Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 1 avril 2025

1ère chambre civile 

[E] [O]
, [C] [L]

c/
S.A.R.L. [H] [W]
SELAS MJS PARTNERS 
S.C.P.DENOYELLE-BOUCHER-MAFILLE-WAQUET
, S.E.L.A.R.L. [Y] & [K]




copies et grosses délivrées 


à Me MASSE (LILLE)
à Me FASQUELLE
à Me PEIRENBOOM
à Me TROIN (BOULOGNE SUR MER)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 21/01939 - N° Portalis DBZ2-W-B7F-HFIU
Minute: 110 /2025

JUGEMENT EN DATE DU 1ER AVRIL 2025 


Dans l’instance concernant :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [O], demeurant 197 rue de la Mitrouille - 59173 BLARINGHEM

représenté par Me Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE

Madame [C] [L], demeurant 197 rue de la Mitrouille - 59173 BLARINGHEM

représentée par Me Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE


DEFENDERESSES 

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS ayant son siège social 4 rue Roger Salengro 62000 ARRAS sis 65 Boulevard de la République - 59100 ROUBAIX prise en sa qualité de liquidateur de la SARL [H] [W] 22 rue François Courtin 62800 LIEVIN (RCS 523 743 458)

représentée par Me Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE 


SARL [H] [W] dont le siège social est 22 rue François Courtin 62800 LIEVIN (RCS 523 743 458) représentée par la SELAS MJS PARTNERS prise en la personne de Maître [T] [F] es qualité de liquidateur judiciaire (désigné par jugement du tribunal de commerce d’Arras le 6 octobre 2023)

représentée par Me Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE


S.C.P. DENOYELLE-BOUCHER-MAFILLE-WAQUET, dont le siège social est sis 16-18-20 rue des Epéers - 62504 SAINT-OMER

représentée par Me Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

S.E.L.A.R.L. [Y] & [K], dont le siège social est sis 27 rue Allent – BP 40097 - 62504 SAINT-OMER CEDEX

représentée par Me Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré : 

Présidente : CATTEAU Carole, Vice-présidente,
Assesseurs : LAMBERT Sabine, 1ère vice-présidente, LEJEUNE Blandine, Juge (juge rapporteur),

Assistés lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier


DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Novembre 2024 fixant l’affaire pour plaider à l’audience collégiale du 28 Janvier 2025. .

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 25 Mars 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 1er Avril 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort. 

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] (ci-après les époux [Z]) ont conclu avec la SARL [H] [W] un contrat de réservation pour l'acquisition en VEFA d'un logement situé rue Raoul Briquet à Auchy-les-Mines (lot 5), suivant acte conclu le 16 mai 2015 par-devant la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet, notaires.

L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été établi le 29 décembre 2015 par-devant l'étude de la SELARL [A] et [K], notaires à Saint-Omer, pour un prix global de 145 000 euros, outre 24 166,66 euros de taxes. 

Le 18 juin 2020, les époux [Z] ont reçu un avis de redressement fiscal au motif que le bien acquis ne relevait pas, au regard de sa situation géographique, du dispositif de réduction d'impôt « Pinel ». 

Par acte d'huissier de justice en date du 18 mai 2021, M. [O] et Mme [L] ont assigné la SARL [H] [W], la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille – Waquet et la SELARL [Y] et [K] devant le tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 80 730 euros, invoquant le dol commis par le vendeur et le manquement des notaires à leur devoir de conseil. 

Les défendeurs ont comparu à l'instance.

La SARL [H] [W] a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, suivant jugement du 6 octobre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, M. [O] et Mme [L] ont assigné la SELAS MJS Partners, en qualité de mandataire liquidateur de la SARL [H] [W], afin que la créance d'un montant de 80 730 euros soit fixée au passif de cette société. 

La SELAS MJS Partners en la personne de Maître [T] [F], liquidateur judiciaire de la SARL [H] [W], a comparu.

