Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître TARTOUR


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BENICHOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04332 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VMZ

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDEUR
Monsieur [Y] [D], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Maître BENICHOU, avocat au barreau des Hauts-de-Seine


DÉFENDERESSE
Madame [L] [R], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Maître TARTOUR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G123 ( aide juridictionnelle totale n°2024-018912)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/04332 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VMZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 2 avril 2012, Madame [L] [R] a loué un appartement non meublé à usage d'habitation à Monsieur [Y] [D], situé [Adresse 1] [Localité 4].

Par exploit d'huissier du 20 septembre 2023, Monsieur [Y] [D] a délivré à Madame [L] [R] un congé pour vente à effet du 1er avril 2024.

C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 8 avril 2024, Monsieur [Y] [D] a assigné Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d'expulsion du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu, transport des meubles, et aux fins de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer, charges en sus, 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour son préjudice matériel et moral, 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment l’assignation, de la notification au préfet et le coût du congé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

A l’audience du 3 février 2025, après un renvoi accordé à la demande des parties, Monsieur [Y] [D], représenté par son conseil, s'en rapporte aux conclusions déposées, maintenant les demandes formées lors de son assignation. Il précise néanmoins réclamer la fixation à compter du 2 avril 2024 d’une indemnité d’occupation à la somme de 791, 75 euros majorés de 10%, outre les charges soit la somme de 885 euros, révisable selon indexation, conformément aux clauses du bail. Il demande le paiement des sommes de 267, 50 euros au titre de l’indexation d’avril 2024 à janvier 2025, 146, 78 euros au titre des régularisations de charges, et 294 euros, au titre de la taxes sur les ordures ménagères, avec taux d’intérêt à compter du 16 mai 2024. Il ajoute une demande de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamnation à tous les dépens y compris les frais liés à une éventuelle exécution forcée. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur se fonde sur l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 189 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et qu'il précise le prix. Il soutient que la demande de Madame [L] [R] de nullité du congé pour vente est irrecevable, qu'elle ne justifie d'aucun grief. Il sollicite le rejet de toutes les demandes formées par la défenderesse. Il explique que, certes, la remise présente sur le palier ne figure pas dans le bail mais qu’elle est parfaitement mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, et que la locataire dispose des clés de cette remise. Il en déduit qu’elle ne peut ignorer la consistance du bien, et qu’au demeurant, elle ne subit aucun grief puisqu’elle ne peut arguer d’aucun préjudice, relevant que la défenderesse n'a pas manifesté son intention d'acquérir le bien, dans les délais légaux. Il soutient qu’il a modifié les provisions pour charges à compter de l’année 2013, au vu des charges réelles, à la somme de 15 euros, le loyer étant porté à la somme de 765 euros depuis le 18 mars 2013, date à laquelle la demande d’indexation a été transmise. Il fait valoir que la locataire n’a pas payé les régularisations de charges, des années 2021 à 2023, la prescription ne pouvant être invoquée car la première demande de régularisation date du 25 mars 2024 et elle ne peut démarrer qu’au moment où le titulaire des droits en a eu connaissance, soit le 10 décembre 2021 pour les charges dues sur la période du 1er octobre au 30 septembre 2021. Il sollicite le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux. 

Madame [L] [R], assistée de son conseil, qui a déposé des écritures auquel elle se réfère, fait valoir que la nullité du congé est encourue, estimant qu'il existe une discordance entre le bien loué et le bien vendu, la description du bien contenue dans le congé envoyé contenant une remise absente sur le contrat de bail, une ambiguïté existant sur la vente de cette remise. En cas de validité du congé, elle sollicite une année de délais pour quitter les lieux au vu de sa situation personnelle. Elle sollicite le rejet de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, et précise que l’indexation du loyer a été sollicitée le 16 mai 2024, lui interdisant de demander les indexations antérieures, ajoutant ne pas avoir eu connaissance de la modification du loyer en 2013 de la somme de 750 à 765 euros et de la diminution consécutives de la provision pour charges de 30 à 15 euros, la somme globale restant identique. Par ailleurs, elle rejette la demande de charges, les régularisations étant tardives, et la délivrance des relevés de charges étant insuffisante. Elle demande également le rejet des indemnités sollicitées au titre du préjudice moral ou matériel, et au visa des frais irrépétibles et d’écarter l’exécution provisoire. 

Il convient de noter qu’au cours de l’audience, les deux parties se sont accordé pour fixer une indexation à compter du 1er avril 2024 à hauteur de 294 euros dus par la locataire et sur la taxe d’ordures ménagères pour un montant de 267, 50 euros due par la locataire, l’application du taux d’intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2024 n’ayant pas été mentionnée dans cet accord, et ne sera ainsi pas retenu. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, le bail consenti pour une durée de trois ans, renouvelable, a expiré le 1er avril 2024.

