Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/01481 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJFQ





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[E] [P]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

SA EURE ET LOIR HABITAT,
dont le siège social est sis 2 rue du 11 novembre - 28110 LUCÉ
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P],
demeurant 8 rue François Foreau - Résidence provence lgt 62 - 28110 LUCÉ
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



















EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 18 août 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT, a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [P] [E] un appartement situé 8, rue François Foreau, Résidence Provence, log.62 – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 495,94 € charges comprises.

Le 09 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 1 486,56 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [P] [E] au titre du solde des loyers impayés au 05 janvier 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024 (à étude), la SA EURE ET LOIR HABITAT a assigné Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : 
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [P] [E] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [P] [E] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [P] [E] à lui payer la somme de 2 534,98 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 11 avril 2024, échéance d'avril incluse, outre les mensualités échues depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision ;
- condamner Monsieur [P] [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;
- condamner Monsieur [P] [E] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 9 janvier 2024, de l'assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

Appelée à l’audience du 17 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été examinée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au mois de janvier 2025 inclus à la somme totale de 5 040,23 €. Elle s'oppose à toute demande éventuelle de paiement, précisant que les loyers sont impayés depuis longtemps. 

Monsieur [P] [E] comparaît en personne. Il reconnaît la créance alléguée à son encontre et n'en conteste pas le montant, précisant avoir effectué un virement de 600 euros avant l'audience. Il explique les loyers impayés par une situation financière difficile, du fait d'autres saisies sur son salaire depuis plusieurs mois, mais affirme que sa situation devrait prochainement s'améliorer. Il indique avoir pris des engagements auprès de la société Action Logements Services, et sollicite l'octroi de délais de paiement, proposant de verser chaque mois 600 euros, correspondant au montant du loyer actualisé (550 €) plus 50 € en règlement de sa dette. Il déclare un salaire mensuel de 2200 €. 

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de l'Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal avant l'audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2025.


MOTIFS : 

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 09 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 06 mai 2024.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 07 mai 2024 et de la caisse d’allocations familiales le 05 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 06/05/24, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 18 août 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 9 janvier 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative, fourni par le demandeur à l'audience et incluant l'échéance du mois de janvier 2025, que Monsieur [P] [E] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [P] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 10 mars 2024.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 10 mars 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [P] [E], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [P] [E] au paiement de celle-ci.


Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [P] [E] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, la Société EURE ET LOIR HABITAT versant aux débats un décompte démontrant qu'au mois de janvier 2025 inclus, Monsieur [P] [E] lui devait la somme de 5 040,23 €. 

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [P] [E] au paiement de la somme de 5 040,23 € arrêtée au mois de janvier 2025 inclus. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.


Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l'espèce, Monsieur [P] [E] sollicite l'octroi de délais de paiement, proposant un versement mensuel total de 600 euros, en paiement du loyer et régularisation de ses arriérés. Il convient de souligner que le loyer mensuel revalorisé étant d'environ 550 euros, le versement proposé au titre du paiement de la dette locative s'élèverait donc à 50 euros par mois. Or, au regard de l'importance de la dette contractée par Monsieur [P] [E], avec de tels, l'intéressé mettrait plus de 100 mois à régulariser sa dette, ce qui dépasse très largement la durée des délais de paiement prévue par la loi. 

En outre, si Monsieur [P] [E] affirme avoir que sa situation financière s'est améliorée, et qu'il sera désormais en mesure de s'acquitter de ses obligations à l'égard de son bailleur, il ne produit à l'audience aucun justificatif relatif à sa situation financière ou aux éléments évoqués à l'audience, et donc l'apporte aucune garantie quant à ses capacités de remboursement. Enfin, il convient de souligner que Monsieur [P] [E] ne paie plus ses loyers courants depuis plusieurs mois, hormis un versement ponctuel de 600 euros évoqué à l'audience, accentuant ainsi sa dette chaque mois et ne témoignant d'aucune intention de régulariser, même partiellement et à hauteur de ses moyens, sa situation à l'égard de son bailleur. 

Dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, il ne sera pas accordé à Monsieur [P] [E] de délais de paiement. 

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [E], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la Société EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 janvier 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la Société EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [P] [E] le 18 août 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 8, rue François Foreau, Résidence Provence, log.62 – 28110 LUCE, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 10 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à la Société EURE ET LOIR HABITAT la somme de 5 040,23 € (CINQ MILLE QUARANTE EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date de l'audience, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 486,56 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT SIX EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) à compter du 09 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P] [E] ;

DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 10 mars 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant des loyers indexés et charges revalorisées qui auraient été payés si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ; 

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [E] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

REJETTE la demande formée par la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; 

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Eugénie LALLART