 L'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 13 novembre 2024 et qui a fixé l'affaire pour plaidoiries à l'audience des débats du 28 janvier 2025 devant la formation collégiale du tribunal. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 25 mars 2025, prorogé au 1er avril 2025. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, M. [O] et Mme [V] demandent au tribunal de : 
condamner la SARL [H]-[W] à leur verser la somme de 80 730 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du dol, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir
fixer leur créance au passif de la SARL [H]-[W] à la somme de 80 730 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir
à titre subsidiaire, fixer leur créance au passif de la SARL [H]-[W] à la somme de 31 378 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des déductions fiscales
débouter la SARL [H] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
condamner in solidum avec la SARL [H]-[W] la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet et la SELARL [Y] et [K] à leur verser la somme de 80 730 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du défaut de conseil, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir


à titre subsidiaire, condamner in solidum avec la SARL [H]-[W] la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet et la SELARL [Y] et [K] à leur payer la somme de 31 378 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des déductions fiscales
débouter la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet et la SELARL [Y] et [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
condamner la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la SARL [H] [W], la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet et la SELARL [Y] et [K] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
condamner la société MJS Partners ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL [H]-[W], la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet et la SELARL [Y] et [K] aux entiers frais et dépens de l'instance

Les époux [Z] se prévalent des dispositions de l'ancien article 1116 du Code civil et du nouvel article 1137 du Code civil. Ils affirment avoir acquis le bien dont s'agit pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par l'article 199 novicies du Code général des impôts dit « loi Pinel ». Ils précisent que les documents promotionnels édités par la SARL [H] [W] faisaient référence à cet avantage fiscal, et que cette dernière a sciemment omis de les informer de ce que le bien acquis se trouvait dans une zone géographique dans laquelle ce dispositif n'était pas applicable. 

En réponse à l'argumentation adverse, ils indiquent que si la commune d'Auchy-les-Mines a été intégrée dans une zone B2 avant la vente, rendant le dispositif Pinel applicable, il fallait en outre qu'elle obtienne un agrément du représentant de l'état dans la région. Ils estiment que la SARL [H] [W] ne pouvait pas ignorer que la commune d'Auchy-les-Mines n'était pas bénéficiaire d'un tel arrêté préfectoral. 

Les époux [Z] fondent leurs demandes dirigées contre les notaires sur les dispositions de l'ancien article 1382 du Code civil, devenu 1240 dudit Code. Ils indiquent que le contrat de réservation conclu en l'étude de la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet contenait une clause faisant état du souhait de l'acquéreur de bénéficier du dispositif dit « Pinel ». Ils estiment que le notaire, qui affirme dans ses conclusions qu'il savait que le bien n'était pas éligible à ce dispositif, aurait dû les en avertir. Ils ajoutent que la SELARL [Y] et [K], qui s'est chargée de la rédaction de l'acte, ne pouvait ignorer le contenu des clauses du contrat de réservation, et partant de la volonté des acquéreurs de bénéficier dudit dispositif fiscal. 

Les époux [Z] estiment que leur préjudice est constitué des sommes dues au titre du redressement fiscal qu'ils ont reçu pour les années 2016, 2017 et 2018, au titre de leurs déclarations fiscales tenant compte de l'avantage lié à l'application de la Loi Pinel, outre celui dont ils auraient bénéficié pour les années à venir. Ils considèrent qu'à défaut ledit préjudice peut constituer en une perte de chance d'obtenir cet avantage. Ils ajoutent que leur préjudice est également constitué du coût total de l'emprunt immobilier souscrit pour l'acquisition du bien litigieux. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, la SARL [H] [W] prise en la personne de son liquidateur judiciaire Maître [T] [F] demande au tribunal de : 
la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions
juger que les conditions du dol ne sont pas remplies
juger que la demande indemnitaire est mal fondée, les articles 1116 et 1117 étant inapplicables
juger que les conditions de mise en jeu de sa responsabilité ne sont pas remplies, à défaut de faute, de préjudice et d'un lien de causalité entre les deux
débouter purement et simplement M. et Mme [O] de toutes leurs prétentions
condamner solidairement M. et Mme [O] à verser à la SELAS MJS Partners prise en la personne de Me [T] [F] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [H] [W] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile




La SARL [H] [W] se prévaut notamment des dispositions des articles R304-1 du Code de la construction et de l'habitation, 199 novicies, 18-0 bis C de l'annexe IV, 2 terdecies E du Code général des impôts, dans leurs versions en vigueur au jour de la conclusion de la vente. 

Elle expose qu'au jour du contrat de réservation, la commune d'Auchy-les-Mines venait de faire l'objet d'un arrêté l'intégrant dans la liste B2 et qu'elle faisait alors partie des villes éligibles au dispositif Pinel. Elle confirme que, pour que ce dispositif s'applique, il fallait en outre qu'elle obtienne un arrêté préfectoral pris après avis du conseil de l'habitat. Elle affirme que le contrat de réservation précisait l'ensemble de ces circonstances, dont les acquéreurs étaient dès lors parfaitement informés. Elle ajoute que ce contrat mettait à la charge des acquéreurs la vérification de l'application du dispositif fiscal recherché. 

La société [H]-[W] ajoute que l'intention de tromper n'est pas établie, en ce qu'elle n'avait pas d'intérêt particulier à conclure avec les époux [Z], et qu'elle n'a pas eu de difficulté à trouver d'autres acquéreurs pour les autres biens dépendant du programme. Elle argue par ailleurs du caractère averti de l’acquéreur, exerçant le métier de courtier en prêts immobilier. 

S'agissant du préjudice, la société [H] [W] considère que les demandeurs ne démontrent pas qu'ils remplissaient les autres conditions pour obtenir l'avantage fiscal escompté, si l'arrêté préfectoral manquant avait été obtenu. Elle reproche par ailleurs aux acquéreurs de ne pas avoir saisi le tribunal d'une demande tendant à l'annulation du redressement fiscal, avant de se retourner contre elle. Elle argue enfin de l'absence de lien de causalité entre le préjudice et la faute invoquée, en ce que les époux [Z] sollicitent le bénéfice de l'avantage fiscal manqué, outre l'intégralité du coût de leur prêt immobilier, alors qu'ils entendent conserver l'immeuble acquis. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, la SCP Denoyelle - Boucher-Mafille - Waquet demande au tribunal de : 
juger qu'elle n'a commis aucune faute professionnelle
juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice sollicité
débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes à son encontre
condamner in solidum M. [O] et Mme [L] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l'instance
à titre subsidiaire
juger que le seul préjudice subi serait la perte de chance de pouvoir contracter à des conditions différentes
ramener à de bien plus justes proportions les demandes sollicitées
statuer ce que de droit quant aux dépens

La SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet nie toute faute dans le cadre de sa mission, qui s'est limitée à la rédaction de l'acte de réservation. Elle précise avoir refusé de procéder à la rédaction de l'acte définitif de vente en l'état futur d'achèvement avant le 31 décembre 2015 comme le demandait le vendeur, puisqu'elle savait que la commune d'Auchy-les-Mines, qui en avait fait la demande, n'aurait pas obtenu de classement B2 avant cette date. Elle considère que, dès lors que la SARL [H] [W] a récupéré les éléments du dossier et les a transmis à un autre notaire, elle n'avait plus à prendre contact avec quiconque, en vue de l'établissement de l'acte définitif.

