Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 4 avril 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER N° : N° RG 22/00001 - N° Portalis DB3T-W-B7G-TCM5
JUGEMENT DU : 04 Avril 2025
AFFAIRE : S.A. BNP PARIBAS C/ S.C.I. LES CAPITOLES




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 04 AVRIL 2025




M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de Mme REA, Greffier



PARTIES 

DEMANDERESSE

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Géraldine PIEDELIEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238


 
DEFENDERESSE

S.C.I. LES CAPITOLES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1959






L’affaire a été débattue à l’audience du 10 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 21 mars 2025 et prorogé au 4 avril 2025









EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2008, la S.C.I Les Capitoles a donné à bail commercial à la S.A. BNP PARIBAS divers locaux en l’état futur d’achèvement dépendant d’un immeuble à construire sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : « un local désigné sous le terme commerce A situé au rez de chaussée d’une surface utile de l’ordre de 462 m2. »

La destination des lieux est « l’activité d’agence bancaire, financière, de crédit ainsi que toutes activités s’y rapportant, à l’exclusion de toute autre. »

Les locaux ont été livrés au Bailleur le 14 février 2011, et le même jour les parties ont conclu un avenant aux termes duquel le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 14 février 2011 moyennant un loyer annuel de 168 690,50 € HT et HC payable trimestriellement et d’avance, avec indexation sur l’indice du coût de la construction.

Par l’effet de la dernière révision, le loyer annuel acquitté au jour du renouvellement s’établissait à la somme de 193 772,12 € HT et HC.

Suivant exploit d’huissier en date du 30 juin 2020, la S.A. BNP PARIBAS a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020.

La S.C.I Les Capitoles a indiqué être d’accord sur le principe du renouvellement mais aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties sur le montant du loyer, de sorte que la S.A. BNP PARIBAS a notifié, par lettre recommandée du 5 octobre 2021 présentée le 15 octobre 2021, un mémoire préalable tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 114 100 € HT et HC.

Puis par acte d’huissier délivré le 21 décembre 2021, la S.A. BNP PARIBAS a fait assigner la S.C.I Les Capitoles devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil demandant à celui-ci de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 18 juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 114 100 € HT et HC ;
- dire que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ;
- dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code civil ;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu’il lui plairait dans les conditions de l’article 263 du Code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2020,
- fixer le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée à la somme par an en principal de 114 100 € HT et HC, et ce à compter du 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de l’instance ;
En toute hypothèse,
- débouter la SCI Les Capitoles de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la SCI Les Capitoles au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Géraldine PIEDELIEVRE (LPA-CGR avocats) dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de sa demande, la S.A. BNP PARIBAS se prévaut d’un rapport diligenté à sa demande par Monsieur [B] qui a retenu une valeur locative annuelle, conformément aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, de 114 100 euros HT HC, inférieure au loyer en cours.


Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 17 janvier 2022 présentée le 19 janvier 2022, la S.C.I Les Capitoles demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la S.A. BNP PARIBAS de sa demande tendant à voir fixer le loyer à 114 000 euros HC HT par an ;
- lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la décision du Juge des loyers commerciaux quant à la nomination d’un expert aux fins d’évaluer le montant du loyer du bail renouvelé ;
- dire que les frais d’expertise seront avancés par le Preneur ;
- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel ;
- réserver les dépens.

La SCI Les Capitoles fait exposer pour l’essentiel que la S.A. BNP PARIBAS fonde sa demande principale en diminution de plus de 40 % du montant du loyer sur une expertise amiable réalisée par Monsieur [B] de manière non-contradictoire, qui ne lui est pas opposable.

Par jugement avant dire droit du 11 mars 2022, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise en mettant à la charge du Preneur l’avance des frais. L’expert a déposé son rapport définitif le 7 mai 2024.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Selon mémoire en ouverture de rapport notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2024, la S.A. BNP PARIBAS a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 du Code de commerce et 1347 du Code civil, de :

« FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 114.100 € HT et HC.

DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement.

DIRE que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code Civil.

DEBOUTER la société LES CAPITOLES de toutes ses demandes, fins et prétentions.

ORDONNER en tant que de besoin la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société LES CAPITOLES au titre des loyers trop versés par la BNP PARIBAS et les futurs loyers de la BNP PARIBAS jusqu’à extinction de la dette de la société LES CAPITOLES.

CONDAMNER la société LES CAPITOLES au paiement de la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Géraldine Piedelièvre (LPA-CGR avocats) dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »

La S.A. BNP PARIBAS a fait exposer que :

- à la différence de la règle de plafonnement du loyer, le Code de commerce ne fixe aucun loyer plancher ;



- l’expert judiciaire a retenu pour la zone d’angle une surface utile de 19,80 m² avec un coefficient de pondération de 1,20 soit une surface pondérée de 23,76 m² alors qu’elle estime que la surface utile doit être évaluée à 15,50 m² avec un coefficient de pondération de 15,50 m², soit une surface pondérée de 17,83 m², pour une surface pondérée totale des locaux litigieux de 320,50 m² ;
- l’expert judiciaire a également retenu une valeur unitaire de 435 € / m² P alors qu’il ressort des références pertinentes en matière de fixations judiciaires, de renouvellements amiables et de locations nouvelles que la valeur unitaire de la partie « boutique » ne devrait pas dépasser les 400 € / m² P ;
- la valeur unitaire des places de stationnements ne devrait pas, compte-tenu des références retenues par l’expert judiciaire, être supérieure à 80 € mensuels, soit 3 840 € annuels HT HC pour les quatre emplacements compris dans le bail ;
- la valeur locative avant abattements s’élève à 132 040 € HT HC ;
- l’abattement forfaitaire au titre de la charge des travaux de mise en conformité devrait être évalué à 3 %, sans que la circonstance que les locaux ont été livrés neufs en février 2011 n’y fasse obstacle ;
- la moins-value locative tirée de la mise à la charge de la taxe foncière par le Preneur doit correspondre au montant réel, et non à un abattement forfaitaire de 2 %, la taxe foncière s’élevant en 2019 à la somme de 14 377 € ;
- aucune majoration de la valeur locative ne se justifie par la faculté de donner les fonds en location-gérance, dès lors qu’aucune clause en ce sens n’est stipulée dans le bail.

Selon mémoire en ouverture de rapport notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 octobre 2024, la S.C.I Les Capitoles a demandé au Juge des loyers commerciaux de :

« FIXER à 157.700 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 ;

DEBOUTER la société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses demandes ;

LA CONDAMNER aux dépens. »

La S.C.I Les Capitoles a soutenu que :

- les références retenues par l’expert judiciaire concernent des activités éloignées de celle du Preneur ;
- l’activité bancaire est une activité de bureau à laquelle le principe du plafonnement du loyer n’est pas applicable ;
- les locaux bénéficient de plusieurs avantages tirés de l’installation sur un tronçon dynamique, de la sortie de métro à proximité, d’une excellente situation en angle, de locaux intégralement reliés, d’une distribution et d’une configuration rationnelles, adaptées à l’activité, d’une desserte routière très satisfaisante, de locaux en bon état d’usage et d’entretien pourvus de nombreux équipements, accessibles aux personnes à mobilité réduite, en sus de la jouissance de 4 emplacements de stationnement dans l’immeuble ;
- la valeur locative de renouvellement doit être estimée entre 450 et 500 € / m² ;
- un abattement forfaitaire au titre de la charge des travaux de mise en conformité pesant sur le Preneur ne se justifie pas dès lors que les locaux ont été livrés neufs en 2011 ;
- l’abattement forfaitaire de 2 % au titre de la mise à la charge de la taxe foncière au Preneur doit regardé comme étant compensé par la possibilité de donner le fonds en location-gérance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 décembre 2024 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 21 mars 2025, prorogé au 4 avril 2025, date du présent jugement.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la méthode d’estimation de la valeur locative

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien :

1. La méthode par comparaison :
elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.

2. La méthode par capitalisation :
elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.

3. La méthode par actualisation :
cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.

En l’espèce, conformément à la position commune des parties, la méthode par comparaison sera retenue.

Sur la détermination de la valeur locative

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En application de l’article R145-7 du Code de commerce, « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Dans le respect des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative :

- la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ;
- les caractéristiques physiques des locaux ;
- les conditions de fixation des loyers ;
- la date de fixation des loyers ;
- les clauses et conditions locatives ;
- la nature des activités exercées.

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA [Localité 5] 16e ch., 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA [Localité 5] 3e ch., 26 janvier 2022, n° 19/10712).

En l’espèce, aux termes de leurs mémoires, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 1er juillet 2020. En application de l’article L. 145-12 du Code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord contraire des parties, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter de cette date.

