Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025




N° RG 24/00041 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZG3Y









AFFAIRE

 LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE, S.A. CREDIT LOGEMENT

C/

[L] [W]




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-BaptisteTAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :
S.A. CREDIT LOGEMENT
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

CRÉANCIER INSCRIT : 

LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [W]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 15]
[Adresse 7]
[Localité 11]

représenté par Me Magali GUADALUPE MIRANDA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 151

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal 


FAITS ET PROCEDURE

Suivant commandement délivré le 15 janvier 2024, et publié le 25 janvier 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 18] 3, SAGES 9124P03 2024 S n°19, la SA CREDIT LOGEMENT a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [L] [W], situés à [Localité 14] (92), [Adresse 4] et [Adresse 7], adresse postale [Adresse 5], cadastré section AR n°[Cadastre 6], [Adresse 3], pour 1a 99ca, en l’espèce le lot numéro 9 et le lot numéro 11, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe. 

Par acte du 18 mars 2024, la SA CREDIT LOGEMENT, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [L] [W] à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience du16 mai 2024. 

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l'Exécution le 25 avril 2024. 

Par acte en date du 25 avril 2024, la direction départementale des finances publiques des Hauts-de-Seine a déclaré une créance s’élevant à la somme de 9 854, 99 euros. 

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 19 novembre 2024, la SA CREDIT LOGEMENT, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :
- Juger que le titre exécutoire n’a pas fait application de la clause de déchéance du terme ;
- Constater la validité du titre exécutoire à savoir le jugement du 16 février 2018 ;
- Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;
- Statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;
- Débouter Monsieur [W] de sa demande de délai de grâce de 2 ans pour apurer leur dette ;
- Fixer la créance de la société CREDIT LOGEMENT, à la somme de 1.379.580,76 € en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 17 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 jusqu’à parfait paiement ;
- Autoriser Monsieur [W] à vendre le bien situé sis à [Adresse 17] et [Adresse 7], adresse postale [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 12] pour 1a 99ca, du lot n° 9 : un appartement et les 1.422/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et du lot n° 11 : un parking et les 103/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- et fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois ;
- Rappeler que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;
- Dire que le prix de vente de l'immeuble ainsi que toutes sommes acquittées par l'acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations ;
- Taxer les frais de poursuite tels qu'ils seront indiqués et justifiés lors de l'audience d'orientation par le créancier poursuivant en application de l’arrêté du 28/02/2020 et notamment de l’article A 444-191 V du Code de Commerce, et dire qu'ils seront versés directement, avec les émoluments de vente dus à l’avocat poursuivant, par l'acquéreur en sus du prix de vente ;
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;
Si la vente amiable n’a pas lieu :
- Ordonner la vente forcée à la Barre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en un seul lot sur la mise à prix de 87.000 € pour l'audience de vente qu'il vous plaira de fixer conformément aux dispositions de l'article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, dans un immeuble sis à [Adresse 16]), [Adresse 4] et [Adresse 7], adresse postale [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 12] pour 1a 99ca, du lot n° 9 : un appartement et les 1.422/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et du lot n° 11 : un parking et les 103/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- Fixer la créance de la société CREDIT LOGEMENT, à la somme de 146.116,03 € en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 4 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à parfait paiement ;
- Dire que la publicité de la vente sera faite dans les conditions prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- Désigner tel Commissaire de Justice qu'il vous plaira commettre pour procéder à la visite dans la quinzaine précédant la vente, 
soit la SARL LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE-TOMMASONE, Commissaire de Justice Associés à [Localité 18], pendant la durée d'une heure ;
- Faire actualiser si nécessaire par un technicien de son choix les diagnostics techniques prévus à l'article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation (plomb, amiante, termites, installation intérieure de gaz naturel, risques naturels et technologiques, performance énergétique, installation intérieure d'électricité) et se renseigner sur l’identité du Syndic ;
- Dire que l'Huissier commis pourra, si besoin est, se faire assister d'un serrurier, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du Commandant de la Brigade de Gendarmerie compétente, et à défaut de deux témoins majeurs conformément aux articles L 142-1 et L 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- Faire vérifier l’état d'occupation des biens immobiliers saisis, 
- Dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice désigné et des techniciens choisis feront partie des frais ordinaires de poursuite qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 3 février 2024, Monsieur [L] [W] sollicite du juge de l’exécution de :
- déclarer Monsieur [L] [W] recevables en ses demandes, fins et conclusions ; 
- DEBOUTER la société CREDIT LOGEMENT de sa demande de vente forcée du bien appartenant à Monsieur [L] [W], lequel est situé au [Adresse 4] et [Adresse 7], adresse postale [Adresse 5] cadastré section [Cadastre 13] pour la 99ca, du lot n°9 : un appartement et les 1.422/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et du lot n°11 : un parking et les 103/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- dire et juger que le décompte opéré au titre de la créance sollicitée, soit la somme de 146.116, 03 euros est erroné notamment au titre des dépens prétendument engagés par la société CREDIT LOGEMENT, lesquels ne sont nullement justifiés par des factures ou autres justificatifs ;
à titre principal,
- octroyer des délais de paiement à Monsieur [L] [W] afin qu’il puisse 
honorer le paiement de sa dette selon les modalités suivantes : 
- Paiement de la somme de 20.000 euros à compter de la décision ;
- Paiement de la somme de 4253, 58 euros durant 23 mois ;
à titre subsidiaire,
- autoriser la vente amiable du bien au prix fixé entre 205.000 euros et 220.000 euros conformément aux prix actuels du marché et aux estimations communiquées ;
- dire et juger que le prix de vente du bien ne pourra être fixé en deçà de 205.000 euros ; 
en tout état de cause,
- constater que Monsieur [L] [W] a rencontré des difficultés financières de sorte qu’il n’a pas été en mesure de s’acquitter des sommes afférentes au prêt contracté ;
- constater que la situation financière de Monsieur [L] [W] est la résultante de problèmes de santé de sorte que le débiteur ne saurait être considéré comme de mauvaise foi ;
- débouter la société CREDIT LOGEMENT de l’ensemble de ses demandes