A titre subsidiaire, elle estime que l'impôt ne peut constituer un préjudice indemnisable pour les acquéreurs. Elle expose notamment que si ces derniers n'avaient pas acquis le bien, ils n'auraient en tout état de cause pas obtenu l'avantage fiscal désiré. Elle ajoute que le préjudice des demandeurs doit s'analyser en une perte de chance, qui ne peut consister en l'ensemble de l'avantage fiscal, dont la réunion des conditions n'est pas certaine. Elle ajoute que le coût du crédit ne peut davantage constituer un préjudice indemnisable, en ce que le prêt est la contrepartie de l'acquisition du bien, dont les acquéreurs ne sollicitent pas l'annulation. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2023, la SELARL [A] demande au tribunal de : 
débouter M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre


condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] à lui verser la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] aux entiers frais et dépens de l'instance
A titre subsidiaire
réduire les condamnations qui seraient mises à la chage de la SELARL [Y] et [K] sur le fondement de la responsabilité délictuelle à une somme qui ne saurait excéder 10 354,74 euros.

La SELARL [A] expose que le devoir de conseil du notaire rédacteur d'acte ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé. Elle affirme que les acquéreurs ne l'ont pas informée de leur intention de bénéficier du dispositif Pinel, raison pour laquelle il n'en est pas fait état dans l'acte. 

Elle affirme par ailleurs que les époux [Z] ne démontrent pas remplir les autres conditions du dispositif Pinel, notamment concernant les conditions dans lesquelles le bien doit être loué, pour pouvoir y prétendre. Elle estime à ce titre que, les conditions du dispositif Pinel étant cumulatives, le fait que l'administration fiscale ait motivé son redressement par la zone géographique est insuffisant à démontrer que les autres conditions étaient remplies. 

Subsidiairement, la SELARL [A] évalue à 33% la perte chance subie par les époux [Z] d'acquérir un bien répondant aux exigences de la loi Pinel, taux qu'elle estime ne pouvoir s'appliquer qu'à l'avantage fiscal perdu, d'un montant total de 31 378 euros, ramenant le préjudice subi à la somme de 10 354,74 euros.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de dommages-intérêts présentée à l'encontre de la SARL [H] [W] 
Sur le dol

L'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces circonstances, l'autre partie n'aurait pas contracté. 

Le dol peut résulter d'un simple silence de son auteur, sur un fait qui, s'il avait été connu de son cocontractant, l'aurait empêché de contracter. 

 L'article 199 novovicies du Code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur à la date du contrat prévoit la possibilité pour les contribuables achetant un bien neuf ou en l'état futur d'achèvement de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, à condition notamment de louer le bien dont s'agit à usage d'habitation pendant une durée de six ou neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. 

Ce texte précise, en son IV, que la réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.
Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au premier alinéa, la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il résulte des pièces produites au dossier que le bien immobilier acquis par les époux [S] était présenté, dans le cadre des publicités émanant du promoteur de la manière suivante : « Programme de plain-pied à 20 minutes de Lille idéal investissement Pinel ».

L'intention des époux [S] de bénéficier du dispositif fiscal dont s'agit relève sans ambiguïté des termes du contrat de réservation, lequel indique expressément : le réservataire déclare faire la présente acquisition afin de bénéficier du dispositif dit « Pinel » dans le cadre d'un investissement locatif assorti d'un avantage fiscal particulier tel que défini à l'article 199 novovicies du Code général des impôts ». 

Or, les époux [S] démontrent avoir fait l'objet d'un redressement fiscal, pour les années 2016, 2017 et 2018, relatif au dispositif Pinel. La proposition de rectification du 18 juin 2020 précise que la commune d'Auchy-les-Mines se situe en zone B2 telle que définie à l'article R.304-1 du Code de la construction et de l'habitation, depuis l'arrêté du 30 septembre 2014, publié au Journal Officiel du 14 octobre 2014. Cette zone correspond à celle pour laquelle le bénéfice de l'avantage fiscal litigieux nécessitait l'obtention par la commune d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région. 

Le service urbanisme de la commune d'Auchy-les-Mines a confirmé aux époux [S] que la commune n'était pas éligible à la loi Pinel. Ce courriel fait état d'une demande d'agrément déposée en 2016 et d'un recours auxquels la Préfecture n'a pas donné de suite favorable. 