Les parties s’accordent en outre sur le fait que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Elles sont toutefois en désaccord quant à l’évaluation de la valeur locative, cette dernière étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé. Elles s’opposent ainsi principalement sur la détermination de la surface des locaux loués, sur la fixation du prix du m² et sur les ajustements à effectuer sur la valeur locative.

En l’espèce, au terme de ses opérations d’expertise, Madame [S] a estimé la valeur locative annuelle au 1er juillet 2020 à la somme de 129 325 € en principal, calculée comme suit : 
323,85 m²B x 435 € = 140 874,75 €
4 emplacements de stationnement x 80 € x 12 mois = 3 840 €
- 12 574 € (impôt foncier mis à la charge de la S.A. BNP PARIBAS)
- 2 817,50 € (abattement de 2 % pour travaux de mise en conformité mis à la charge de la S.A. BNP PARIBAS).

Sur la surface pondérée des locaux,

Aux termes du bail commercial initial, le local loué par la S.C.I Les Capitoles est situé en rez-de-chaussée et présente une « surface utile de l’ordre de 462 m² » outre « 4 emplacements de stationnement numérotés 1, 2, 3 et 4 situés au niveau -1 du même ensemble immobilier » (pièce n° 1 en demande et en défense).
À partir des plans réalisés en août 2021 produits par le Preneur, des préconisations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 ajustées par la circulaire applicable à compter du 11 novembre 2019 et en réalisant enfin des aménagements compte tenu de l’activité exercée et de la forme rectangulaire de la surface de vente, Mme [S] a retenu une surface pondérée totale de 323,85 m². Le Preneur conteste cette estimation en critiquant un des coefficients de pondération retenus concernant la zone d’angle comportant une vitrine donnant sur rue.

Il est constant que le comité d’application de la charte de l’expertise susvisée a retenu à titre de coefficients de pondération pour les surfaces des boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² :
- zone d’angle (triangle isocèle de 5m x 5m) : 1,10 à 1,30
- 1ère zone de vente en rez-de-chaussée : 1,00
- 2ème zone de vente en RDC : 0,80 à 1,00
- 3ème zone de vente en RDC : 0,40 à 0,60
- 4ème zone de vente en RDC : 0,25 à 0,35
- Annexes diverses en RDC : 0,10 à 0,40.

Il est rappelé dans la circulaire d’application évoquée que la destination des lieux et l’adéquation des locaux à l’activité exercée ne sont prises en compte que dans le choix de la valeur unitaire. Les coefficients doivent en revanche être adaptés en fonction des caractéristiques des locaux et de la destination des annexes.

En l’espèce, l’expert souligne à raison que la surface pondérée résultant de ses propres calculs et de ceux de l’expert amiable du Preneur présente une différence négligeable de 3,25 m² P. Si le Preneur fait exposer que la surface utile de cette zone d’angle est de 19,80 m² au lieu de 15,50 m², elle ne l’établit cependant pas.

Concernant le coefficient de pondération, si le Preneur soutient que celui-ci devrait être de 1,15, l’experte estime toutefois à juste titre dans son rapport que le coefficient retenu « prend en compte la bonne visibilité sue donne cet angle « ouvert » à l’ensemble des locaux ainsi que la grande clarté de la zone de réception de clientèle » (p. 35).

Il y a donc lieu de retenir tant la surface utile calculée par l’expert que le coefficient, lequel est adapté à la visibilité de l’espace d’angle.

Sur la détermination de la valeur locative unitaire,

À l’issue de ses opérations d’expertise et compte tenu des éléments de référence exposés au rapport, l’expert a retenu une valeur unitaire de 435 €/m²B. Les deux parties contestent ce prix, le Preneur estimant le prix maximum à 400 €/m²B et le Bailleur le prix minimum entre 450 et 500 €/m2B.

Selon l’article R. 145-7 du Code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6, soit les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité.


À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé trois références issues de renouvellements judiciaires, trois autres issues de renouvellements amiables et quatre autres constituant des nouvelles locations, fixées donc à la valeur locative de marché.

