Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01094 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNPJ

PRONONCÉE PAR 

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 21 février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Société FEJP
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Edouard HABRANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2165

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2024, l'EPIC VALOPHIS HABITAT a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SASU FEJP, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

- Constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE à la société FLEUR DE LYS aux droits de laquelle se trouve la SASU FEJP suivant contrat sous seing privé en date du 15 janvier 2015 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application de l'article clause résolutoire du contrat de location et de l'article L.145-41 du code de commerce ;

- Ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de la SASU FEJP ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], si besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;

- Condamner la SASU FEJP à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme de 14.539 euros, à titre de provision, à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 8.795 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ainsi qu'au paiement des loyers, impôts taxes, charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir ;

- Condamner la SASU FEJP à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme de 1.453 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale contractuelle, sauf à parfaire, avec intérêts contractuels ;

- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles l'indemnité due au titre des charges, et ce en application des dispositions contractuelles ;

- Condamner la SASU FEJP au paiement mensuel desdites indemnités d'occupation et de charges, à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Déclarer acquis à VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE le montant du dépôt de garantie ;
- Condamner la SASU FEJP à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l'article 489 du code de procédure civile ;

- Condamner la SASU FEJP en tous les dépens qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 15 juin 2024.

Appelée à l'audience du 3 décembre 2024 puis à celle du 17 janvier 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 21 février 2025 au cours de laquelle VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, représenté par son conseil, s'est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

A l'appui de ses demandes, l'EPIC VALOPHIS HABITAT expose que, par acte sous seing privé, elle a donné à bail à la SASU FLEUR DE LYS, aux droits de laquelle vient la SASU FEJP, des locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 15.996,20 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme échu. Il explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, il a été contraint de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 juin 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 8.795,42 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Il estime en conséquence la clause résolutoire acquise sa locataire restant lui devoir la somme d 14.539,84 euros au 19 septembre 2024.

La SASU FEJP, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mensualités et la suspension des effets de la clause résolutoire s'opposant toutefois à la demande de provision formée au titre de la clause pénale contractuelle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, l'EPIC VALOPHIS HABITAT justifie, par la production du bail commercial du 15 janvier 2015, de l'acte de cession du fonds de commerce du 31 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 15 juin 2024 et du décompte actualisé au 20 février 2025 que sa locataire a cessé de régler ses loyers et charges.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, l'EPIC VALOPHIS HABITAT a fait délivrer le 15 juin 2024 à la SASU FEJP un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme en principal de 8.795,42 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus. 

Celui-ci étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2024.

L’obligation de la SASU FEJP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SASU FEJP occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut l'EPIC VALOPHIS HABITAT étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
 
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé arrêté au 20 février 2025 un solde débiteur de 24.775,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu'au mois de janvier 2025 inclus. 

Or, il y a lieu de relever que la demanderesse formule une demande à ce titre à hauteur de la somme de 14.539 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 8.795 euros et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation.


La partie défenderesse, qui sollicite des délais de paiement, ne conteste ni le principe de la dette ni son quantum, à l'exception des indemnités réclamées au titre de la clause pénale qu'elle considère comme sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SASU FEJP à payer à l'EPIC VALOPHIS HABITAT la somme non sérieusement contestable de 14.539 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal pour la somme de 8.795,42 euros à compter du 15 juin 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 12 octobre 2024, date de délivrance de l'assignation.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SASU FEJP causant un préjudice à l'EPIC VALOPHIS HABITAT, ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’il aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 16 juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs. 

Par conséquent, conformément à la demande, il convient de condamner la SASU FEJP au paiement de ladite indemnité à compter de l'ordonnance à intervenir et ce jusqu'à libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale

Les demandes de conservation du dépôt de garantie et de paiement au titre de la clause pénale contractuelle s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.


Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, la SASU FEJP produit au soutien de sa demande de délais un document faisant état de son chiffre d'affaires, or aucun document relatant ses charges n'est versé aux débats. 

Dès lors, elle ne justifie nullement de sa capacité financière à apurer ses impayés locatifs en sus du loyer courant. Il y a également lieu de souligner qu'elle n'a procédé à aucun paiement depuis le 18 janvier 2024.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU FEJP, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à l'EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Cependant, en l’espèce, la nécessité requise par l’article précité n’est pas démontrée. La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 16 juillet 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l'expulsion immédiate de la SASU FEJP et/ou de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SASU FEJP à payer à l'EPIC VALOPHIS HABITAT la somme provisionnelle de 14.539 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés, assortie des intérêts au taux légal pour la somme de 8.795,42 euros à compter du 15 juin 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 12 octobre 2024, date de délivrance de l'assignation ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SASU FEJP à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que l'EPIC VALOPHIS HABITAT aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SASU FEJP à payer à l'EPIC VALOPHIS HABITAT, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter de l'ordonnance à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, de conservation du dépôt de garantie et de clause pénale contractuelle ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE la SASU FEJP aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SASU FEJP à payer à l'EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'exécution provisoire au seul vu de la minute ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,