Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°25/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025
Président : Madame YTHIER, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Février 2025





N° RG 24/03578 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HXX

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société [Adresse 5] [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Baptiste CHAREYRE de la SARL SARL ARTURUS AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

La Société BAGEL [Localité 3] (BAGELSTEIN)
dont le siège social est sis [Adresse 7]
pris en la personne de son représentant légal 

non comparante


DENONCE: 

CIC LYONNAISE DE BANQUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

non comparante








EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2019, la société [Adresse 6] a donné à bail commercial à la société BAGEL [Localité 3] un local commercial au centre de marques MC ARTHUR GLEN de [Localité 3], zone d’aménagement concertée de la [Localité 4], le local portant le numéro 92A. 

Le bail commercial a pris effet au 15 janvier 2020.

La société [Adresse 6] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la société VILLAGE DE LA [Localité 4] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société BAGEL [Localité 3], pour une somme de 105.836,47 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice 29 août 2024 4, la société [Adresse 6] a fait assigner la société BAGEL [Localité 3], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société BAGEL [Localité 3], outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 novembre 2024 a été renvoyée et radiée puis remise au rôle, le demandeur devant justifier de ses démarches concernant la convocation du demandeur. 

Le 19 décembre 2024, la société [Adresse 6] a fait citer en référé pour l’audience du 12 février 2025, la société BAGEL [Localité 3], l’acte a été remis à personne habilitée.

Lors de l'audience du 12 février 2025, la société [Adresse 6], par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

-CONSTATER que la société BAGEL [Localité 3] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer signifié le 23 avril 2024 dans le délai du mois qui lui était imparti ;
 -CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la société [Adresse 6] et la société BAGEL [Localité 3] en date du 28 décembre 2019 est donc acquise;
- CONSTATER la résiliation du bail commercial à la date du 23 mai 2024 ;
- CONSTATER que la société BAGEL [Localité 3], qui n'a pas libéré les lieux, est devenue occupante sans droit ni titre des locaux ;
- ORDONNER en conséquence l'expulsion de la société BAGEL [Localité 3] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
 -ORDONNER la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués tant tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de la société BAGEL [Localité 3] ;
- CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] à titre provisionnel au paiement de la somme principale de 95 669,52 € assortie des intérêts de retard au taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, à compter de la date d’échéance de chacune des factures en cause en vertu de l’article L 441-10-II du Code de commerce ;
- CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] à titre provisionnel au paiement de la somme de 9 566,95 € au titre de la pénalité contractuelle de 10% prévue par l’article 26.3.1 du bail ;
- CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] à titre provisionnel au paiement de la somme de 600,00 € à titre d’indemnité forfaitaire liée aux frais du commandement de payer prévue à l’article 26.3.3 du bail.
-CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] à titre provisionnel au paiement de la somme de 29 653,78 € en application de la clause pénale insérée dans le bail (article 26.3.4) ;
- FIXER l'indemnité d'occupation due à compter du 23 mai 2024 à une somme égale au double du loyer global de la dernière année de location en vertu de l’article 26.3.4 du bail contractuellement dû, en principal, charges et taxes et CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] à verser cette indemnité d’occupation provisionnelle jusqu'à la date effective de sa libération des lieux ;
- CONDAMNER la société BAGEL [Localité 3] au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre d’indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 avril 2024.

La SAS BAGEL [Localité 3], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 27 mars 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 avril 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23 mai 2024. L'obligation de la SAS BAGEL [Localité 3] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. 

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 23 mai 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 3 085,30 euros outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux. 

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 3 085,30 euros hors charge et hors taxe.

Sur les loyers et charges impayés : 

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 27 mars 2024 que la SAS BAGEL [Localité 3] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de mars 2023, et reste lui devoir une somme de 95 669,52 € euros, arrêtée au 27 mars 2024. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 95 669,52 € euros assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 27 mars 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée. 

Sur les demandes relatives à la majoration des intérêts, de la clause pénale, de la pénalité contractuelle et de la somme forfaitaire de 600 euros

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, toute clause qui prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du bail par le preneur est une clause pénale, qu’il s’agisse de la clause prévoyant la majoration de 10 % des sommes dues, la majoration égale au double du loyer global de la dernière année de location de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité forfaitaire de 600 euros et celle de 10 points du taux de base bancaire.

La clause pénale peut être modulée par le juge du fond et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.

En outre, le cumul des demandes à ce titre (indemnité de 10%, majoration de l’indemnité d’occupation et majoration du taux d’intérêt) est de nature à constituer un avantage excessif pour le bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier.
En conséquence, les demandes de provisions seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. La SAS BAGEL [Localité 3] versera à la société [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS BAGEL [Localité 3] qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 avril 2024. 

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 28 décembre 2019 entre la société [Adresse 6] et la SAS BAGEL [Localité 3] ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS BAGEL [Localité 3] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés situé centre de marques MC ARTHUR GLEN de [Localité 3], zone d’aménagement concertée de la [Localité 4], le local portant le numéro 92A, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS la SAS BAGEL [Localité 3] à payer à la société [Adresse 6] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 23 mai 2024, d’un montant de 3 085,30 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS BAGEL [Localité 3] à payer à la société [Adresse 6] la somme provisionnelle de 95 669,52 € correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 27 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de majoration de 10 points du taux de base bancaire ;

REJETONS la demande au titre de la pénalité contractuelle de 10% ;

REJETONS la demande au titre de l’indemnité forfaitaire liée aux frais du commandement de payer ;

REJETONS la demande au titre de la clause pénale insérée dans le bail ;

REJETONS la demande de majoration égale au double du loyer global de la dernière année de location de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la SAS BAGEL [Localité 3] à payer à la société [Adresse 6], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BAGEL [Localité 3] à payer à la société [Adresse 6] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT