Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 04 Avril 2025 
Dossier N° RG 22/08373 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JVSL
Minute n° : 2025/86

AFFAIRE : 

S.C.I. ALGA C/ [I] [J]



JUGEMENT DU 04 Avril 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Thomas DUFORESTEL
Me Bruno RODRIGUEZ


 

Délivrées le 

Copie dossier



NOM DES PARTIES :



DEMANDERESSE :

S.C.I. ALGA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

représentée par Maître Bruno RODRIGUEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN.


D’UNE PART ;


DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Thomas DUFORESTEL, avocat au barreau de NICE.


D’AUTRE PART ;





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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI ALGA, propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Draguignan, a signé le 04 mars 2022 un compromis de vente portant sur ce bien, avec Monsieur [I] [J], acquéreur, pour un prix de 285 000 €. L’acte comprenait une condition suspensive d’obtention de prêt dont il devait être justifié avant le 04 mai 2022. 
Par courrier du 1er juillet 2022, Maître [T], notaire, a sommé Monsieur [I] [J] de justifier de l’obtention du prêt, sous huitaine sous peine de caducité du compromis.
Exposant que ces courriers étaient restés sans effets, la SCI ALGA a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le tribunal judiciaire de Draguignan par acte d’huissier du 19 décembre 2022 en paiement de la clause pénale fixée à l’acte.






Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, elle sollicite du tribunal de :
- CONSTATER que Monsieur [J] n’a pas procédé au paiement de la consignation à sa charge
- CONSTATER qu’il n’a jamais démontré avoir sollicité de financement conforme au contrat 
- CONSTATER que le financement permettant la réitération de la vente était acquis 
- DIRE ET JUGER que les pièces justifiant de demandes de financement conformes aux termes de l’acte n’ont été ni fournies, ni versées postérieurement aux débats
- DIRE ET JUGER, du propre aveu de l’acquéreur, qu’il a renoncé volontairement et expressément à son projet d’acquisition alors que son financement était obtenu
- DIRE ET JUGER que Monsieur [J] a manqué à ses obligations contractuelles notamment en s’abstenant de faire valoir un refus de financement
- DIRE ET JUGER, en conséquence, que les clauses de l’acte de vente doivent connaître pleine et entière application ;
- CONDAMNER en conséquence Monsieur [J] au paiement de la somme de 28500 euros au profit de la SCI ALGA
- DEBOUTER Monsieur [J] de toutes demandes, fins et conclusions notamment celles présentées à titre reconventionnel
- DIRE ET JUGER, enfin, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engendrés par la procédure
- CONDAMNER Monsieur [J] au paiement d’une somme d’un montant de 6000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, ne comportant aucunes références textuelles, la SCI ALGA fait valoir que l’acquéreur s’était engagé à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt sous un délai d’un mois et à remettre une offre de financement à son vendeur au plus tard le 4 mai, et qu’il ne justifie pas des démarches entreprises. Il s’était de même engagé à verser un dépôt de garantie de 14250 € dans les 10 jours suivant la signature de la promesse et ne s’est pas exécuté. 
Elle argue que celui-ci a obtenu son financement mais a refusé de réitérer la vente pour des convenances personnelles en violation de la promesse signée, et qu’il est dès lors redevable de la clause pénale prévue à l’acte.
Elle estime que l’acquéreur a commis plusieurs manquements contractuels en ne versant pas la consignation, et en n’informant pas son vendeur sur les démarches bancaires entreprises puisqu’aucune demande de financement n’a été transmise. 
Elle ajoute que Monsieur [I] [J] reconnaît dans le cadre de ses conclusions avoir reçu une offre de prêt de 250 000 € par la société générale au taux de 1,9% ce qui lui permettait de procéder à l’achat puisqu’il a affirmé disposer d’un apport de 70 000 €, ce qui constitue un aveu judiciaire.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, Monsieur [I] [J] sollicite du tribunal de :
A titre principal :
- JUGER que Monsieur [I] [J] devait solliciter le crédit immobilier auprès de deux organismes de financement
- JUGER que Monsieur [I] [J] a fait preuve de diligence, de célérité et de loyauté dans ses demandes d’obtention du crédit immobilier
- JUGER que Monsieur [I] [J] a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au compromis de vente du 04 mars 2022 auprès de quatre organismes de financement
- JUGER que Monsieur [I] [J] n’a pas obtenu de proposition d’un prêt conforme aux caractéristiques définies au compromis de vente du 04 mars 2022 des quatre organismes de financement sollicités
En conséquence,
- JUGER que Monsieur [I] [J] n’a commis aucune faute dans l’obtention du prêt immobilier tel que prévu au compromis de vente en date du 4 mars 2022
- DEBOUTER la SCI ALGA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre reconventionnel :
- JUGER que la procédure intiée par la SCI ALGA est parfaitement abusive
- JUGER que la SCI ALGA a fait dégénérer son droit d’ester en justice en abus
En conséquence,
- CONDAMNER la SCI ALGA d’avoir à payer à Monsieur [I] [J] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts
- CONDAMNER la SCI ALGA à telle amende civile qu’il plaira au Tribunal,
En tout état de cause, 
- CONDAMER la SCI ALGA d’avoir à payer à Monsieur [I] [J] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI ALGA aux entiers dépens de l’instance.
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la seule sanction de l’absence de versement de la consignation est la caducité de l’acte dont ne s’est pas prévalue le vendeur en l’espèce, et ne peut constituer une faute justifiant le versement de l’indemnité d’immobilisation. 
Il assure avoir parfaitement respecté ses obligations contractuelles en sollicitant avec son courtier 4 établissements bancaires qui ne lui ont pas accordé de prêt dans les conditions fixées à l’acte, puisque l’offre maximale était d’un montant de 250 000 euros, le compromis fixant une somme de 295 000 € devant être obtenue au titre du financement.
A titre reconventionnel, il estime abusive la procédure intentée par la SCI ALGA compte tenu des démarches entreprises pour tenter d’obtenir un crédit en vain, ce qui justifie le paiement de dommages-intérêts et d’une amende civile

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture des débats a été ordonnée le 17 juin 2024 avec effet différé au 2 janvier 2025, et l'affaire évoquée à l'audience du 21 janvier 2025, puis mise en délibérée au 04 avril 2025.


MOTIFS

Les parties n’évoquent aucun fondement textuel à l’appui de leurs demandes. L’article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Enfin, l’article 1304-3 du Code civil précise que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

En l’espèce, les parties ont convenu que l’achat devait être financé par un prêt de 295 000 euros sur 300 mois au taux nominal de 2% annuel, mention étant portée à l’acte que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5%, et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier aliéna de l’article 1304-3 du code civil. 
Les parties ont précisé que l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 4 mai 2022, que l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devrait être notifiée au notaire et au vendeur et qu’à défaut, le vendeur aurait la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Il est précisé que l’acquéreur s’engage en cas de non obtention du financement, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques fixées.
Si le compromis de vente ne prévoit pas de date butoir pour la signature de l'acte authentique de vente, est indiqué, à titre de stipulation de pénalité, que si une des parties refusait de régulariser l’acte authentique alors que les conditions suspensives étaient réalisées, elle devrait verser à l'autre partie, à titre de dommages et intérêts, une somme représentant 10 % du prix de vente soit 28 500 €. Il est en outre précisé que l’acquéreur déposerait un dépôt de garantie d’un montant de 14250 euros entre les mains du notaire devant être versé dans les 10 jours de la rédaction du compromis. 
Il résulte des échanges par courriel fournis par les parties que Monsieur [I] [J] a reçu le 03 mai 2022, soir un jour avant l’échéance fixée au contrat pour justifier de l’obtention ou la non obtention de prêt, un mail de Madame [U] [H], présentée par le défendeur comme courtière en crédit, faisant état de démarches effectuées auprès de trois établissements bancaires, et rapportant le refus de prêt de la banque SBE, l’accord de principe de la société générale avec un taux de 1,90 % sur 300 mois, et une demande de pièces complémentaires de la part de la banque postale. 
Il est établi que le vendeur a eu connaissance de ces démarches puisque son notaire indique dans un courriel du 06 juin 2022 que ce dernier a accepté le 04 mai 2022 de « proroger la condition suspensive d’un mois ». Dans le même courriel, le notaire évoque un accord de financement qui aurait été obtenu par Monsieur [J], et lui indique qu’en l’état de la caducité de la condition suspensive intervenue le 4 juin 2022 après prorogation, il ne pouvait que donner suite à la vente ou renoncer à l’acquisition en étant redevable d’une « indemnité d’immobilisation de 10% ».
Les échanges produits attestent toujours de ce que Monsieur [I] [J] avait en effet été informé par son courtier le 31 mai 2022 de l’acceptation de principe d’un établissement bancaire d’un prêt sur 300 mois au taux de 1,70 % pour un montant de 250 000 € sous réserve de fournir un justificatif de financement de travaux.
Au cours du mois de juin, il a été informé d’une acceptation pour la même somme et la même durée, au taux de 1,90% et a fait connaître au notaire par mail du 11 juin 2022 sa volonté de ne pas donner suite à la vente, « la somme requise par le compromis n’étant pas atteinte ».
Il sera cependant rappelé qu’il appartient à l’acquéreur de prouver qu'il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques figurant dans l'avant-contrat.
Or, s’il est inexact d’indiquer que l’acquéreur n’a jamais informé le vendeur des démarches entreprises, il reste que Monsieur [I] [J] ne justifie aucunement avoir déposé, directement ou par l’intermédiaire d’un courtier, de demandes de prêt correspondant au montant fixé au compromis, soit la somme de 285000 euros. Les seules pièces versées font état de refus ou d’acceptation conditionnelles, pour des montants inférieurs de plus de 40 000 euros au montant indiqué, aucun élément ne permettant de démontrer que des demandes au montant fixé au compromis, soit 285 000 €, ont effectivement été formées. Il sera en outre observé qu’il résulte des pièces versées par le défendeur aux débats, que l’accord de prêt finalement obtenu au mois de juin 2022 pour un montant de 250 000 euros, correspond à la simulation de financement effectuée par son courtier au mois de janvier 2022 prévoyant un emprunt de 240 000 € et un apport de 70 000 euros.
Monsieur [I] [J] échoue en conséquence à démontrer avoir effectué des diligences suffisantes en déposant des demandes d'emprunts conformes aux stipulations figurant dans l'avant-contrat.
Il convient alors de considérer que Monsieur [I] [J] a de son fait, empêché l'accomplissement de la condition suspensive et, qu'en application de l’article 1304-3 du Code civil, cette condition suspensive est réputée accomplie. Ainsi, la condition suspensive stipulée dans l'intérêt de Monsieur [I] [J] étant réputée réalisée, il doit alors être considéré qu'il s'est refusé à exécuter son engagement et qu'il est de plein droit débiteur du montant de la clause pénale de 28 500 euros, sans qu'il y ait à rechercher s'il a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré.
Si l'article 1231-5 du code civil dispose que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il n’y a pas lieu en l’espèce à appliquer modération, dès lors que Monsieur [I] [J] a sollicité la prorogation de la condition suspensive pour une durée d’un mois, sans pour autant justifier de démarches permettant l’accomplissement de cette condition dans les termes fixés à l’acte, alors, au surplus qu’il ne s’est jamais acquitté du versement du dépôt de garantie qui aurait dû être versé entre les mains du notaire dans les 10 jours suivant la signature du compromis . 
Monsieur [I] [J] sera en conséquence condamné à verser à la SCI ALGA la somme de 28 500 euros en application de la clause pénale prévue au compromis signé le 04 mars 2022.
Sur la demande en demande reconventionnelle pour procédure abusive et en condamnation à une amende civile :
Conformément à l’article 1240 du code civil, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

Monsieur [I] [J] demande réparation du préjudice occasionné par l’action des demandeurs, considérée comme abusive.

Toutefois, tel n’est pas le cas en l’espèce, à plus forte raison alors qu’il a été fait droit aux demandes principales au fond du demandeur.

Cette demande sera donc rejetée.

L'article 32-1 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2017-892 du 6 mai 2017 dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamé », et ce même en référé.
Le caractère abusif du droit d’ester en justice résulte du but exclusivement dilatoire de l’action et de la volonté de nuire qui résulte des débats et des pièces. En l’espèce l’abus d’ester ou son caractère dilatoire ne sont pas démontrés.
Il n’y a pas lieu en conséquence au prononcé d’une amende civile.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Monsieur [I] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance ;

Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge du défendeur. Monsieur [I] [J] sera condamné à verser la somme de 4000 € la SCI ALGA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SCI ALGA la somme de 28 500 euros en exécution de la clause pénale prévue au compromis signé par les parties le 4 mars 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SCI ALGA la somme de 4000 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 04 avril 2025.



Le greffier, Le président,