Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [V] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/09915 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6E77

N° MINUTE : 6







JUGEMENT 
rendu le 04 avril 2025


DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES, 
[Adresse 4]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [V] [D], 
[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier






Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09915 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6E77





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2015 la société Antin Résidences a donné à bail à Mme [V] [D] un logement situé au [Adresse 2] pour un loyer initial de 335,64 euros et une provision sur charges de 84,28 euros. La location est consentie pour une durée de trois mois, renouvelable automatiquement par tacite reconduction. Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit du contrat pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer, du supplément de loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société Antin Résidences a fait délivrer à Mme [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.950,98 euros en principal au titre du loyer et des charges arrêtés au 22 mars 2024 dans un délai de six semaines.

Le 27 mars 2024, à la suite de loyers et charges impayés, la bailleresse a saisi la CAF de [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la société Antin Résidences a assigné Mme [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés, L’expulsion sans délai de Mme [V] [D] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, La condamnation de Mme [V] [D] à lui payer : Une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; La somme de 3.128,30 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté au 29 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2024,La condamnation de Mme [V] [D] aux dépens, y compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 26 mars 2024, La condamnation de Mme [V] [D] à lui verser la somme de 410 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la preneuse est tenue de respecter ses obligations de payer ses loyers et charges. Elle soutient que ces obligations ne sont pas respectées et qu’ainsi la clause résolutoire insérée au bail est acquise, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 5] le 4 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 janvier 2025.

A l’audience la bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.626,29, selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle fait état d’une reprise du versement intégral du loyer courant et a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Mme [V] [D] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare travailler en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 1239 euros. Elle n’a personne à charge. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe, dont les termes ont été portés à la connaissance du bailleur. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action 

Selon l’article 24 II de la loi 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi 6 juillet 1989 ajoute qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. »

En l’espèce, la bailleresse est une personne morale. Elle justifie avoir saisi la CAF le 27 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail en date du 2 octobre 2024. L’assignation a en outre été notifiée au préfet de [Localité 5] le 4 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 29 janvier 2025
 
Par conséquent, l’action de la société Antin Résidences est recevable. 

Sur la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la reconduction tacite du bail, « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » 

L’article 24 V de la même loi dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de la même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, la clause prévue au contrat de bail répond aux exigences de l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989 et le commandement de payer délivré le 26 mars 2024 mentionne le délai de six semaines. 
Dans le délai qui lui était imparti, Mme [V] [D] ne s’est pas acquittée de sa dette. 

Ainsi, il est constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 10 mai 2024 en en application des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Selon le décompte arrêté au 20 janvier 2025, le versement intégral du loyer courant a repris. 
Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources de Mme [V] [D] s’élèvent à 1.588,64 euros (1.230 euros de salaire, 204,47 euros de prime d’activité et 154,17 euros d’APL) et ses charges mensuelles à 670,93 euros (411,53 euros de loyer et charges, 143 euros d’énergie, 30 euros de téléphone et 86,40 euros de transport). Sa dette locative s’expliquerait pas une période d’absence de ressources fixes. Or, depuis le 1er mai 2024, elle occupe un emploi à temps plein en CDI. Par ailleurs, un dossier FSL Maintien a été déposé le 24 octobre 2024. 

A l’audience, Mme [V] [D] indique connaître une légère baisse de ses ressources depuis la réalisation du diagnostic : 71 euros de prime d’activité et 109 euros d’APL. Elle ajoute qu’elle vit seule et qu’elle n’a pas d’enfant. Elle propose d’effectuer un règlement de 100 euros par mois pour apurer sa dette, en sus du paiement du loyer et des charges courantes. Elle sollicite aussi la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société Antin Résidences ne s’y oppose pas. 

Dès lors, Mme [V] [D] étant en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de faire droit à cette demande. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Il est rappelé que la clause résolutoire de plein droit reprendra ses effets si l’échéancier n’est pas respecté et dès le premier impayé de loyer et de charges. En conséquence, l’expulsion sans délai de Mme [V] [D] et de tous occupants de son chef pourra alors être réalisée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu. 

Sur la dette locative 

En l’espèce, selon le décompte actualisé au 20 janvier 2025, la dette locative est de 2.626,29 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, Mme [V] [D] sera condamnée à payer à la société Antin Résidences la somme de 2.626,29 euros avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2024.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100 euros. 

Sur l’indemnité d’occupation

La clause résolutoire de plein droit reprendra ses effets si l’échéancier n’est pas respecté et dès le premier impayé de loyer et de charges. Ainsi, devenant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation du bail, le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail et jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Cette indemnité sera destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur. 

En l’espèce, la société Antin Résidences sollicite une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Il convient de faire droit à la demande. 

Sur la demande d’expulsion immédiate

L'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [V] [D] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, eu égard à la situation économique de Mme [V] [D] et en équité, la société Antin Résidences sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2015 entre la société ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Mme [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 10 mai 2024,

CONDAMNE Mme [V] [D] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 2629,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024,

AUTORISE Mme [V] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [V] [D] sera condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE la demande d’expulsion sans délai ; 

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge