Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 4 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 16]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/01283
N° Portalis 352J-W-B7I-C35C2


N° MINUTE : 2

Assignation du :
17 Janvier 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [X] [F][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 12] 





JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société SCI DERICO
[Adresse 10]
[Localité 11]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ ARTISAN PARFUMEUR S.A.R.L
[Adresse 1] 
[Adresse 17]
[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 16 juillet 2015, la SCI DERICO a donné à bail commercial en renouvellement à la société PENHALIGON'S FRANCE, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] dans le 1er arrondissement à Paris pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2015.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2015, la société PENHALIGON'S FRANCE a conclu un contrat de sous-location totale des locaux loués avec la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL, conformément à l'article 4.6 du bail principal, pour la durée restant à courir du bail principal, à compter de la signature du contrat de sous-location, jusqu'au 31 mars 2024, moyennant un loyer annuel de 280.000 euros HT/HC jusqu'au 31 mars 2021 et un loyer annuel de 300.000 euros HT/HC du 1er avril 2021 au 31 mars 2024.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2023, la SCI DERICO a signifié à la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL un congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2024, moyennant un loyer annuel de 460.000 euros HT et HC.

Par mémoire préalable du 29 novembre 2023 la SCI DERICO a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 580.000 euros HT et HC par an à compter du 1er avril 2024.


Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SCI DERICO a fait assigner la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société demanderesse ;

- Ordonner que le prix du loyer, en annuel et principal, soit fixé à la somme de 580.000 €, à compter du 19 avril 2024, le bail étant renouvelé pour trois, six et neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2024 ; 
- Ordonner que le loyer provisionnel, pour le cas où une mesure d'expertise sera ordonnée, sera fixé à la somme en annuel et principal, hors charges et hors taxes, de 450.000 € ;
- Condamner la société propriétaire en tous les dépens en ce compris les frais de l'éventuelle expertise judiciaire qui serait ordonnée ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


Dans son mémoire en réplique notifié le 23 janvier 2025 la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal : 
 
- DECLARER que le renouvellement du bail commercial entre la SCI DERICO et la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 7], est intervenu à compter du 1er avril 2024 ; 
- DECLARER qu'il n'est pas justifié par la SCI DERICO d'une modification de l'un des éléments figurant à l'article L145-33 du Code de Commerce ; 
- DECLARER qu'il n'est pas non plus justifié qu'une hypothétique modification de l'un de ces éléments présenterait un caractère notable et qu'elle aurait bénéficié au commerce considéré ; 
- DECLARER qu'en l'absence de motifs de déplafonnement, le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra excéder la somme de 307.800 euros hors charges et hors taxes par an ;
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DERICO et la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL à la somme de 307.800 euros (Trois cent sept mille huit cent euros) hors charges et hors taxes par an à compter du 1er avril 2024 ; 
 
En cas d'expertise ordonnée : 
 
- FIXER le montant du loyer à titre provisionnel à la somme de 307.800 HT/HC par an ; 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le déplafonnement était retenu et que le Juge des loyers commerciaux devait fixer le loyer du bail renouvelé à un montant supérieur à la somme de 307.800 euros hors charges et hors taxes par an : 
 
- ORDONNER que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente conformément à l'article L. 145-34 du Code de commerce ; 
 
En tout état de cause : 
 
- DEBOUTER la SCI DERICO de l'intégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER la SCI DERICO à payer à la société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société SCI DERICO aux entiers dépens, en ce compris, le cas échéant, les frais d'expertise.



MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ; 
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2023, le bail a été renouvelé au 1er avril 2024. 

Si les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter de ladite date, elles demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL s'oppose au déplafonnement et reprenant à son compte en substance l'analyse du cabinet [W] & ASSOCIES réalisée dans le cadre d'une expertise qu'elle a unilatéralement sollicitée retient un loyer annuel au principal de 307.800 euros HT/HC, à compter de la date de renouvellement.

S'appuyant sur des expertises judiciaire (de Monsieur [W]) et amiable (de Madame [D]) ayant portée sur des locaux situés dans le voisinage (au [Adresse 8]), la SCI DERICO soutient qu'il y a matière à déplafonnement au motif d'une évolution des facteurs locaux de commercialité. Elle invoque également qu'une décision du juge des loyers commerciaux a retenu un tel déplafonnement pour des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 16] pour un commerce de cosmétique. Elle estime que dans le cas d'espèce, le loyer annuel au principal doit être fixé à la somme de 580.000 euros, à compter de la date de renouvellement.

En l'état des moyens exposés et de l'écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate à compter du 1er avril 2024 le principe du renouvellement du bail conclu entre la SCI DERICO et société L'ARTISAN PARFUMEUR SARL concernant les locaux situés [Adresse 6] dans le 1er arrondissement [Adresse 13] Paris ; 

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[X] [F]
[Adresse 5]
[Courriel 15] - 01.47.34.88.00


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 6] dans le [Localité 3] [Adresse 13] [Localité 16] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motive.
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI DERICO à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14]) jusqu'au 30 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ; 

Dit que l'affaire sera rappelée le 03 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à [Localité 16], le 04 avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON