Tribunal Judiciaire · Référés — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 02 Avril 2025


N°R.G. : 24/02904
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZX3L 


N° Minute : 






Société ECO IV EQUINOX SCI

c/

Société OMV FRANCE




DEMANDERESSE


Société ECO IV EQUINOX SCI
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110


DEFENDERESSE


Société OMV FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Me Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 120



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.






Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 février 2025, avons mis l'affaire en délibéré au 28 mars 2025, délibéré prorogé ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la société ECO IV EQUINOX SCI a donné à bail commercial à la société OMV FRANCE un local, dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à CLICHY-LA GARENNE (92110), pour une durée d’un an et neuf mois, à compter du 1er aout 2023 avec une date d’expiration de plein droit au 30 avril 2025, et moyennant un loyer de 77 390 euros hors taxes et hors charges, se déclinant en 39 646 euros pour la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 et 37 744 euros pour la période du 1er août 2024 au 30 avril 2025, payable trimestriellement et d’avance. 

Par lettre valant avenant n°1 en date du 3 aout 2023, les parties ont convenues d’adjoindre aux locaux loués, à compter du 1er aout 2023, quatre emplacements de stationnement situés au deuxième sous-sol de l’immeuble. Le loyer a été ajusté et porté à la somme totale de 85 790 euros hors taxes et hors charges se déclinant en 44 446 euros pour la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 et 41344 euros pour la période du 1er août 2024 au 30 avril 2025, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la société ECO IV EQUINOX SCI a fait délivrer à la société OMV FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 101 713,73 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 21 août 2024 (troisième trimestre 2024 inclus). 

C’est dans ces conditions que, par acte du 12 décembre 2024, la société ECO IV EQUINOX SCI a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à la société OMV FRANCE aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée au bail en date du 19 juillet 2023 est acquise de plein droit depuis le 28 septembre 2024,ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,autoriser la Société ÉCO IV ÉQUINOX SCI à faire entreposer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens ou objets mobiliers pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la défenderesse et dire que faute par cette dernière de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire-priseur du choix de la requérante,fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 29 septembre 2024 à la somme de 8 387,55 euros par mois hors taxes, charges en plus,condamner la défenderesse à payer à la Société ÉCO IV EQUINOX SCI la somme de 8 387,55 euros par mois hors taxes, charges en plus, au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 29 septembre 2024 jusqu'à la restitution des locaux, libres de toute occupation, et de leurs clés,condamner la défenderesse à payer à la Société ÉCO IV EQUINOX SCl la somme provisionnelle de 116 687,91 euros due au titre des arriérés de loyers, charges et frais au 28 septembre 2024 et dire et juger que cette somme produira intérêts au taux conventionnel correspondant au taux d'intérêt légal majoré de six points l'an, à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées,condamner la défenderesse à payer à la Société ÉCO IV EQUINOX SCI la somme provisionnelle de 23 377,58 euros due au titre de la clause pénale contractuelle,dire et juger que le dépôt de garantie de 11 111,55 euros qui lui est dû demeurera acquis à la Société ECO IV EQUINOX SCI à titre de premiers dommages et intérêts,condamner la défenderesse à payer à la Société ÉCO IV EQUINOX SCI la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC,condamner la Société OMV FRANCE aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 12 juillet 2024 pour la somme de 397,13 euros,- rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par nature. 

Cette affaire appelée à l’audience du 23 janvier 2025 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 février 2025. 

A l’audience du 7 février 2025, la société ECO IV EQUINOX SCI a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle a indiqué que la société OMV France n’avait procédé à aucun paiement depuis l’entrée dans l’immeuble et qu’elle était par conséquent opposée à tout délai de paiement en mentionnant que la dette s’élevait à la somme de 164 183,77 euros.

