Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 04 Avril 2025 
Dossier N° RG 22/07093 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JTXC
Minute n° : 2025/85

AFFAIRE : 

[G] [I] C/ [D] [T] épouse [U], [Y] [U], [Y] [T]



JUGEMENT DU 04 Avril 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort





copie exécutoire à :

Maître [B] [W] de la SELARL CABINET [B] [W]
Maître [A] [H] de l’ASSOCIATION COUTELIER


Délivrées le

Copie dossier


NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [G] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Thomas MEULIEN de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [D] [T] épouse [U]
Monsieur [Y] [U]
demeurants [Adresse 7]

Monsieur [Y] [T]
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Isabelle COLOMBANI de la SELARL CABINET ISABELLE COLOMBANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ; 

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FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
Selon acte reçu le 30 avril 2021, Madame [G] [I] a acquis de Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] une maison avec piscine édifiée sur la parcelle numérotée section A N°[Cadastre 3] sise [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9].
Se plaignant de divers désordres constatés après sa prise de possession des lieux, soit un problème d’alimentation en eau potable, la présence de nuisibles, une piscine fuyarde et le survol fréquent d’hélicoptères au-dessus de la propriété, Madame [G] [I] a mis en demeure les consorts [C] de restituer le prix de vente et de rembourser les frais de mutations et de travaux engagés selon courrier du 2 juin 2022.
En l’absence d’accord, Madame [G] [I] a fait assigner Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] selon actes d’huissier du 21 octobre 2022 devant le tribunal judiciaire de Draguignan principalement en nullité de la vente ;

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 29 février 2024, elle sollicite du tribunal de :
A titre principal,

JUGER nulle la vente dressée par Maître [F] [S], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « [O] [R] et [P] [X] », titulaire d’un office notarial à [Localité 9] selon acte authentique en date du 30 avril 2021 publié le 18 Mai 2021 Volume 2021 P N° 11955 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] 2 intervenue entre Madame [G] [I] et Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T], pour vice du consentement ; 

A titre subsidiaire,

JUGER résolue la vente dressée par Maître [F] [S], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « [O] [R] et [P] [X] », titulaire d’un office notarial à [Localité 9] selon acte authentique en date du 30 avril 2021 publié le 18 Mai 2021 Volume 2021 P N° 11955 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] 2 intervenue entre Madame [G] [I] et Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T], pour vices cachés ; 

En tout état de cause,

ORDONNER la publication de la décision à intervenir au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] 2 ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] à restituer à Madame [G] [I] la somme de 520.000 € correspondant au prix de vente ; 

CONDAMNER solidairement Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [G] [I] la somme de 136 941,39 € de dommages et intérêts au titre des travaux engagés dans la maison et de restitution des droits d’enregistrements et de notaire ; 

CONDAMNER solidairement Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [G] [I] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER solidairement Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier François COUTELIER, avocat sur son affirmation de droit ; 

JUGER fondée l’exécution provisoire aux intérêts de Madame [G] [I] et REJETER toute exécution provisoire au profit de toute autre partie. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [I] invoque à titre principal la nullité de la vente pour réticence dolosive sur le fondement des dispositions de l’article 1137 du code civil. Elle affirme :
- que de graves problèmes d’alimentation dont elle justifie par la production d’attestations était connue des vendeurs et avait fait l’objet d’échanges avec la mairie non portés à la connaissance de l’acquéreur ; qu’il est constant qu’un non raccordement au réseau public doit être signalé par le vendeur ;
- qu’aucune information n’a été donnée sur les nuisances sonores liées au passage d’hélicoptère ;
- qu’elle a constaté la présence de cafard nécessitant l’intervention d’une entreprise ;
- que la piscine fuyarde et qu’a été relevé une porosité au niveau de la prise balai.

Subsidiairement, elle invoque la résolution de la vente pour vice caché sur le fondement de 1641 du code civil, estimant que les vices décrits étaient nécessairement connus des vendeurs, et ont rendu la chose impropre à son usage.
Elle sollicite en conséquence la restitution du prix de vente et l’indemnisation des frais dont l’acquéreur s’est acquitté, outre les frais de nombreux travaux exposés. 
Elle s’oppose à la demande reconventionnelle formées par les consorts [C], estimant qu’au abus de droit n’est démontré. 

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 septembre 2023, Madame [D] [U] née [T], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] sollicitent du tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [G] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et
prétentions.
JUGER QU’il n’y a pas eu dol lors de la vente immobilière du 30 Avril 2021.
JUGER QUE le bien vendu n’est affecté d’aucun vice caché.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [G] [I] au paiement de la somme de 15 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement des
dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que Madame [G] [I] a visité à plusieurs reprises le bien, et a été parfaitement renseignée par les vendeurs notamment sur le problème de pression d’eau en été liée à la croissance de la population dans les villages du sud en été. Ils assurent ne jamais avoir connu d’infestation de cafards, et que si des hélicoptères traversaient quelquefois le ciel au-dessus de la propriété, ce phénomène était rare et ne méritait pas d’être signalé. Ils estiment en outre démontrer avoir entretenu la piscine et rappelle qu’elle était en état d’usage au moment de la vente ce qui était apparent. 
Ils estiment en conséquence n’avoir caché aucun élément de nature à vicier le consentement de la requérante. 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 
La clôture des débats a été ordonnée le 17 juin 2024 avec effet différé au 3 janvier 2025 ; l'affaire a été évoquée à l'audience du 21 janvier 2025 puis mise en délibérée au 04 avril 2025.




MOTIFS :

L’article 1130 du code civil dispose le dol vicie le consentement si, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le dol est défini par l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son contractant un fait dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de celle-ci, dès lors qu’il sollicite la nullité du contrat prévue par l’article 1131 du code civil.
Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.»
L'article 1642 du même Code ajoute que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même.»
L'article 1643 du Code civil que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. » En la matière, il est admis que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application si le vendeur est un professionnel ou en cas de mauvaise foi du vendeur.
En l’espèce, Madame [G] [I] sollicite principalement la nullité de la vente pour dol, et subsidiairement sa résolution au titre des vices cachés. Il lui appartient en premier lieu de démontrer l’existence des désordres, leur gravité et la volonté de dissimulation des vendeurs en vue de conclure la vente.

Sur l’alimentation en eau potable :
Madame [G] [I] produit de nombreuses attestations de personnes ayant séjourné à son domicile attestant de difficulté de pressions d’eau. Les défendeurs soutiennent que des difficultés de cet ordre avaient pu être connues avant la mise en œuvre de travaux sur la commune en 2019 ayant mis un terme à cette difficulté. 
Il résulte des attestations versées que les problèmes sont ponctuels et consistent en des coupures ou des diminutions soudaines du débit d’eau. Il est en conséquence acquis que le désordre n’est pas un désordre de construction, mais un problème d’alimentation sur le réseau public. Les échanges de courriel entre les vendeurs et la mairie en 2019 attestent que ce type de problème a existé antérieurement à la vente. Les défendeurs soutiennent cependant que ces problèmes avaient précisément été signalés et que des travaux, objet des courriels échangés, ont été mis en œuvre en 2019 et ont remédié au problème. Aucun élément versé en demande ne permet de caractériser un tel défaut avant la vente. 
Enfin, la jurisprudence évoquée en demande et caractérisant des réticences dolosives concernent des immeubles qui n’étaient pas raccordés au réseau d’alimentation potable, tel n’étant pas le cas en l’espèce, puisque les témoignages font état de problèmes ponctuels, survenus du reste au cours des étés 2022 et 2023, dans une période d’intense sécheresse.

La requérante échoue dès lors à démontrer l’existence d’un désordre grave antérieur à la vente qui lui aurait été dissimulée par les acquéreurs.

Sur le bruit des hélicoptères :
Pour arguer du passage de nombreux hélicoptères, Madame [G] [I] produit des attestations de personnes ayant séjourné à son domicile, un article sur une base d’école de pilote d’hélicoptères de l’armée située sur la commune du [Localité 6] à 4 kilomètres de son habitation, et des documents provenant de sites internet du château de [Localité 5] et du restaurant « chez [E] », structures mettant à disposition de leurs clients des hélicoptères. 
Il est cependant acquis qu’aucun couloir aérien ne traverse la propriété en question, et que, comme le précise la requérante, l’appréciation du caractère fréquent, occasionnel ou rare de passage d’hélicoptère est par nature subjective.
En l’état des pièces versées, il est impossible de déterminer la fréquence des survols et leur caractère potentiellement nuisible, particulièrement avant la vente ; il sera d’ailleurs relevé que Madame [G] [I] oppose à certaines attestations produites en défense attestant d’absence de nuisances en 2019 et 2020, que le passage des hélicoptères a été mis en place postérieurement, en 2021, sans qu’il ne soit précisé si cette mise en place est antérieure ou postérieure à la vente intervenue le 30 avril 2021.
Il n’est donc pas établi que les consorts [C] ont volontairement dissimulé cette information, qui a pu leur paraître non essentielle, ceux-ci ne s’estimant pas dérangé par le passage de rares aéronefs. Le passage rare d’hélicoptère ne peut en outre lui-même constituer un vice caché.

Sur les autres désordres :
Madame [G] [I] fait état de la présence de cafards et blattes ayant nécessité l’intervention d’une entreprise spécialisée. Elle fournit une attestation de l’entreprise SHIVA en date du 27 septembre 2021 ayant constaté la présence de ces nuisibles lors du nettoyage de la maison, et des fiches d’intervention de sociétés de désinfection. Si ces éléments démontrent la présence d’insectes dans la maison après la vente, aucun élément ne permet d’attester de leurs présences avant la vente, les consorts [C] contestant avoir constaté la présence d’insectes de ce type. Par ailleurs, ce défaut, auquel il peut être facilement remédié, n’est pas de nature à remettre en cause de consentement à l’achat et entraîné la nullité de la vente.
Les mêmes observations devront être faite sur la piscine, puisqu’aucun élément ne permet de considérer que les vendeurs avaient connaissance d’un défaut d’étanchéité sur la pièce à sceller, étant précisé qu’aucune fuite d’ampleur, entraînant la nécessité de remplir fréquemment la piscine n’est établie, en l’état notamment des factures d’eau versées aux débats par les parties. Les défendeurs relèvent en outre à juste titre que la piscine a été construite 30 ans auparavant de sorte que le défaut relevé était prévisible. 
La requérante ne démontre ni l’existence d’un désordre grave sur la piscine ayant vicié son consentement et de nature à entraîner la nullité de la vente, ni la connaissance du dit désordre par les vendeurs, ni encore, leur volonté de le dissimuler.


Il sera enfin constaté que Madame [G] [I] fournit de nombreuses factures dont elle demande remboursement sans rapport avec les griefs, par ailleurs non établis, reprochés aux vendeurs.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes en nullité et résolution de la vente, et de ses demandes indemnitaires subséquentes. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formées par les consorts [C] :
Conformément à l’article 1240 du code civil, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.
 
Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] demandent réparation du préjudice occasionné par l’action de la demanderesse, considérée comme abusive.

Toutefois, la mauvaise foi de la demanderesse n’est pas démontrée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Madame [G] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. 
L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision». Il y a donc lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de Monsieur le Bâtonnier François COUTELIER, avocat aux offres de droit.
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des défendeurs les frais exposés. Ainsi, Madame [G] [I] sera condamnée à leur payer la somme de 4000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité.

Les autres demandes sur ce fondement seront rejetées. 

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [G] [I] de ses demandes formées à l’encontre de Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] ;
DEBOUTE Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive
DEBOUTE Madame [G] [I] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à Madame [D] [U], Monsieur [Y] [U] et Monsieur [Y] [T] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [G] [I] aux dépens de l’instance et ACCORDE le droit de recouvrement direct au profit de Monsieur le Bâtonnier François COUTELIER, avocat aux offres de droit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 04 avril 2025.
 

Le greffier, Le président,