Tribunal Judiciaire · 0P11 Aud. civile prox 2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 01 Avril 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 14 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 01 Avril 2025
 à Me Camille PEREZ
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 01 Avril 2025
 à Me François DEFENDINI,
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00876 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QGB

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [U] [R] épouse [F]
née le 08 Mars 1991 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Camille PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [F]
né le 19 Janvier 1977 à TUNISIE (99351), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Camille PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2016, la société 13 Habitat a consenti à Mme [U] [F] et M. [B] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 442,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Mme [U] [F] et M. [B] [F] ont fait assigner la société 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir sa condamnation à :
Leur payer la somme de 1.988,56 euros au titre des charges indument payées au titre du chauffage et de l’eau chaude ;Leur fournir l’ensemble des décomptes détaillés de charges depuis leur entrée dans le logement et jusqu’au prononcé du jugement ;Assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision et se réserver le droit de liquider cette astreinte ;leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que les frais de procédure et les dépens.
Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

Les époux [F], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions en réplique aux termes desquelles ils demandent le rejet du moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande au titre de l’article 750-1 du code de procédure civile en ce que les sommes réclamées sont supérieures à 5.000 euros ainsi que la fin-de-non recevoir tirée de la prescription. 
Sur le fond, ils actualisent leur demande principale à la somme de 1.668,44 euros. Ainsi, ils soutiennent avoir été privés de chauffage dès leur entrée dans les lieux jusqu’au18 février 2019, date du rétablissement du système. Sur le fondement de l’article 1302-1 du code civil, ils considèrent donc avoir indument réglé les charges sur cette période, tout en reconnaissant que le bailleur avait remboursé près de 4.500 euros au titre des charges indument encaissées. Par ailleurs, ils font valoir que le bailleur ne leur a jamais remis le décompte détaillé des charges malgré les multiples mises en demeure. Ils invoquent des manquements du bailleur à son obligation de loyauté en ce qu’il savait, lors de la prise de bail, que le système de chauffage ne fonctionnait pas ainsi que de multiples désordres qui affectaient les parties communes et ont porté atteinte à la jouissance du logement.
Enfin, ils demadent la condamnation de la société 13 Habitat au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société 13 Habitat, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soulève l’irrecevabilité des demandes des époux [F] sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile en raison de l’absence de tentative de résolution amiable du litige, en ce que la créance principale est de l’ordre de 2.000 euros, la demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros visant en réalité à s’exonérer du mode amiable préalable. Elle soulève également l’irrecevabilité tirée de la prescription des demandes en ce que celles-ci portent sur des charges comprises entre novembre 2016 et février 2019 et que le délai de prescription a commencé à courir à compter de novembre 2016. Elle ajoute que s’il devait retenu que le système de chauffage a été rétabli en février 2019, l’action est tout de même prescrite depuis février 2022. 
Sur le fond, la société 13 Habitat relève que les demandeurs n’apportent aucun élément prouvant un quelconque dysfonctionnement du chauffage après décembre 2017 ni du système d’eau chaude. Elle ajoute qu’ils ne prouvent pas non plus les préjudices dont ils demandent réparation. Enfin, elle indique produire un relevé détaillé qui établit l’ensemble des régularisations de charges intervenues. 
En conclusion, la société 13 Habitat demande à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes des époux [F] comme étant irrecevables et, à titre subsidiaire, le rejet des demandes tendant au remboursement des provisions pour charges et à la réparation du préjudice allégué. Elle demande également leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré le 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’irrecevabilité tirée de l’absence de tentative de résolution amiable du litige 

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Par ailleurs, l’article 35 du code de procédure civile prévoit que lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux de ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions. Il en résulte qu’une demande en paiement assortie d’une demande de dommages-intérêts fondées sur le même fait, le montant de chacune des demandes doit être additionné pour calculer le taux de compétence.

En l’espèce, Mme [U] [F] et M. [B] [F], dans le cadre de l’assignation délivrée le 20 décembre 2023, forment une demande principale au paiement de la somme de 1.988,56 euros au titre des charges indument payées, et une demande additionnelle de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros. La valeur globale de ces demandes excédant la somme de 5.000 euros prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, il en résulte qu’en l’occurrence une tentative préalable de conciliation n’était pas exigée. La demande de Mme [U] [F] et M. [B] [F] est donc recevable.

Sur la fin de non recevoir tirée la prescription des demandes 

Il résulte des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société 13 Habitat fournit au soutien de ses prétentions :
un décompte daté du 22 mars 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2017 dont il ressort ainsi que la société 13 Habitat est débitrice de la somme de 467,77 euros ;un décompte daté du 3 septembre 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 dont il ressort qu’elle doit les sommes de 605 euros et de 71,04 euros aux époux [F] ;un décompte daté du 27 septembre 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2022. 
Il en résulte que la société 13 Habitat ne justifie pas avoir procédé à une régularisation de charges avant l’acte introductif d’instance du 20 décembre 2023 à l’initiative de Mme [U] [F] et M. [B] [F]. C’est donc à tort qu’elle estime que la demande de ces derniers relative à la restitution des provisions sur charges qu’ils considèrent avoir indûment payées se heurte à une prescription. 

A titre exhaustif, si les demandeurs produisent un décompte daté du 5 janvier 2023 au titre de la régularisation de charges pour l’année 2016, cette régularisation de charges qui marque le point de départ de la prescription triennale n’entraîne pas la prescription des demandes puisque l’assignation a été délivrée le 20 décembre 2023. 