La société OMV France a soutenu des conclusions aux fins de :
A titre principal :
débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et prétentions,A titre subsidiaire :
débouter la demanderesse de ses demandes relatives à l'application de la clause pénale prévue au bail et au paiement de dommages-intérêts,accorder à la société OMV France un délai de deux années pour régler sa dette,En toute hypothèse :
condamner la demanderesse à payer à la société OMV France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.
Elle a soutenu qu’il existait des contestations sérieuses dans la mesure où les charges avaient doublé et invoqué un vice du consentement. 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.
MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
 • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
 • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
 • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;



En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société OMV FRANCE invoque un vice du consentement. Si elle reconnaît avoir bien signé le bail, elle invoque que les conditions préalables n'ont pas été respectées par le bailleur et qu'ainsi son consentement a été vicié en l'espèce par son erreur.

Dès lors que le bail a été effectivement signé par la société OMV FRANCE et que ses conditions ont été discutées en amont avec la société ECO IV EQUINOX SCI, tel que démontré par la défenderesse, il a pleinement vocation à s’appliquer sans que le moyen tenant à retenir une erreur viciant son consentement soit opérant. 

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 28 août 2024 se décompose comme suit :
- échéance dépôt de garantie initial : 9 911,55 €
- échéance provision sur charges 3ème trimestre 2023 : 4 05 1,16 €
- échéance provision sur charges 4ème trimestre 2023 : 6 109,96 €
- appel refacturation taxe foncière 2023 : 5 673,02 €
- échéance dépôt de garantie complémentaire, loyer et provision sur charges 1er trimestre 2024 : 16.101,52€
- appel taxe sur les bureaux 2024 : 6 018,78 €
- échéance loyer et provision sur charges 2eme trimestre 2024 : 28 553,51 €
- appel refacturation assurance 2024 : 1 255,57 €
- appel refacturation taxe balayage 2024 : 123,14 €
- échéance loyer et provision sur charges 3eme trimestre 2024 : 23 915,52 €
- appel refacturation taxe foncière 2024 : 14 974, 18 €

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 101 713,73 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. 

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 28 septembre 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions 

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée, provisionnellement, sur la base du dernier loyer annuel et due à compter du 29 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des locaux, tel que sollicité par la demanderesse. 

S’agissant de la provision de 164 183,77 euros sollicitée au titre des loyers, charges et taxes impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues au 4 février 2025, qui correspondent aux dispositions du bail. Par conséquent, il y a lieu de condamner, par provision, la société OMV FRANCE à verser la somme de 164 183,77 euros à la société ECO IV EQUINOX SCI au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 4 février 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 101 713,73 euros. 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les clauses du bail qui prévoient un taux d’intérêt légal majoré de 6 points contractuel sur les factures impayées, une majoration de 20 % sur les loyers impayés à titre de pénalité et, qu’en cas de résiliation, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité s'analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable des obligations n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses. 

Sur la demande de délais de paiement 

L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société OMV FRANCE demande que des délais de vingt-quatre mois lui soient accordés. Elle ne règle pas le loyer courant de sorte que l’arriéré locatif augmente. Elle ne verse aux débats aucune pièce, notamment sur sa situation financière, susceptible de justifier l’octroi de délais. Dès lors, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société OMV FRANCE, qui succombe, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y a lieu en conséquence de condamner la société OMV FRANCE à lui payer la somme de 1 500 euros. 

PAR CES MOTIFS


RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 28 septembre 2024 à 24h,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société OMV FRANCE, ou de tous occupants de son chef, des locaux loués dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], 

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sur la base du dernier loyer annuel, 

CONDAMNONS la société OMV FRANCE l’indemnité d’occupation suscitée, 

CONDAMNONS la société OMV FRANCE à payer à la société ECO IV EQUINOX SCI la somme de 164 183,77 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 4 février 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 101 713,73 euros, 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie prévues dans le bail liant les parties, 

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la société OMV FRANCE,

CONDAMNONS la société OMV FRANCE à payer à la société ECO IV EQUINOX SCI la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société OMV FRANCE aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


FAIT À [Localité 8], le 02 Avril 2025.


LE GREFFIER,


Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.


 Céline PADIOLLEAU, Juge placée