Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me HOFFMANN


■


Charges de copropriété

N° RG 23/08945 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2EH2

N° MINUTE : 


Assignation du :
30 Juin 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN, exploitée sous le nom commercial CABINET [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364



DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU NORD-FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 6]

non représentée










Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/08945 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EH2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 12 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière du Nord France est propriétaire des lots n°110, 115 et 130 au sein de l'immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en paiement, par acte délivré le 30 juin 2023.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :
" constater que la société civile immobilière du Nord France est propriétaire des lots n°110, 115 et 130 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4])
juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société immobilière Bayen exploité sous le nom commercial cabinet Berger
En conséquence,
condamner la société civile immobilière du Nord France à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société immobilière Bayen exploité sous le nom commercial cabinet Berger les sommes 
de :
-23 667,43€ au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er avril 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation, sauf somme à parfaire,
-4000 euros à titre de dommages et intérêts,

Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/08945 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EH2

-1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie est de droit
condamner la société civile immobilière du Nord France aux entiers dépens. "

Citée à étude, la société civile immobilière du Nord France n'a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 12 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

- sur l'arriéré de charges :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; " 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 23 667,43 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés, arrêtées au 01 avril 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation.

Il justifie par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la société civile immobilière du Nord France est propriétaire des lots n°110, 115 et 130 au sein de l'immeuble susvisé.

Il verse notamment à l'appui de sa demande :

- les appels de fonds émis,

- les procès-verbaux des assemblées générales du :

- 04 septembre 2019, ayant approuvé les comptes au 31 décembre 2018, voté le budget provisionnel 2019 et 2020 et voté des travaux,

- 24 novembre 2021 ayant approuvé les comptes au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020, approuvé les comptes travaux et voté le budget provisionnel 2022 ;

- 04 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget provisionnel de l'exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

- 24 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget provisionnel de l'exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

- la relance et la mise en demeure en date du 13 juin 2023 faisant état d'un solde débiteur d'un montant de 23 667,43 euros, 2ème appel de provision 2023 inclus.

Décision du 03 Avril 2025
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Le décompte sur la période du 01 janvier 2018 au 01 avril 2023 fait en effet apparaître un solde débiteur de 23 559,27 euros.

Au titre des frais nécessaires au recouvrement, il fait état des sommes suivantes :
- 40 euros facturés le 16 mars 2018 au titre de frais de relance,
- 23, 16 euros facturés le 10 juin 2018 au titre de frais bancaires,
- 40 euros facturés le 07 décembre 2018 au titre de frais de relance, cette somme ayant été remboursée le 15 février 2019,
- 45 euros facturés le 06 mars 2023 au titre de frais de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 24 novembre 2021 au 31 décembre 2022 si bien qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces frais, facturés avant et après la date de prise d'effet du contrat, qui ne seront donc pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d'une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 23 559,27 euros que la société civile immobilière du Nord France est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtée au 01 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de délivrance de l'assignation.


Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique que le non paiement des charges de copropriété lui occasionne un préjudice important et engendre des difficultés de trésorerie le contraignant à faire l'avance des sommes dues à ses créanciers.
Il rappelle en effet qu'un syndicat n'a aucun revenu et que rien ne permet de supposer que les copropriétaires qui paient déjà leurs propres charges puissent faire 1'avance des charges impayées par les défaillants.
Il fait de plus valoir que le non-paiement des charges, tout comme l'octroi de délais de paiement, peuvent avoir des conséquences insupportables tant pour l'ensemble des copropriétaires, du fait de l'arrêt des prestations des co-contractants du syndicat, que pour les fournisseurs et que ce non paiement revient pour le copropriétaire à s'octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires, alors qu'il lui appartient, si besoin, d'avoir recours à un organisme de crédit.

Enfin, il indique qu'il est de jurisprudence constante qu'un copropriétaire qui refuse de s'acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, sans raisons valables, commet une faute causant un préjudice financier direct et certain à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifiant sa condamnation au paiement des dommages et intérêts.

Il soutient donc que le préjudice ainsi causé à la copropriété est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation, mettant ainsi en péril la trésorerie et aggravant ses dépenses et il demande par conséquent la condamnation de la SCI du Nord France à lui régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la société civile immobilière du Nord France dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l'origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société civile immobilière du Nord France est condamnée aux dépens de l'instance. 

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière du Nord France à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière du Nord France à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 
23 559,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de délivrance de l'assignation ;


DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière du Nord France aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la société civile immobilière du Nord France à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025.


La Greffière La Présidente