Le congé du bailleur du 20 septembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

L'offre de vente doit porter sur tous les locaux donnés à bail et seulement sur eux. A défaut, le congé est irrégulier. Il faut que l'offre de vente porte sur un bien identifié sans ambiguïté qui corresponde aux lieux loués. Le locataire doit avoir une connaissance précise de la consistance du bien offert à la vente. Il appartient au juge de contrôler que cette information a bien été fournie au locataire afin qu'il puisse exercer son droit de préemption en pleine connaissance de cause. La nullité du congé pour vendre est soumise aux dispositions des ( articles 114 et suivants du code de procédure s'agissant même de la question de la désignation du bien offert à la vente, la nullité de l'acte suppose donc la démonstration par celui qui l'invoque d'un grief concrètement éprouvé du fait de l'irrégularité

Le congé mentionne les biens offerts à la vente de la façon suivante : un appartement situé au 1er étage composé d’une pièce principale, coin cuisine, et salle de bains, composant le lot numéro 13 et les 170 / 1000 émes des parties communes, une cave portant le n°4 composant le lot 10 et les 2/1000 èmes des parties communes, une remise au premier étage sur le palier composat le lot n°14 et les 4 / 1000 èmes des parties communes. 

La locataire soutient que le bail et le congé pour vente ne décrivent pas les mêmes biens, puisque le bail ne contient pas la remise, qu’ainsi la discordance entre les termes du bail et les termes du congé ne permettent pas de connaître les contours du bien vendu alors que le bailleur explique, au contraire, que, certes, la remise n’est pas mentionnée dans le bail mais que dans l’état des lieux signé par les deux parties, le 2 avril 2012, il y est fait référence en précisant qu’il y a bien un WC sur le palier, qui correspond, en fait, à la remise citée dans le congé. La locataire ne conteste pas disposer des clés de ce local, mais précise qu’elle ne les utilisait pas. 

Le bailleur ne produit pas la configuration du 1 er étage de l’immeuble, ne permettant d’apprécier le nombre de remises ou de WC sur le palier. Le bien loué est situé au premier étage d'un immeuble, où se trouvent divers autres lots. Le congé, pour être valable, doit permettre au locataire d'apprécier la pertinence de l'offre et donc être précis sur l'objet du bien à vendre. La consistance réelle du bien proposé à la locataire n'est pas identifiable en l'absence de précision, pour la locataire, du contour de son acquisition, le congé évoquant une remise et identifiant le lot numéro alors que le bail ne mentionne aucune remise et que l’état des lieux évoque un WC sur le palier, sans numéro de lot identifié, connu de la locataire qui dispose des clés. Sans information sur la configuration des lieux, et le nombre d’annexes au 1er étage, il subsiste une ambigüité sur la concordance entre le « WC sur le palier », prévu dans l’état des lieux, le bail n’indiquant pas cette annexe, et la remise proposée à la vente. Il ne peut pas être conclu que l'offre de vente porte sur tous les locaux donnés à bail et seulement sur eux. Le congé présente une ambiguïté certaine s'agissant des biens offerts à la vente. Cette imprécision importante de la qualification du bien proposé à la vente, sans information sur la configuration particulière des locaux loués, interdisait ainsi à la locataire de pouvoir se déterminer et lui a causé un grief qui entraîne la nullité du congé.

Le congé du 22 septembre 2023 est ainsi nul et de nul effet, l’intégralité des demandes subséquentes devenant sans objet. Le bail est reconduit pour trois années à compter du 2 avril 2024. 

Sur les demandes au titre de l’indexation et au titre de la taxe sur les ordures ménagères

A la suite de l’accord intervenu au cours de l’audience, Madame [L] [R] sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [D] la somme de 294 euros correspondant au niveau de l’indexation à compter du 1er avril 2024 et la somme de 267, 50 euros sur la taxe d’ordures ménagères, l’application du taux d’intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2024 n’ayant pas été mentionnée dans cet accord, et la date de la présente décision sera de ce fait retenue au visa de l’ article 1231-7 du code civil. 

Sur la demande au titre des charges. 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Au titre des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve. Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

La prescription ne court qu’à compter du jour où le bailleur, lui-même a eu connaissance des charges dans un immeuble collectif, à savoir le 10 décembre 2021 et il justifie avoir demandé le paiement des charges dès le 24 mars 2024. Ainsi, les demandes au titre des charges ne sont pas prescrites. 

S’agissant des charges locatives, le bailleur ne produit pas la clé de répartition des tantièmes de charges, et pour chacune des années 2021 à 2024, les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices concernés relatifs à l'immeuble dans son ensemble et relatifs aux lots de la propriété du bailleur. Il ne verse qu’un tableau qu’il a lui-même réalisé. 

Cependant, la demande de la locataire n’est pas d’enjoindre le bailleur de justifier des charges réelles mais de rejeter la demande de paiement au titre des charges. En l‘espèce, cette demande sera rejetée et la locataire sera tenue au paiement de la somme réclamée de 146, 78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts, qu'elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice, en lien avec la faute.

Le congé étant nul, le bailleur sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral et matériel 
 
Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses propres dépens. 

Il n’y a pas lieu à indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l’affaire n’étant pas de nature à l’écarter

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [L] [R] par Monsieur [D] [Y] d'un congé pour vente relatif au bail et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ne sont pas réunies, le bail se renouvelant pour trois ans à compter du 2 avril 2024, les demandes subséquentes devenant sans objet. 

DEBOUTE Monsieur [D] [Y] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel 

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à Madame [L] [R] à verser la somme de 294 euros correspondant au niveau de l’indexation à compter du 1er avril 2024, la somme de 267, 50 euros sur la taxe d’ordures ménagères et la somme de 146, 78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à versement d’une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve ses propres dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION