Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/01314 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIYX





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Ambre BALLADUR

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[O] [K]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 substituée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K],
demeurant 16 rue de la mairie - 1er étage droite - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 27 avril 2023, la S.C.I DE LA RUE D'ETAMPES a donné à bail à Monsieur [O] [K] un appartement à usage d'habitation situé 16 rue de la Mairie, 1er étage droite – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 380 €, outre une provision sur charges.

Ce contrat de bail a été cautionné par la société Action Logement Services.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [O] [K] le 09 février 2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1 672,00€ en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 avril 2024 (à étude), la société Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la S.C.I DE LA RUE D'ETAMPES, a fait assigner Monsieur [O] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique au besoin ; 
- condamner Monsieur [O] [K] au paiement d’une somme de 2 458,00 € au titre de l’arriéré, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 672,00 € à compter du commandement du 9 février 2024 et de l’assignation pour le surplus ;
- condamner Monsieur [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [O] [K] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la société Action Logement Services, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation et actualise sa créance, en produisant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élève à la somme de 6 064,00 €, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise que le loyer courant n'est toujours pas réglé. 

Monsieur [O] [K] comparait en personne, mais ne formule aucune observation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé aux termes de son assignation signifiée le 19 avril 2024.

Un rapport social a été reçu au greffe et porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2025.


MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.


Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la société Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives, être subrogée dans les droits et actions de la S.C.I DE LA RUE D'ETAMPES à laquelle elle a réglé la somme totale de 6064 € en sa qualité de caution au titre des loyers impayés, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

L’action est donc recevable.


Sur la résiliation du bail

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 27 avril 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 09 février 2024 vise cette clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au mois de décembre 2024 inclus, fourni par la société Action Logement Services, que Monsieur [O] [K] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [O] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 10 avril 2024.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 


Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 10 avril 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [O] [K], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [O] [K] au paiement de celle-ci.


Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et en particulier le commandement, l'assignation et le nouveau décompte fourni par la société Action Logement Services que Monsieur [O] [K], qui n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, reste devoir une somme de 6 064,00 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte présenté à l'audience, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

La société Action Logement Services justifie être subrogée, par la S.C.I DE LA RUE D'ETAMPES, qu’elle a réglé en sa qualité de caution, à hauteur de la somme principale de 6064 €.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [K] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 672,00 €, et de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [O] [K] sera également condamné à payer à la société Action Logement Services les loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, sous réserve pour cette dernière de justifier de leur paiement auprès du bailleur par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [K], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.


Il convient de condamner Monsieur [O] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société Action Logement Services recevable à agir ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la S.C.I DE LA RUE D'ETAMPES et Monsieur [O] [K] le 27 avril 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 16 rue de la Mairie, 1er étage droite – 28000 CHARTRES, ce à compter du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 6 064,00 € (SIX MILLE SOIXANTE QUATRE EUROS) au titre des loyers et charges, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 672,00 € (MILLE SIX CENT SOIXANTE DOUZE EUROS) à compter du 09 février 2024, date du commandement de payer, et à compter du 19 avril 2024, date de l'assignation, pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 10 avril 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant des loyers indexés et charges revalorisées qui auraient été payés si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle ; 

ORDONNE l’expulsion Monsieur [O] [K] de et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 février 2024 ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE Eugénie LALLART