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.




Sur la demande principale

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

Le créancier poursuivant dispose d'un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 16 février 2018, ayant condamné Monsieur [Y] à payer à la SA CREDIT LOGEMENT les sommes suivantes :
- 189 301, 07 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7 050, 70 euros à compter du 10 février 2016 et sur le surplus à compter du 7 novembre 2016 ;
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;
- dit que les intérêts échus depuis une année entière depuis l’assignation, soit le 18 avril 2017, produiront eux-mêmes intérêts à compter du 18 avril 2018. 

Le jugement est définitif pour avoir été signifié le 15 mars 2018 et fait l’objet d’un certificat de non-appel délivré par le greffier en chef de la cour d’appel de [Localité 19] le 25 avril 2018. 

La SA CREDIT LOGEMENT dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. 

S’agissant du montant de la créance, force est de constater que le seul décompte probant figurant dans les pièces versées aux débats fait état d’une créance s’élevant à la somme de 146 116, 03 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 4 décembre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution donnent compétence au juge de l'exécution pour accorder de tels délais dès lors qu'un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, le seul constat de la mise en vente d’un autre bien immobilier par Monsieur [W] est un élément insuffisant pour justifier de délais de paiement, outre le fait que ce dernier n’a actuellement pas de revenus tirés de son travail.

Monsieur [W] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. 

Sur la demande de vente amiable 

Sur la recevabilité de la demande 

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat.


Monsieur [W], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [W], verse un mandat de vente sans exclusivité, avec une agence immobilière pour un prix de vente net vendeur de 550 000 euros, en date du 20 novembre 2024. 

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d'accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 205 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe 

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 381, 35 euros. 

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la clause de déchéance du terme ;

DEBOUTE Monsieur [L] [W] de sa demande de délais de paiement ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s'élève à la somme de 146 116, 03 eurosen principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 4 décembre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 381, 35 euros ;

AUTORISE Monsieur [L] [W] à poursuivre la vente amiable de l'immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 205 000 euros net vendeur ; 

DIT que conformément aux dispositions de l'article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du :


Jeudi 03 juillet 2025 à 15 heures 00, 
Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre


RAPPELLE qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires :

- de la consignation du prix de vente ;
- du paiement par l'acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [L] [W] justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l'article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A.444-191 V du code de commerce ; 

ORDONNE l'emploi des dépens en frais taxés de vente ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 3 avril 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION





copie à :
Maître Florence FRICAUDET ccc toque 
Me Magali GUADALUPE MIRANDA ccc toque
Maître Séverine RICATEAU ce toque