Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

N° RG 24/02822 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMTB





Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, 

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[L] [Z]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Madame [U] [M], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit 
dont le service contentieux est sis 3FCVL - AGENCE ORLEANS - 05 rue Michel Royer
45073 ORLEANS CED 2
comparante en personne


D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [Z]
née le 21 Novembre 2000,
demeurant 30 rue Rosa Bonheur - 28300 MAINVILLIERS
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, a donné à bail à usage d'habitation à Madame [Z] [L] un appartement situé 30, rue Rosa Bonheur – 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 418,92 € hors charges.

Le 26 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1 384,65 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [Z] [L] au titre du solde des loyers impayés au 20 juin 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 septembre 2024 (à étude), la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE a assigné Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : 
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [Z] [L] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner la libération des lieux par Madame [Z] [L] et à défaut ordonner l'expulsion immédiate de Madame [Z] [L] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Madame [Z] [L] à leurs risques et périls ; 
- condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 1 841,75 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au Décompte arrêté au 26/08/2024, mois de juillet 2024 inclus, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamner Madame [Z] [L] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à résiliation du bail ; 
- condamner Madame [Z] [L] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 30 janvier 2025 à la somme totale de 3 747,48 €. Il a indiqué être opposé à toute demande de délai de paiement, compte-tenu du manque de mobilisation de Madame [Z] [L] pour tenter de régulariser sa situation, et de l'absence de transmission du justificatif d'assurance. 

Madame [Z] [L], comparant en personne, a indiqué à l'audience avoir rendez-vous avec une assistante sociale pour obtenir la mise en place d'aides au logement. Elle indique également être dans l'attente d'un versement de 5500 euros au titre d'une indemnisation, qui lui permettra de solder sa dette à l'encontre de la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE. Elle indique être en CDI et percevoir des revenus mensuels d'environ 1500 euros mais n'apporte aucun justificatif de sa situation. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2025.

MOTIFS : 

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 26 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 12 septembre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 16 septembre 24, soit plus de deux mois avant l’audience du 04 février 2025.

La S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 25 novembre 2022 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 26 juin 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 30 janvier 2025, fourni par le demandeur, que Madame [Z] [L] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [Z] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 27 août 2024.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 463,39 €, outre 85,99 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 463,39 € dont Madame [Z] [L] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi. 

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Z] [L] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE versant aux débats un décompte démontrant qu'au 30 janvier 2025, Madame [Z] [L] lui devait la somme de 3 747,48 €. 

Dès lors, il convient de condamner Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 3 747,48 € arrêtée au 30 janvier 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [L], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge dela S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [Z] [L] le 25 novembre 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 30, rue Rosa Bonheur – 28300 MAINVILLIERS, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3 747,48 € (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE-SEPT EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 384,65 € (MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT QUATRE EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) à compter du 26 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [Z] [L] à la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 463,39 € (QUATRE CENT SOIXANTE TROIS EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ; 

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [L] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Eugénie LALLART