Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me DUMAINE-MARTIN

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me SECK


■


Charges de copropriété

N° RG 24/08160 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQY

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 Juin 2024






JUGEMENT STATUANT SELON 
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 03 Avril 2025 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CSCJ
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0586



DÉFENDEUR

Maître [B] [S], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [U] [N] [P] [L] divorcée [W]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0062





Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08160 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant par délégation du président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 21 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [L] était propriétaire des lots de copropriété 416 et [Cadastre 1] de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9]. 

Suite au décès de Mme [J] [L] survenu le 21 novembre 2005, sa succession ayant été déclarée vacante, un administrateur provisoire de la succession a été désigné le 6 juin 2007 puis renouvelé par ordonnances successives jusqu'à sa cessation d'activité. Par ordonnance du 16 juillet 2019, Me [B] [S] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire et sa mission prorogée depuis par ordonnances successives, la dernière en date du 23 mai 2024 prorogeant cette mission jusqu'au 14 février 2026.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris 12ème a fait assigner Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles A 444-32 du code de commerce et 1342-4 et 1342-7 du code civil sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

A l'audience du 23 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 janvier 2025.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08160 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQY

A l'audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué se désister de sa demande principale en paiement d'arriérés de charges de copropriété compte tenu du paiement intervenu depuis la mise en demeure et a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation concernant celles-ci. Il demande au tribunal de :

- condamner Me [B] [S] en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive au paiement, majorés des intérêts légaux à compter de l'assignation,

- condamner Me [B] [S] en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de l'AARPI MSL Avocats agissant par Me Alexandre Seck.

A cette audience, Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L], a indiqué s'en rapporter à ses écritures notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024 et déposées à l'audience du 21 janvier 2025 et a sollicité reconventionnellement, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 32-1 du code civil :

- la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

- la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a indiqué que celle-ci était conforme. Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L], estime que la mise en demeure n'est pas recevable dans la mesure où elle visait un montant d'arriérés de charges ne correspondant pas au montant figurant dans le décompte annexé.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08160 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQY

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024 qui ne met pas en demeure Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais de régler sous huit jours le montant total des sommes dues soit 14.269,34 euros (1.005,78 euros au titre du 2ème appel de charges 2024, 50,71 euros au titre de l'appel de fonds travaux au 1er janvier 2024 et 13.212,85 euros au titre des arriérés de charges depuis le 9 mars 2021).

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que ce n'est qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, en l'espèce celle du 1er trimestre 2024, qu'il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

En outre, le délai de règlement laissé à la défenderesse dans le cadre de cette mise en demeure est de huit jours en lieu et place du délai légal de trente jours fixé par l'article 19-2 susvisé.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 17 janvier 2024 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables. 


Sur les demandes reconventionnelles

Me [B] [S] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'abus du droit d'ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu'en défense, ainsi que dans l'exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l'action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d'agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

En l'espèce, nonobstant l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] n'établit pas que les sommes figurant dans la mise en demeure n'étaient pas dues, celles-ci ayant au surplus été réglées postérieurement à la mise en demeure, ce qui justifie que le demandeur n'ait pas soutenu cette demande principale à l'audience.

Aucun abus d'ester en justice n'étant démontré, Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.


Le syndicat des copropriétaires qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DEBOUTE Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] à verser à Me [B] [S] agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ; 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025.


La Greffière La Présidente