Il ressort de ses exposés les éléments suivants :
- s’agissant de renouvellements judiciaires, pour des baux renouvelés entre 2014 et 2017, le prix unitaire le plus bas est de 290 €/m²P/an (pour la partie commerciale) et le plus élevé de 350 €/m²B/an ;
- s’agissant des renouvellements amiables, pour des baux renouvelés entre 2015 et 2019, le prix unitaire le plus bas est de 280 €/m2B/an et le prix le plus élevé de 332 €/m2B/an ;
- aucune référence en matière de renouvellement judiciaire ou amiable ne présente un prix unitaire supérieur à celui retenu par l’expert ;
- deux références concernent des agences bancaires. Pour des surfaces allant de 230 m² P à 350 m²B, les prix unitaires des deux baux s’échelonnent entre 290 €/m²B/an et 350 €/m²B/an ;
- une seule référence autre référence concerne une agence bancaire : il s’agit d’une nouvelle location à [Localité 8] à compter d’octobre 2016, d’un local de 215 m²P au prix de 465/m²B/an.

Au vu de ces éléments de comparaison, l’expert apparaît avoir retenu une valeur unitaire particulièrement élevée. Il l’explique par le très bon linéaire de façade de l’agence bancaire, ce qui ressort par ailleurs des photographies reproduites à l’appui de l’expertise. L’expert relève aussi la bonne situation en angle du local au sein d’une construction moderne édifiée en 2011, dont la façade présente un bon état de ravalement et l’ensemble des locaux un très bon état général, implanté dans un zone d’hypercentre constituant un bon emplacement pour l’activité d’agence bancaire.

Compte tenu de ces différents éléments, et eu égard aux nombreuses différences existant entre les références listées, dont les dates de renouvellement sont anciennes s’agissant des agences bancaires, et le local en cause, il est effectivement justifié de retenir une valeur unitaire élevée. Le prix de 435 € m² P semble adapté, de sorte qu’il y a lieu de l’appliquer au calcul de la surface pondérée.

Sur le prix unitaire des emplacements de stationnement,

Le Preneur est en accord avec le prix unitaire retenu par l’expert, sans contestation du Bailleur sur ce point.

Il y a lieu dès lors de retenir un prix unitaire de 80 € / mois / place de stationnement.

Sur l’abattement pour charges exorbitantes,

En vertu de l’article R. 145-8 du Code de commerce, « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

L’expert propose de retenir un abattement de 2 % pour tenir compte des charges exorbitantes pesant sur le Preneur au titre de la charge contractuelle des travaux de mise en conformité, en estimant que « le fait que les locaux aient été livrés neufs en 2011 n’exclut pas la possibilité de travaux de mise en conformité pour le bail renouvelé en 2020 pour neuf ans » (p. 37).

Le Preneur fait exposer qu’un abattement de 3 % devrait être retenu tandis que le Bailleur fait valoir que l’éventualité pour le Locataire d’avoir à supporter de tels travaux est inexistante.

Il résulte des stipulations du bail, en leur article 9. 6 que « Le preneur devra effectuer toutes les réparations, si ce n’est celles prévues par l’article 606 du Code civil, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail, aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets et fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement » (pièce n° 1 en demande et en défense).

Ces clauses, exorbitantes du droit commun en ce qu’elles mettent à la charge du Preneur les travaux de mise en conformité, justifient, peu important que les locaux soit en très bon état général à la date du renouvellement du bail, l’application d’un abattement de 2 % sur la valeur locative des locaux.

Sur la déduction de la taxe foncière,

Il y a lieu de rappeler que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au Bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du Preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3e, 24 mars 2015, n°13-23553 ; Civ. 3e, 15 février 2018, n°16-19818 ; Civ. 3e, 23 mai 2019, n°18-14917 ; Civ. 3e, 8 avril 2021, n°19-23183 ; Civ. 3e, 25 janvier 2023, n°21-21943).

En l’espèce, il ressort des conditions générales du bail, en leur article 11, que le Preneur devra « rembourser selon les règles de répartition en vigueur das l’immeuble, tous impôts, la totalité des taxes, y compris la taxe foncière (...) » (pièce n° 1 en demande et en défense).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun et constitue un transfert de charge sur la preneuse, ce qui justifie sa prise en compte dans la détermination de la valeur locative des locaux.

L’expert judiciaire mentionne que la taxe foncière relative à l’année 2019 s’est élevée au montant de 12 574 € (production n° 8 en demande), après déduction de la taxe d’ordures ménagères.

En conséquence, il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière prise en charge par le Preneur.