Il résulte de ces éléments que le 29 décembre 2015, date de la signature de l'acte de vente, la commune d'Auchy-les-Mines n'était pas éligible à la loi Pinel, la demande d'agrément n'ayant été formulée par les services municipaux qu'en 2016.

La SARL [H] [W], en sa qualité de promoteur immobilier commercialisant un programme présenté comme un investissement locatif éligible à la loi Pinel, qui devait vérifier cette éligibilité, ne pouvait ignorer que les conditions n'étaient pas remplies à la date de signature de l'acte de vente dès lors que la demande d’agrément préféctoral permettant le bénéfice de ces dispositions n’a été présentée que durant l’année 2016, soit postérieurement.

 Elle avait par ailleurs nécessairement connaissance de l'intention des acquéreurs de bénéficier dudit dispositif fiscal compte-tenu des termes du contrat de réservation. 

 Dès lors, en n’informant pas les candidats-acquéreurs de ce que les conditions légales n'étaient pas réunies lors de la signature de l’acte de vente, ce qu’elle ne pouvait ignorer, la SARL [H]-[W] a commis une réticence dolosive à l’égard des époux [S]. 

 Ces derniers, s’ils avaient reçu une information exacte et loyale, auraient pu porter leur choix sur un bien équivalent, répondant aux caractéristiques fiscales recherchées, et refuser de contracter. 

 Ils sont en conséquence bien fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la faute commise.

Sur le préjudice indemnisable 

Il résulte des dispositions des articles 1116 et 1382 du Code civil, dans leur rédaction en vigueur à la date du contrat, que le dol peut être sanctionné par des dommages-intérêts, sans que le demandeur soit tenu de solliciter l'annulation du contrat.

Le préjudice doit être direct et certain. Il peut résulter de la perte de la chance de voir se réaliser un événement favorable.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que les époux [Z] ont acquis le bien dont s'agit afin de bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'application du dispositif Pinel. 

Or, il a été établi que ce bien ne pouvait pas, en raison de sa situation géographique, leur permettre d'obtenir un tel avantage. 

Compte-tenu de l'intention manifeste des époux [Z] de bénéficier de ce dispositif, et des démarches qu'ils avaient engagées afin de trouver un bien correspondant aux critères recherchés, il y a lieu de considérer que s'ils avaient été informés de cette situation, ils n'auraient pas acquis le bien litigieux et auraient cherché à acquérir un immeuble répondant aux critères recherchés. 

 Dans ce contexte, la probabilité qu’ils renoncent à la vente litigieuse pour acquérir un bien équivalent éligible au dispositif Pinel peut être fixée à 90 %.

Les époux [Z] démontrent avoir initialement bénéficié du dispositif fiscal pour les années 2016, 2017 et 2018, avant que le redressement leur soit notifié, au seul motif de la situation géographique du bien. Pour ces trois années, le préjudice lié au redressement fiscal étant certain, il sera appliqué le taux de perte de chance aux sommes objet du redressement, à savoir :
 
3 416 euros pour l'année 2016
3 312 euros pour l'année 2017
2 900 euros pour l'année 2018

Soit un total de 9 628 euros.

S'agissant des années ultérieures, les documents émanant de l'administration fiscale font état de ce que les époux [Z] s'étaient engagés à louer le bien dans les conditions prévues par le dispositif fiscal Pinel, pour une durée de neuf ans. Ces derniers ne produisent néanmoins au débat aucun document permettant de justifier du respect desdites conditions, après l'année 2018. 

La preuve de l'existence d'un préjudice, même résultant d'une perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal recherché pour les années postérieures à 2018 n'est donc pas rapportée. 

 Au regard de ce qui précède, leur préjudice à ce titre peut être évalué à la somme de 8 665,20 euros (9 628 X 90%).

 Le coût du prêt immobilier quant à lui est la contrepartie de l'acquisition du bien, entré dans le patrimoine des demandeurs. Il ne s'agit donc pas d'un préjudice indemnisable et la prétention présentée à ce titre sera écartée. 

