Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 1 avril 2025

- N° RG 24/02346 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQIW
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 14 Octobre 2024

Minute n°25/00305

N° RG 24/02346 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQIW





le

CCC : dossier

FE :
Me Denis RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU UN AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ


PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro.DE LA RÉSIDENCE “[9]” représenté par son syndic, la Société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER (GTC IMMOBILIER - ASTRAE) ayant son siège [Adresse 6]
[Adresse 4],
[Localité 8]
représentée par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDEURS

Madame [I] [D]
[Adresse 5]
[Localité 7]
N’ayant pas constitué avocat 

Monsieur [G] [B]
[Adresse 5]
[Localité 8]
N’ayant pas constitué avocat 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 21 Janvier 2025,
GREFFIER

Lors des débats Madame VURAL, Greffier et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputée contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [B] et Mme [I] [D] (ci-après les consorts [B] [D]) sont propriétaires du lot n°69 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, et dont la société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble.
Les consorts [B] [D] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » sis [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a déjà été contraint d’agir en justice à leur encontre pour en obtenir le règlement.
Ainsi, par un jugement du tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne en date du 15 février 2016, les consorts [B] [D] ont été condamnés à payer, à hauteur de leur part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires la somme de 3182,74 euros arrêtée au 16 avril 2015 pour la période allant de la provision du troisième trimestre 2014 à celle du deuxième trimestre 2015 inclus au titre des charges de copropriété impayées ainsi que la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.
De même, par un jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 15 décembre 2020, les consorts [B] [D] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8286,70 euros pour la période allant du troisième trimestre 2015 au premier trimestre 2020 inclus au titre des charges de copropriété impayée outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par un acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [B] [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :
- la somme de 13 220,87 euros au titre des charges de copropriété appelée entre le 2 janvier 2020 et le 1er avril 2024, assortie des intérêts au taux légal en matière civile à compter de l’assignation ;
- la somme de 408 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;
- la somme de 1000 des dommages et intérêts pour résistance abusive la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- aux dépens de l’instance.
Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme de 13 220,87 euros euros au titre des charges de copropriété impayées par les consorts [B] [D]. À l’appui de sa demande il verse aux débats un extrait de la matrice cadastrale, les appels de fonds impayés du deuxième trimestre 2020 au deuxième trimestre 2024, les procès-verbaux des 6 janviers 2021, 27 octobre 2021 et 28 juin 2023, le contrat de syndic et un décompte des charges appelées entre le 2 janvier 2020 le 1er avril 2024.
Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sollicite le paiement de dommages-intérêts sans préciser le fondement juridique sur lequel il 
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
Régulièrement assignés, les consorts [B] [D] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.
Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 
La clôture de l’instruction est intervenue le 14 octobre 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 1er avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit : 

-la matrice cadastrale démontrant que les consorts [B] [D] sont propriétaires du lot n°69 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 6 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget de l’exercice de l’année 2021 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;
- les appels de fonds au deuxième trimestre 2024 ;
- un décompte de charges du 1er avril 2020 au 1er avril 2024.
Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges réclamées pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2024 ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 6 janvier 2021, 27 octobre 2021 et 28 juin 2023, et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds. 

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par les consorts [B] [D] pour la somme de 13 220,87 euros appelées du 1er avril 2020, appels de charges du deuxième trimestre inclus, au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 13 220,87 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et les consorts [B] [D] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 220,87 euros au titre des charges de copropriété impayées et appelées du 1er avril 2020, appels de charges du deuxième trimestre inclus, au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier la réalité le montant des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement qu’il évalue à la somme de 408 euros.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [B] [D] à lui payer la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte de charges et des deux jugements du tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne et du tribunal judiciaire de Meaux que les consorts [B] [D] paient irrégulièrement leurs charges de copropriété depuis une période antérieure à 2015, sans motifs, contraignant le syndicat des copropriétaires à diligenter des procédures judiciaires pour obtenir leur paiement.

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires ne produise aucun élément de nature à justifier le préjudice subi du fait du paiement irrégulier des charges de copropriété par les consorts [B] [D], il est constant que ce défaut de paiement pendant près de cinq années a nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les consorts [B] [D] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires

Les consorts [B] [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les consorts [B] [D] seront par conséquent solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe : 

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [G] [B] et Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER la somme de 13 220,87 euros au titre des charges de copropriété impayées et appelées du 1er avril 2020, appels de charges du deuxième trimestre inclus, au 1er avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER de sa demande de condamnation de M. [G] [B] et Mme [I] [D] à lui payer la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [G] [B] et Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER la somme de 1300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [G] [B] et Mme [I] [D] aux dépens ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [G] [B] et Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société GESTION TRANSACTION CONSEIL IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



LE GREFFIER LE PRESIDENT