Il convient donc d'écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société 13 Habitat.

Sur la demande de restitution de charges formée par M. et Mme [F]

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 8 novembre 2016, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il en résulte que l’obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges effectives en présentant les justificatifs dans la limite du délai de la prescription triennale. 

En outre, si les sommes versées à titre de provision le sont en application du contrat de bail, leur montant étant justifié par la communication de résultats antérieurs, le locataire n'en est pas moins en droit d'obtenir la restitution des provisions qui, en l'absence de régularisation annuelle, anciennement et sur plusieurs années par exemple, doivent être considérées comme indues faute pour le bailleur de produire les décomptes et les justificatifs demandés.

En l’espèce, M. et Mme [F] invoquent le caractère indû des charges de chauffage et d’eau chaude du 8 novembre 2016 au 18 février 2019. 

Si M. et Mme [F] allèguent que le système d’eau chaude connaissait des coupures régulières, ils n’en rapportent pas la preuve. Leur demande sur ce point ne sera donc pas retenue. 

S’agissant du système de chauffage, il résulte des pièces produites que selon facture n° 1066-12-2017 du 29 décembre 2017 et bon de travaux n° 201-66837, la société Sotec est intervenue au domicile de M. et Mme [F] et a procédé au remplacement des appareils de chauffage individuel et de production d’eau chaude tel qu’il ressort du quitus d’intervention. Si les demandeurs allèguent que le système de chauffage n’a été rétabli qu’en février 2019, il n’en rapportent pas la preuve, la production de captures d'écran relative à des échanges de courriels en décembre 2018 – donc presqu’un an après l’intervention de la société Sotec - valant à titre de simple renseignement et devant nécessairement être étayée par des éléments de preuve complémentaires qui ne sont pas produits. 

En conséquence, il sera donc considéré que les charges relatives à la consommation de chauffage sur la période de novembre 2016 à décembre 2017 inclus ne sont pas exigibles, soit la somme de 375,19 euros. A cet égard, si la société 13 Habitat relève que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas de dysfonctionnement du système de chauffage, il ressort des pièces produites qu’elle a remboursé la somme de 375,19 euros, reconnaissant donc que le chauffage ne fonctionnait pas depuis l’entrée des locataires dans les lieux. Il sera également relevé que les époux [F] reconnaissent avoir reçu le virement de la somme de 375,19 euros par la société 13 Habitat. Ayant été désintéressés, ils seront donc déboutés de leur demande. 

Sur la demande de communication des justificatifs sous astreinte

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A titre liminaire, il sera relevé que si M. et Mme [F] allèguent avoir réclamé au bailleur les pièces justificatives des charges, le courrier sur lequel ils se fondent (pièce n° 3 – dont la mauvaise qualité d’impression ne permet qu’une lecture parcellaire) concerne une demande de prise de rendez-vous et ne constitue pas une demande de communication des pièces.

En l’espèce, sont versés aux débats les décomptes suivants :
un décompte daté du 5 janvier 2023 au titre de la régularisation de charges pour l’année 2016 ;un décompte daté du 22 mars 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2017;un décompte daté du 3 septembre 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2021.un décompte daté du 27 septembre 2024 au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 
En conséquence, il sera enjoint à la société 13 Habitat de communiquer les décomptes à M. et Mme [F] au titre des années 2018, 2019, 2020, 2023 et 2024 sous astreinte fixée à 50 euros par mois sur une durée de quatre mois et qui commencera à courir à compter de l’expiration du délai d’un mois passé la signification du jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Par ailleurs, en vertu de l'article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, les désordres allégués par M. et Mme [F] relatifs à la défectuosité de la porte d’entrée de l’immeuble, à l’absence de lumière dans les parties communes et à la présence de nuisibles ne sont pas démontrés. De même, ils ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur qui leur aurait remis en connaissance de cause un logement dépourvu de chauffage, étant relevé que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun élément à cet égard. Ils ne démontrent pas non plus la responsabilité du bailleur dans l’agression dont Mme [F] a été victime et n’établissent pas la nature du dommage ni la faute du bailleur.

En revanche, le fait d’avoir remis aux locataire un logement dépourvu de chauffage en état de fonctionnement a nécessairement causé à ces derniers un préjudice de jouissance durant les périodes hivernales 2016 et 2017. Il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 1.000 euros.



Sur les demandes accessoires
 
La société 13 Habitat, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code civil.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [U] [F] et M. [B] [F] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la société 13 Habitat de ses demandes d’irrecevabilité et de fin de non recevoir ;

DEBOUTE Mme [U] [F] et M. [B] [F] de leur demande de paiement de la somme de 1.988,56 euros au titre des charges indument payées ;

CONDAMNE la société 13 Habitat à payer à Mme [U] [F] et M. [B] [F] la somme de 1.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société 13 Habitat à communiquer à à Mme [U] [F] et M. [B] [F] les décomptes au titre de la régularisation des charges des années 2018, 2019, 2020, 2023 et 2024 sous astreinte fixée à 50 euros par mois sur une durée de quatre mois et qui commencera à courir à compter de l’expiration du délai d’un mois passé la signification du jugement ;

CONDAMNE la société 13 Habitat aux dépens ;

CONDAMNE la société 13 Habitat à payer à Mme [U] [F] et M. [B] [F] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,