Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
03 AVRIL 2025




N° RG 24/01387 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLVQ
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. FOUZI-IMMO C/ S.A.S. S.T.M.


DEMANDERESSE

S.C.I. FOUZI-IMMO, au capital de 20.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 829 863 919, ayant son siège social [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Claire Quetand-Finet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 678, Me Ayham Sabra, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A757

DEFENDERESSE

S.A.S. S.T.M., immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 951 937 754, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
défaillante

Débats tenus à l'audience du : 27 Février 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 27 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2023, la société SCI Fouzi-Immo a consenti à la société S.T.M. un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], à Magnanville (Yvelines), pour une durée de trois ans renouvelable par périodes de trois ans à compter du 1er mai 2023 moyennant un loyer mensuel de 2 950,00 €, hors charges et hors taxes.
Le 7 juin 2024, la société SCI Fouzi-Immo a fait signifier à la société S.T.M. un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 17 700,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la société SCI Fouzi-Immo a fait assigner la société S.T.M. devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.
Après un renvoi ordonné à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 13 février 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI Fouzi-Immo demande au juge de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er mai 2023, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 7 septembre 2024 ;
- ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société S.T.M. ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ;
- condamner la société S.T.M. à lui payer à titre provisionnel la somme de 28 677,00 € au titre des échéances de loyers et charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 sur la somme de 17 700,00 € et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société S.T.M. à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 2 950,00 € outre les charges et taxes jusqu'à la libération des lieux ;
- juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société S.T.M à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
Elle fait état de paiements intervenus depuis la délivrance de l'assignation.

Assignée à personne morale, la société S.T.M. n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société S.T.M. :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2023 entre la société SCI Fouzi-Immo et la société S.T.M. comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Il prévoit que la clause résolutoire prendra effet à l'issue d'un délai de trois mois après sommation de payer.
Le commandement de payer signifié le 7 juin 2024 à la société S.T.M. vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 17 700,00 € terme de juin 2024 inclus.
Il ressort d'un décompte au 7 septembre 2024 produit par la demanderesse que la société S.T.M. ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de trois mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 septembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société S.T.M. selon les termes du dispositif ci-après.
L’indemnité d’occupation due à la société SCI Fouzi-Immo à compter du 8 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la présente ordonnance d'une astreinte.

Sur la demande de provision :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 
En l’espèce, la société SCI Fouzi-Immo verse aux débats un extrait du compte de la société S.T.M. arrêté à la somme de 29 470,00 € au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse, hors clause pénale, compte tenu notamment d'un versement de 2 950,00 € intervenu le 11 février 2025.
L’obligation de la société S.T.M. n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI Fouzi-Immo.
La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 5 870,00 €, à compter du 25 septembre 2024, date de délivrance de l'assignation, sur un montant de 10 977,00 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.

Sur la capitalisation des intérêts :
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Les demandes formées par la société SCI Fouzi-Immo au titre d'une pénalité de retard et de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales. 
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :
La société S.T.M., partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juin 2024.
L’équité commande de condamner la société S.T.M. à payer à la société SCI Fouzi-Immo la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er mai 2023 entre la société SCI Fouzi-Immo et la société S.T.M. portant sur les locaux situés [Adresse 5], à Magnanville (Yvelines), avec effet au 8 novembre 2024 à minuit ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société S.T.M. pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société S.T.M., immatriculée sous le numéro 951 937 754 RCS Paris, à payer à la société SCI Fouzi-Immo une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société S.T.M. à payer à la société SCI Fouzi-Immo la somme provisionnelle de 29 470,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur un montant de 5 870,00 €, à compter du 25 septembre 2024 sur un montant de 10 977,00 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Disons que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
Condamnons la société S.T.M. à payer à la société SCI Fouzi-Immo la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
Condamnons la société S.T.M. aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président
Romane Boutemy Eric Madre