Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 1 avril 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 01 Avril 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00114 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VTA4
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE C/ [S] [V] [N]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE
dont le siège social est sis 4-14, rue Ferrus - 75014 PARIS

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : P0498





DEFENDEUR

Monsieur [S] [V] [N]
demeurant 20 rue Jules Guesde - 94190 VILLENEUVE-SAINT-GEORGES

non représenté



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Débats tenus à l’audience du : 25 Février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : le 1er Avril 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte avec effet au 5 décembre 2009, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [S] [V] [N] un box automobile situé au 20 rue Jules Guesde à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190), moyennant un loyer mensuel de 75,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 3 octobre 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice à Monsieur [S] [V] [N] pour une somme de 2 615,24 € au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [S] [V] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l'expulsion, immédiate et sans délai, de Monsieur [S] [V] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
– condamner Monsieur [S] [C] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 3 164,67 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner Monsieur [S] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle journalière égale au double du montant du dernier loyer en vigueur à compter du 3 novembre 2024 jusqu'à la libération des locaux,
– condamner Monsieur [S] [C] au paiement d'une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
– rejeter toutes autres demandes plus amples et contraires.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 25 février 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [S] [V] [N] n'a pas constitué avocat. 

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1 avril 2025.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article VIII du bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement du loyer, la location sera résiliée de plein droit un mois après une mise en demeure restée sans effet.

Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [S] [V] [N] le 3 octobre 2024 précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.

En faisant délivrer ce commandement, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 615,24 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 4 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de Monsieur [S] [V] [N] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [V] [N] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu d’accorder la majoration sollicitée par le bailleur car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, l'obligation de Monsieur [S] [V] [N] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 janvier 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 164,67 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [S] [V] [N], avec intérêts au taux légal depuis le 14 janvier 2025 et capitalisation de ceux-ci dans les termes précisés au dispositif.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 14 janvier 2025, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [V] [N], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.




Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [S] [V] [N] ne permet d’écarter la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 novembre 2024, 

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [S] [V] [N] et de tout occupant de son chef des lieux situés 20 rue Jules Guesde à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94190) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, 

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [V] [N], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [S] [V] [N] à la payer,

CONDAMNONS par provision Monsieur [S] [V] [N] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE la somme de 3 164,67 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, 

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 14 janvier 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] aux entiers dépens,

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] [N] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 




RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans un bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1er avril 2025.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,