Tribunal Judiciaire · Procédures orales — 4 avril 2025

Minute n°25/0216 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 04 Avril 2025
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ENTRE :

Madame [F] [O]
[5] [Adresse 1]
Madame [D] [V]
Chez [H] [T] [Adresse 3]

Demanderesses comparant en personne 
D'une part,

ET:

Monsieur [Y] [R]
Chez PATRIMOINE& IMMOBILIER [Adresse 2]
S.A.R.L. PATRIMOINE ET IMMOBILIER
[Adresse 2]

Défendeurs non comparant 
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Axelle JAMBU-MERLIN
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 7 Février 2025
date des débats : 07 Février 2025
délibéré au : 04 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03079 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NJZ7

COPIES AUX PARTIES LE :
- CCFE + CCC à Madame [F] [O]
- CCFE + CCC à Madame [D] [V]
- CCC à Monsieur [Y] [R]
- CCC à S.A.R.L. PATRIMOINE ET IMMOBILIER

FAITS, PROCEDURE & PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes d’un contrat signé électroniquement le 14 octobre 2022 par le truchement de l’agence Patrimoine et Immobilier, les demanderesses Mesdames [F] [O] et [D] [V] ont pris à bail de Monsieur [Y] [R] une maison située à [Localité 4] (44). Deux autres co-locataires intervenaient au bail, sans pour autant être parties à la présente instance.
Par requête reçue le 10 septembre 2024, Mesdames [O] et [V] ont fait convoquer la Société PATRIMOINE et IMMOBILIER et Monsieur [R] afin de les entendre condamner au paiement des sommes suivantes :
727,42 € en remboursement des provisions pour charges 2022/2023, jamais régularisées ;3.525 € à titre d’une réfaction partielle du loyer sur la même période ;
Ainsi qu’à la régularisation des charges 2024.

Au vu d’un nombre important de désordres affectant la jouissance paisible du logement, les parties ont soumis le dossier à la Commission départementale de conciliation, qui a rendu le 13 juin 2024 un avis invitant les parties à se rapprocher pour faire le point sur les différents travaux réalisables, et proposer la mise en place d’une remise de loyer jusqu’à ce que les travaux soient faits. Elle invite également l’agence Patrimoine et Immobilier à procéder à la régularisation des charges remontant à l’entrée des locataires.

Suite au dépôt de la requête par les demanderesses, les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée du 19 décembre 2024 à l’audience de jugement du 7 février 2025.

Les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

Mesdames [O] et [V] maintiennent leurs demandes. Elles font valoir que le bailleur n’a procédé à aucune régularisation de charges en 2 ans, contrairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1986 ; qu’elles ont du régler la Taxe d’Ordures Ménagères en plus de la provision pour charges qui, contractuellement, incluait cette TOM ; que l’entretien de la climatisation était inclus – et donc payé – au titre des charges locatives, alors qu’aucune intervention d’entretien n’a été effectuée sur ce point ; qu’en conséquence les sommes versées n’ont pas été dépensées par le bailleur, ce qui constitue pour lui un trop perçu remboursable.
Elles demandent donc leur remboursement pour 2022 et 2023, soit un montant de 727,42 €.

Elles demandent aussi la régularisation des charges pour 2024 (6 mois environ).

Elles font également valoir les désordres importants et nombreux qui ont affecté le confort auquel le bail leur donnait légitimement droit, notamment une humidité persistante, des fenêtres hors d’usage, un volet roulant défectueux, et divers désordres de gros œuvre affectant la solidité de l’immeuble et la sécurité de ses habitants.…. etc. Tous ces désordres ont fait l’objet de nombreux échanges avec l’agence, sans que le propriétaire n’agisse, en dépit des obligations que lui impose la loi du 6 juillet 1989.
Elles en déduisent, excipant de l’avis rendu par la Commission départementale de conciliation, qu’une réfaction de loyer leur est due du jour de leur entrée dans les lieux, pour un montant qu’elles évaluent à 150€/mois, soit un total de 3.525 €.

Les défendeurs, absents et non représentés, ne produisent aucun élément.
A l’issue de l’audience le Juge a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal.

DISCUSSION
Sur la non-comparution du défendeurAux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la mise en cause de la STE PATRIMOINE et IMMOBILIERLa STE PATRIMOINE et IMMOBILIER, en tant que mandataire du propriétaire Monsieur [R], agit dans le cadre de ses obligations contractuelles.

Sa responsabilité ne pourrait être engagée à l’égard des demanderesses que sur le fondement délictuel en prouvant sa faute et le lien de causalité avec les préjudices invoqués par celles-ci.

Or il ressort des circonstances de la cause et des pièces produites, que le bailleur a été tenu informé par l’agence des réclamations des demanderesses.

En conséquence, sauf pour les locataires à établir, ce qui n’est pas le cas, que le mandataire a fautivement outrepassé les instructions du bailleur, la société PATRIMOINE et IMMOBILIER ne peut être tenue pour responsable.

Dès lors, il n’y a pas lieu de mettre en cause sa responsabilité.

Sur la régularisation des charges Le bailleur Monsieur [R] a failli à l’obligation de procéder annuellement à la régularisation des charges dites locatives, en ne fournissant pas, comme la loi du 6 juillet 1986 l’y oblige, à ses locataires, un rapprochement entre l’état détaillé des charges versées pour le compte du locataire et l’état des sommes versées par les locataires à titre de provision.
En ne justifiant pas les dépenses, Monsieur [R] s’est mis dans une situation d’enrichissement sans cause, prohibé par le Code Civil.

Dès lors, à titre probatoire, il lui sera ordonné de procéder à la régularisation des charges 2022/2023/2024 en fournissant tous éléments de comptabilité et de trésorerie dans la quinzaine qui suivra la notification de la présente décision.

 Sur la réfaction des loyers. De la lecture de l’avis rendu par la Commission de conciliation, il ne ressort pas que celle-ci ait préconisé la rétroactivité d’une éventuelle réfaction. 
Pour autant les nombreuses photos qui accompagnaient les réclamations des locataires laissent peu de doute sur le fait que, dès la signature du bail, l’immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité et d’habitabilité contractuellement dues au locataire.

En conséquence, le bailleur sera condamné à verser aux demanderesses ensemble la somme de 3.525 € à titre de dommages & intérêts avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépensMonsieur [R] succombant, il sera tenu aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. 

Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputé contradictoire et en dernier ressort ;
CONSTATE l’absence de responsabilité, donc la mise hors de cause de la STE PATRIMOINE et IMMOBILIER ;
CONDAMNE Monsieur [R] à payer à Mesdames [O] et [V] ensemble la somme de 3.525 € au titre de la réfaction des loyers pour habitabilité non conforme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE et ORDONNE à Monsieur [R] de faire procéder à la régularisation des charges locatives 2022, 2023 et 2024 dans la quinzaine qui suit la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits et nous avons signé avec le Greffier.
La Greffière Le Juge des contentieux et de la protection
C. HOFFMANN A. JAMBU-MERLIN