Sur la faculté de donner le fonds en location-gérance,

Contrairement à ce que soutient à tort le Bailleur, il n’y a pas lieu d’appliquer de taux de majoration en raison de la faculté laissée au [6] de conclure un contrat de location-gérance, l’expert judiciaire soulignant que « cette dernière étant, à notre avis, implicite si aucune mention au bail stipule que le preneur doit exploiter ou occuper les lieux personnellement » (p. 37)
Il est par ailleurs constant que la faculté de pratiquer la location-gérance est offerte par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, de sorte qu’elle n’est pas exorbitante du droit commun.

En conséquence, il n’y a pas lieu à appliquer une majoration de ce chef.

Sur le calcul de la valeur locative,

Au terme de ce qui précède, la valeur locative au 1er juillet 2020 des locaux loués par la S.C.I Les Capitoles à la S.A. BNP PARIBAS sera fixée comme suit :

323,85 m²B x 435 € = 140 874,75 €
4 emplacements de stationnement x 80 € x 12 mois = 3 840 €
- 12 574 € (impôt foncier mis à la charge de la S.A. BNP PARIBAS)
- 2 817,50 € (abattement de 2 % pour travaux de mise en conformité mis à la charge de la S.A. BNP PARIBAS).
Soit la somme totale de 129 325 € HT HC en principal.

Sur les trop-perçus de loyers

La S.A. BNP PARIBAS demande que les trop-perçus de loyers portent intérêt au taux légal à compter de la prise d’effet du bail renouvelé, que la capitalisation des intérêts soit ordonnée ainsi que la compensation judiciaire entre les sommes dues par le Bailleur à ce titre et les futurs loyers du Preneur jusqu’à extinction de la dette de la S.C.I Les Capitoles.

L’article 1302 du Code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. L’article 1352-7 du même code précise que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il s’infère par ailleurs de la jurisprudence constante que le Bailleur de bonne foi qui est condamné à rembourser des loyers trop perçus en doit les intérêts du jour de la demande (Civ. 3e, 9 décembre 1986, n° 85-12.418, Publié au bulletin).

L’article 1343-2 de ce code ajoute que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

L’article 1347 du même code énonce que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Son article 1348 prévoir que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il est constant que le loyer du bail expiré s’élevait à 193 772,12 € annuels, ainsi que le relèvent tant le rapport d’expertise que les parties, qui en conviennent ainsi.

En outre le jugement avant dire droit du 11 mars 2022 avait fixé le loyer provisionnel au dernier loyer payé jusqu’au 30 juin 2020.

La valeur locative ayant été déterminé à un montant, inférieur au loyer du bail expiré, de 129 325 € à compter du 1er juillet 2020, il s’ensuit que la S.C.I Les Capitoles est redevable en vers la S.A. BNP PARIBAS des loyers trop perçus à compter de cette dernière date.

Dès lors, le Bailleur devant être regardé comme les ayant perçus de bonne foi, il y a lieu de dire que ces trop perçus seront assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande du Preneur, en l’occurrence son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2021.
La capitalisation des intérêts, étant de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera ordonnée, ainsi que la compensation judiciaire entre les trop perçus de loyers par la S.A. BNP PARIBAS et les futurs loyers du Preneur jusqu’à extinction de la dette du Bailleur.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de l’affaire et des dispositions du présent jugement, il convient de faire masse des dépens y compris les frais d’expertise et de dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties. Pour la même raison, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu d’y déroger.

Il convient enfin de rappeler qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce la S.C.I Les Capitoles et la S.A. BNP PARIBAS devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement. À défaut, le présent jugement vaudra bail.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

FIXE au 1er juillet 2020 le renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I Les Capitoles d’une part et la S.A. BNP PARIBAS d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

DIT que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 129 325,00 € par an hors taxes et hors charges, à effet du 1er juillet 2020 ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus par la S.C.I Les Capitoles, à compter du 5 octobre 2021, première demande du Preneur tendant à leur restitution, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

ORDONNE la compensation des loyers trop perçus par la S.C.I Les Capitoles avec les loyers qui seront dus par la S.A. BNP PARIBAS, jusqu’à extinction de la dette du Bailleur ;

DIT qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce la S.C.I Les Capitoles et la S.A. BNP PARIBAS devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail ;

DIT que les dépens et les frais d’expertise seront divisés par moitié entre la demanderesse et la défenderesse.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATRE AVRIL

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX