Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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Du 04 Avril 2025 
Dossier N° RG 22/06615 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JTC4
Minute n° : 2025/84

AFFAIRE : 

[V] [L] C/ S.C.I. MAEVA



JUGEMENT DU 04 Avril 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Maître Serge CONSALVI
Maître Jean-Mathieu [I]


 

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-Mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE.



D’UNE PART ;


DÉFENDERESSE :

S.C.I. MAEVA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

représentée par Maître Serge CONSALVI, avocat au barreau de TOULON.


D’AUTRE PART ;



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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [V] [L] est propriétaire d’une maison de village à usage d’habitation sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 5].
La SCI MAEVA est propriétaire de l’immeuble voisin sis au numéro 9 et 11 de la même rue. 
Selon permis de construire délivré le 28 août 2019, la SCI MAEVA a procédé à des travaux de surélévation de son bien.
Estimant que les travaux entrepris obstruaient totalement l’une de ses fenêtres, Monsieur [V] [L] a fait assigner la SCI MAEVA par acte d’huissier en date du 28 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en démolition de la construction entreprise.






Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 février 2024, il sollicite du tribunal de :
A titre principal :
- JUGER que Monsieur [L] a acquis, par prescription acquisitive, une servitude de vue sur le fond de la SCI MAEVA 
- JUGER que la SCI MAEVA a porté atteinte à ladite servitude
- ORDONNER la démolition de la construction réalisée par la SCI MAEVA sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SCI MAEVA au paiement de la somme de 20 000 € en réparation du préjudice subi par Monsieur [L] depuis mi 2021
- DEBOUTER la SCI MAEVA de l’ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire : 
- CONDAMNER la SCI MAEVA au paiement de la somme de 50 000 € en réparation du préjudice subi par Monsieur [L] en raison de la présence de la construction litigieuse ; ledit préjudice consistant à la fois dans le préjudice de jouissance et dans la dépréciation de la valeur vénale de leur bien immobilier ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la SCI MAEVA à payer à Monsieur [L] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, tout d’abord sur le fondement des dispositions de l’article 690 du code civil, qu’il est titulaire d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire ; que la fenêtre en question constitue une vue et non pas un jour comme soulevé en défense puisqu’il s’agit d’une ouverture laissant passer l’air pouvant s’ouvrir et se fermer et permettant d’apercevoir le fond voisin ; que la construction de son voisin a dès lors été édifiée en violation des règles de l’article 678 du code civil, qui impose une distance suffisante non respectée en l’espèce. 
Le requérant expose par ailleurs sur le fondement des dispositions de l’article 651 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, qu’il est constant que la privation de vue et d’ensoleillement constitue un trouble du voisinage, cette privation étant établie par constat d’huissier et les attestations produites ; qu’il est donc fondé à demander la démolition de l’ouvrage portant atteinte à la servitude, outre des dommages et intérêts du fait du trouble de voisinage subi.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 12 mars 2024, la SCI MAEVA sollicite du tribunal de :
- DEBOUTER Monsieur [V] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Monsieur [V] [L] à payer à la SCI MAEVA la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Pour voir rejeter les demandes de Monsieur [V] [L], la SCI MAEVA estime que le requérant ne démontre pas l’existence d’une servitude de plus de 30 ans, et soutient que la fenêtre a été pratiquée il y a moins de 30 ans sans autorisation administrative lors de travaux de rehaussement du propre immeuble de Monsieur [L], l’ouverture ne figurant pas aux plans déposés à l’appui de la demande de permis de construire. Il considère en outre que l’ouverture est un simple fenestron qui ne constitue qu’un simple jour non susceptible de possession et soutient qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est établi dès lors que les travaux entrepris ne sont pas de nature à obstruer la fenêtre en question.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 
La clôture des débats a été ordonnée le 17 juin 2024 ; l'affaire a été évoquée à l'audience du 21 janvier 2025 puis mise en délibérée au 04 avril 2025.

MOTIFS :
Sur l’existence d’une servitude de vue :
Au terme de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
L’article 678 du même code dispose : On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.
Il est constant qu’une servitude de vue est une servitude continue et apparente, qui s'acquiert par prescription, dès lors que, du fait de la présence de l'ouverture, la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contestée. Il appartient à celui qui se prévaut du bénéfice de la prescription acquisitive de démontrer que l’ouverture, qui ne pouvait passer inaperçue du propriétaire voisin, a été aménagée depuis plus de trente ans.
La distinction des jours et des vues relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
En l’espèce, pour justifier de la présence du fenestron litigieux depuis plus de 30 ans lors de la réalisation des travaux de construction par la SCI MAEVA, Monsieur [V] [L] produit diverses attestations de témoins ayant séjournés dans son logement. 
Or, à l’exception du témoignage de Monsieur [S], l’ensemble des attestants rapportent avoir constatés la présence de l’ouverture dans la montée d’escalier dans un délai remontant à moins de trente ans avant la réalisation des travaux, pour mémoires réalisés en 2020 et 2021, selon permis de construire autorisé en 2019. Parmi les 7 attestations produites, deux portent sur des constatations effectuées en 1996 et trois sur des constatations effectuées au cours des années 2000. Madame [J] [P] affirme avoir pour sa part constaté la présence d’une fenêtre dans l’escalier, située à mi-hauteur entre le rez de chaussée et le 1er étage, sur le mur est, lorsqu’elle était locataire de la villa entre le 1er février 1992 et le 31 janvier 2024, cette période restant incluse dans le délai de 30 ans avant la réalisation des travaux. 
Enfin, Monsieur [X] [S] évoque une simple visite effectuée il y a 45 ans, entre 1976 et 1977, précisant que l’escalier était éclairé par un fenestron sur le mur est, l’attestant préférant mentionner « si mes souvenirs sont bons ».
Cette seule attestation se rapportant à des souvenirs imprécis portant sur une unique visite effectuée plusieurs décennies avant la rédaction de l’attestation ne peut suffire à établir l’existence d’une servitude de vue par prescription acquisitive, d’autant que l’ouverure litigieuse ne figure pas sur les plans produits par le requérant à l’appui d’une demande de permis de construire pour l’élévation d’un niveau de sa propre maison, permis accordé en 2010 par la mairie de [Localité 5], et produit aux débats par la défenderesse. 
En conséquence, Monsieur [V] [L] échoue à établir que l’ouverture existante existait plus de 30 ans avant les travaux entrepris par son voisin, et ne peut dès lors se prévaloir du bénéfice d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire.
Par ailleurs, l'ouverture objet du débat est constituée par un fenestron pouvant être ouvert, situé dans la montée d’escalier en colimaçon permettant de relier le rez-de-chaussée au premier étage. Aucun élément n’est donné par les parties sur la distance séparant cette ouverture du sol. Il résulte néanmoins des procès-verbaux de constat établis à la demande de Monsieur [V] [L], que l’ouverture en question est difficilement accessible puisque se situant dans un renforcement, à une hauteur manifestement supérieure à 1,90 mètres lorsque l’on se situe dans l’étroit escalier sinusoïdal permettant l’accès aux étages. Par ailleurs les prises de vues sur l’immeuble voisin présentes sur les clichés 19 à 21 du constat du 27 mai 2021, ont été réalisées alors que le photographe était collé à la grille, alors que cette position est rendue particulièrement difficile d’accès compte tenu de la hauteur de l’ouverture et du double renforcement dans lequel elle se trouve, puisque, au renforcement propre au fenestron, s’ajoute un muret sur lesquels ont été disposées des plantes, attestant de la difficulté d’accès à la vue que procurerait cette ouverture. 
La vue offerte est en outre limitée puisque l’ouverture donne sur un étroit toit terrasse et ne permet de visualiser la façade voisine existante lui faisant face, très proche. En effet, eu égard aux pièces fournies, il apparaît que le fenestron litigieux donnait avant travaux sur les fenêtres du premier étage de la propriété voisine, la construction envisagée portant sur l’édiction d’un second étage. La photo n°35 du même procès-verbal de constat, permet de mesurer la hauteur de ce muret, rendant quasiment inaccessible sans être équipé le fenestron en question.
L’ouverture litigieuse consiste ainsi en un petit fenestron avec grille, très en hauteur et difficilement accessible, donnant sur la façade très proche de la SCI MAEVA, cette vue n’étant cependant accessible qu’immédiatement depuis le fenestron, lui-même très difficilement accessible car situé dans un double renforcement et très en hauteur. Il s’en déduit que l’ouverture litigieuse, constitue uniquement un jour procurant la lumière et l’éclairement sans permettre la vue. 
Il y a donc lieu de rejeter les demandes de Monsieur [V] [L] , qui échoue à démontrer l’existence d’une servitude de vue.

Sur le trouble anormal du voisinage :
Au terme de l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute construction.
Il est constant que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage, que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, et qu'il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l'existence du trouble anormal et excessif subi. 
Il appartient au demandeur de démontrer la réalité, la nature et la gravité des troubles subis, l'appréciation de l’anormalité du trouble et de son caractère excessif devant être apprécié en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles allégués.
En l’occurrence, si une perte de luminosité peut découler de l’édification d’un étage supérieur, cette perte est limitée puisque la luminosité précédemment apportée était déjà impactée par la façade de la propriété de la défenderesse, très proche et plus haute avant travaux que l’ouverture en question. Il sera encore relevé que l’aération et la lumosité de la cage d’escalier sont assurées par la fenêtre édifiée par Monsieur [L] sur le palier du premier étage lors des travaux de réhausse de son propre logement, réalisés en 2010, comme cela est visible sur les photos produites en pièce 6 par le demandeur. 
Enfin, Monsieur [V] [L], qui affirme que le fenestron va être totalement obstrué, ne produit aucun élément attestant de cette obstruction, à l’exception de photos isolées, en très gros plans et non datées, alors qu’est sollicitée la demolition de l’ouvrage, ayant donc été édifié. Les nombreux plans versés aux débats n’apportent aucun élémént sur la situation de cette fenêtre après les travaux, et à cet égard, la défenderesse soutient que doivent simplement être installées des jardinières qui n’obstruent pas les ouvertures et ne constitueront pas d’obstacle visuel.
Ni la réalité du trouble ni son anormalité ne sont démontrées. 
Monsieur [V] [L] sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Monsieur [V] [L] succombant supportera la charge des entiers dépens.
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, Monsieur [V] [L] condamné aux dépens de l'instance, sera condamné à verser la somme de 4000 euros à la SCI MAEVA au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [V] [L] sur le même fondement sera rejetée. 











PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DEBOUTE Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes.
CONDAMNE Monsieur [V] [L] à verser à la SCI MAEVA au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 4000 euros, 
CONDAMNE Monsieur [V] [L] aux entiers dépens de l'instance.
REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 04 avril 2025

Le greffier, Le président,