Enfin, les époux [Z], qui se prévalent d'un préjudice moral, n'apportent au débat aucun élément quant à son existence. 

Il y a donc lieu de considérer que la SARL [H] [W] est responsable du préjudice subi par les époux [Z] à hauteur de la somme de 8 665,20 euros.

Sur les demandes pécuniaires formulées à l’encontre de la société [H] [W]

L'article L.622-21 du Code de commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 
L'article L.622-22 dudit Code ajoute que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur dûment appelés, mains tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. 

 L'article L. 622-28 de ce Code précise que le jugement d'ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu'il ne s'agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d'un paiement différé d'un an ou plus. 

 A l'égard du débiteur, le jugement d'ouverture entraîne donc un arrêt définitif des intérêts non échus. 

En l'espèce, l'assignation a été délivrée le 18 mai 2021 à la SARL [H] [W], laquelle a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, suivant jugement du 6 octobre 2023. Le liquidateur judiciaire a été appelé en la cause, et les demandeurs lui ont fait parvenir une déclaration de créance le 8 décembre 2023, portant sur la somme de 85 730 euros. 

 Conformément aux dispositions susvisées, les époux [Z] seront jugés irrécevables en leurs demandes tendant à la condamnation de la SARL [H]-[W] à indemniser leur préjudice. Il convient uniquement pour le tribunal de fixer leur créance indemnitaire au passif de ladite société à la somme de 8 665,20 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée à l'encontre de la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet

L'article L.261-15 du Code de la construction et de l'habitation dispose que la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserve à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. 

Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1240 du Code civil que le notaire est tenu d'un devoir de conseil, aux termes duquel il est tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte projeté, notamment compte-tenu de l'objectif fiscal recherché par son client. 

En l'espèce, le contrat de réservation en date du 16 mai 2015 contient une clause intitulée « dispositif Pinel », rappelant l'intention des acquéreurs de bénéficier de l'avantage fiscal dont s'agit, et listant l'ensemble des conditions préalables à son obtention. Il y est notamment fait référence à la zone géographique concernée, et à la nécessité d'obtenir un agrément préfectoral. 

Or, il sera rappelé que la commune d'Auchy-les-Mines a été classée en zone B2, par l'arrêté du 30 septembre 2014, publié au Journal Officiel du 14 octobre 2014. Elle était donc classée dans la zone dont s'agit, à la date de l'établissement du contrat de réservation par-devant la SCP Denoyelle - Boucher-Mafille – Waquet, en date du 16 mai 2015. 

Dès lors, la SCP Denoyelle - Boucher-Mafille - Waquet a rempli son devoir de conseil dans le cadre du pré-contrat dont la rédaction lui avait été confiée, en informant l'acquéreur des conditions restant à remplir, et alors qu'il n'était pas encore exclu que le bien puisse ultérieurement bénéficier du dispositif fiscal projeté.

La SCP Denoyelle - Boucher-Mafille – Waquet justifie avoir restitué l'ensemble du dossier à la SARL [H] [W], le 18 novembre 2015. A compter de cette date, elle n'était plus tenue d'aucun devoir de conseil à l'égard des cocontractants. 

Sa responsabilité à l'égard des époux [Z] sera donc écartée et la demande indemnitaire qu’ils formulent à son égard sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée à l'encontre de la SELARL [Y] et [K] 

 Ainsi qu’il a été rappelé supra, le notaire, tenu d'un devoir de conseil envers son client, doit notamment le renseigner quant à l'efficacité de l'opération projetée. Pour ce faire, il est tenu de s'informer quant au but poursuivi, afin de l'informer quant à l'utilité de l'opération réalisée.

En l'espèce, l'acte de vente régularisé par-devant la SELARL [A] contient une clause intitulée « contrat préliminaire » rédigée de la manière suivante : 
Les parties déclarent que le présent acte a été précédé d'un contrat préliminaire sous seing privé conforme aux dispositions de l'article L.261-15 du Code de la construction et de l'habitation, en date du 16 juillet 2015 enregistré au Service des Impôts des Entreprises de Béthune, le 21 juillet 2015 bordereau n°2015/782 Case n°2 . 
L'acquéreur reconnaît que cet acte sous seing privé lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juillet 2015, et qu'il n'a pas entendu exercer sa faculté de rétractation. 
Une copie de l'avis de réception ainsi qu'une copie de la notification demeuront ci-annexées après mention. 
En conséquences, les dispositions protectrices de l'acquéreur ne sont pas applicables au présent acte, conformément à l'article L.271-1 du dernier alinéa du Code de la construction et de l'habitation. 

L'avant-contrat dont s'agit ne figure pas parmi les pièces annexées à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement. 

Il appartenait néanmoins à la SELARL [A], informée de l'existence d'un avant-contrat, dont elle mentionne les références dans son acte, et chargée de la rédaction de l’acte de vente qui lui succéderait, de s'enquérir de son contenu, aux fins de remplir son devoir de conseil envers l'acquéreur. 

Sa responsabilité est donc engagée à ce titre. 

Sa faute ayant concouru à la réalisation du préjudice des époux [Z], dès lors que ces dernier n’ont pas pu utilement être informés de l’absence d’application du dispositif Pinel à l’opération projetée compte tenu de la situation géographique des lieux, la SELARL [A] sera condamnée in solidum au paiement de la somme de 8 665,20 euros fixée au passif de la SARL [H] [W], avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, la SARL [H] [W] et la la SELARL [A] seront tenues in solidum aux dépens. Elles seront également tenues in solidum à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'article L.622-17 du Code de commerce dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pour son activité professionnelle pendant cette période, sont payées à échéance. 

En l'espèce, les frais de procédure et les honoraires d'avocat ne constituent pas de créances utiles à la procédure collective ou dues en contrepartie d'une prestation fournie après le jugement d'ouverture.


En conséquence, les dépens et l’indemnité due au titre de l'article 700 du Code de procédure civile seront uniquement fixés au passif de la SARL [H] [W], et la SELARL [A] sera quant à elle condamnée à les payer, sous la solidarité retenue ci-avant.

L'équité commande de rejeter la demande de la SCP Denoyelle - Boucher-Mafille - Waquet à l'égard des époux [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

 DECLARE irrecevable la demande de condamnation présentée par M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] à l'encontre de la SARL [H] [W] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] à l'encontre de la SCP Denoyelle-Boucher-Mafille-Waquet ;

CONSTATE les créances de M. [E] [O] et de Mme [C] [L] épouse [O] à l’égard de la SARL [H] [W] ;

DIT que la SARL [H] [W] et la SELARL [A] sont tenues de payer in solidum à M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] la somme de 8 665,20 euros à titre de dommages-intérêts ;

FIXE le montant de la créance de M. [E] [O] et de Mme [C] [L] épouse [O] au passif de la SARL [H] [W] à ce titre à la somme de 8 665,20 euros ;

CONDAMNE la SELARL [A] à payer à M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] la même somme, laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DIT que la SARL [H] [W] et la SELARL [A] sont tenues in solidum au paiement des dépens de l'instance ;

FIXE la créance de dépens dans la procédure collective de la SARL [H] [W] ;

CONDAMNE la SELARL [A] à payer à M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] les sommes dues au titre des dépens de l'instance ;

DIT que la SARL [H] [W] et la SELARL [A] sont tenues de payer in solidum à M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

FIXE cette somme au passif de la procédure collective de la SARL [H] [W] ;

CONDAMNE la SELARL [A] à payer à M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] cette même somme ;


REJETTE la demande formulée par la SCP Denoyelle - Boucher-Mafille - Waquet à l'encontre de M. [E] [O] et Mme [C] [L] épouse [O] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT