Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00178 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QTVP

PRONONCÉE PAR 

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 25 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. EPIM 9, venant aux droits de la SCI LE MIROIR
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2433

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Association CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L’ESSONNE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 31 janvier 2025, la SCI EPIM 9, propriétaire d'un local commercial situé à Morangis et donné à bail à l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,
- ordonner en conséquence l'expulsion de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4] identifié comme étant le lot n°6, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 1.017,89 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- condamner de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à payer la somme de 19.235, 77 euros, majorée d'un intérêt de 8%, tel que prévu par le bail au titre de la clause pénale, se décomposant en : 
- au titre des loyers : 14.454,92 euros 
- au titre des charges : 1.946,52 euros
- au titre de la régularisation du dépôt de garantie : 2.420,27 euros
- au titre des pénalités de retard : 414,06 euros
- ainsi que la somme de 1.795,24 euros au titre de l'indemnité d'occupation, charges et taxes en sus, par mois d'occupation sans droit ni titre (à compter du 27 janvier 2025) et jusqu'à complet délaissement,
- autoriser la SCI EPIM 9 à conserver le bénéfice du dépôt de garantie, sans préjudice des indemnités dont pourrait être redevable de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE au titre de la dégradation éventuelle des travaux, constatée lors de l'état des lieux de sortie à intervenir,
- assortir les condamnations de l'intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- condamner de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE en paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI EPIM 9 expose que :
- elle a donné à bail commercial à l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE, un local à usage de bureaux au sein de la [Adresse 6] [Localité 3] sud situé [Adresse 5] [Localité 3], à compter du 1er mai 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 11.600 euros, taxes et charges en sus, payable trimestriellement et à terme à échoir,
- par acte authentique du 14 décembre 2018, la SCI LE MIROIR a cédé ce local à la SCI EPIM 9, qui est donc venue à ses droits de bailleur,
- l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE ne payant plus ses loyers et charges, la SCI EPIM 9 lui a adressée une mise en demeure datée du 6 mai 2024 d'avoir à payer la somme de 12.309,14 euros au titre de son arriéré locatif, en vain,
- le 14 juin 2024, elle lui a donc fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 14.537,82 euros, sans succès,
- le 26 décembre 2024, elle lui a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 19.328,52 euros, qui est demeuré infructueux,
- à la date des présentes, l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE présente un solde débiteur d'un montant de 19.235,77 euros se décomposant, selon factures régulièrement communiquées, en : 
- au titre des loyers : 14.454,92 euros 
- au titre des charges : 1.946,52 euros
- au titre de la régularisation du dépôt de garantie : 2.420, 27 euros
- au titre des pénalités de retard : 414,06 euros.
 
A l'audience du 25 février 2025, la SCI EPIM 9, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI EPIM 9 justifie, par la production du bail commercial à effet du 1er mai 2013, de l'attestation notariée du 14 décembre 2018, du courrier de mise en demeure daté du 6 mai 2024, des commandements de payer délivrés les 14 juin et 26 décembre 2024 et de factures, que sa locataire, l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI EPIM 9 a fait délivrer à l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce le 26 décembre 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 19.252,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 26 décembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 janvier 2025. 

L'obligation de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE causant un préjudice à la SCI EPIM 9, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 27 janvier 2025.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. 
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI EPIM 9 sollicite la condamnation de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à lui payer :
- au titre des loyers : 14.454,92 euros 
- au titre des charges : 1.946,52 euros
- au titre de la régularisation du dépôt de garantie : 2.420,27 euros

Or, les éléments versés au débat ne permettent pas de justifier la réalité de la créance sollicitée.

En effet, en l'absence de décompte, à l'appui de la facture :
- du 1er janvier 2024 est revendiquée la somme de 6.134,04 euros au titre du loyer du 1er trimestre 2024,
- du 1er octobre 2024 est revendiquée la somme de 6.462,86 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2024,
- du 11 janvier 2024 est revendiquée la somme de 1.946,52 euros au titre des régularisation de charges 2023, sans justificatif, relevé permettant la vérification ;
- du 23 octobre 2024 est revendiquée la somme de 7.992,06 euros au titre du rattrapage de loyer indexé au protata temporis, sans précision ni explication de la période et du calcul appliqué,
- du 23 octobre 2024 est revendiquée la somme de 2.420,27 euros au titre du rattrapage DG suite à l'indexation, sans précision ni explication de la période et du calcul appliqué.

Il convient donc de considérer uniquement les créances locatives évidentes, soit la somme de 12.596,90 (6.134,04 + 6.462,86) au titre des loyers impayés des 1er et 4e trimestre 2024 soit la somme totale de 12.596,90 euros.

Par conséquent et au regard des éléments versés au débat, l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE sera condamnée à payer à la SCI EPIM 9, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au 4e trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 12.596,90 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date de la présente ordonnance.

La demande de conservation du dépôt de garantie s'analysant comme une clause pénale étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes au titre de la clause pénale et indemnités contractuelles

La SCI EPIM 9 sollicite également la condamnation de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à lui payer la somme de 414,06 euros au titre des pénalités de retard, outre des intérêts majorés.

Or, la clause pénale ainsi que toutes indemnités contractuelles, mêmes prévues au contrat, étant susceptible d'être réduites voire supprimées par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. 

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE succombante, elle sera condamnée à payer à la SCI EPIM 9 la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE l'expulsion de l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] identifié comme étant le lot n°6, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE, à compter de la résiliation du bail, au 27 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à payer à la SCI EPIM 9 l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à payer à la SCI EPIM 9 la somme provisionnelle de 12.596,90 euros correspondant aux loyers, charges, taxes impayés au 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre des indemnités contractuelles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE à payer à la SCI EPIM 9 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'ASSOCIATION CULTURELLE FRANCO-TURQUE DES PORTES DE L'ESSONNE aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,