHTEL

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me BARUK


■


Charges de copropriété

N° RG 24/00702 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3HJ2

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Novembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Maître Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1483



DÉFENDERESSE

Madame [N] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 10]

représentée par Maître Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0379







Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00702 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HJ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 12 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [V] est propriétaire au sein de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en paiement, par acte délivré le 28 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 514, 699 et 700 du code de procédure civile et 1231-1 du code civil, de :
" JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano,
CONDAMNER Madame [V] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :
- 59.248,90 € au titre des charges arrêtées au 03 novembre 2023 (appel de fonds du 4 e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 35.882,53 € à compter du 08 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus;
- 433,40 € au titre des frais de recouvrement ;
- 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- 6.348,00 € au titre de la cession de créance ;
- 3.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens, (qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 08 septembre 2022), dont distraction au profit de Maître Sarah BARUK, Avocat aux offres de droit. "
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00702 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HJ2

La clôture a été prononcée le 06 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 12 février 2025.

Mme [V] a constitué avocat le 07 février 2025 et par conclusions, notifiées par voie électronique le 10 février 2025, le conseil de Mme [V] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

A l'issue de l'audience de plaidoirie, la décision a été mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

- sur l'arriéré de charges :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; " 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 59 248,90 euros au titre des charges impayées, arrêtées au 03 novembre 2023, appel de fonds du quatrième trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 35 882,53 euros à compter du 08 septembre 2022, date du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus.
Il sollicite également la somme de 433,40 euros au titre des frais de recouvrement.

L'extrait de matrice cadastrale produit mentionne que Mme [V] est propriétaire du lot n°78 au sein de l'immeuble susvisé.

Il ressort toutefois des appels de fonds versés aux débats que sont réclamées à Mme [V] les charges correspondant aux lots n°78 et 99.

Or, dans la mesure où il n'est pas justifié que Mme [V] est bien propriétaire du lot n°99, nullement mentionné sur l'extrait de matrice cadastrale produit, et que les charges réclamées ont été calculées sur la base des tantièmes attribués à ces deux lots, il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance certaine.

Il convient par conséquent de le débouter de l'intégralité de ses demandes.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l'instance. 

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Avril 2025.


La Greffière La Présidente