Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025




N° RG 23/00016 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YGAA









AFFAIRE

Société L’ ECHO DES DAMIERS représentée par Madame [Z] [E] épouse [O] prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L’ ECHO DES DAMIERS, [D] INVESTLENTS LIMITED représenté par son représentant légak en exercice Madame [N] [J], LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 49], Société MASIN ENTERPRISE INC, S.N.C. SNC LES LOCATAIRES,

C/

Société LES LOCATAIRES




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

L’ ECHO DES DAMIERS représentée par Madame [Z] [E] épouse [O] prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L’ ECHO DES DAMIERS
[Adresse 3]
[Localité 41]

représentée par Me Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

CRÉANCIERS INSCRITS :

[D] INVESTLENTS LIMITED représenté par son représentant légal en exercice Madame [N] [J]
[Adresse 11]
[Localité 46]
CHYPRE

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

 LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 49]
[Adresse 8]
[Localité 39]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

MASIN ENTERPRISE INC
[Adresse 52]
[Adresse 44]
[Adresse 47]

représentée par Me Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319






S.N.C. LES LOCATAIRES,
[Adresse 2], 
[Localité 40]

représentée par Me Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

DEFENDERESSE :

LES LOCATAIRES
[Adresse 1]
[Localité 40]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 
vestiaire : NAN 4

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal 
EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 11 octobre 2022 et publié le 9 décembre 2022 au service de la Publicité Foncière de [Localité 45] 3 sous les références 9214P03 volume 2022 S n° 102, la société L’ECHO DES DAMIERS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la société LES LOCATAIRES situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 43], cadastré section AE n° [Cadastre 9] lieudit [Adresse 36] pour 4 ha 35 a et 5 ca, en l’espèce les VOLUME [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et dans les LOTS DE VOLUMES n° [Cadastre 22], n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12] et [Cadastre 15] plusieurs lots de copropriété, plus amplement désignée dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 7 février 2023, la société L’ECHO DES DAMIERS, créancier poursuivant a fait assigner la société LES LOCATAIRES à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 6 avril 2023, aux fins d’ordonner la vente forcée des lots saisis sur la mise à prix de 100 000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 226 936,15 euros au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 208 520,52 euros du 1er février 2023 jusqu’à complet paiement, de désigner la SCP LEROI WALD REYNAUD AYACHE et associés, commissaires de justice à Nanterre aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Par actes séparés des 8 et 9 février 2023, la société L’ECHO DES DAMIERS a dénoncé la procédure à la société MASIN ENTREPRISES INC, [D] INVESTMENTS LIMITED et au Trésor Public SIE [Localité 50].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de [Localité 45] le 9 février 2023.

Suivant acte reçu au greffe le 31 mars 2023, la société [D] INVESTMENTS LIMITED a déclaré une créance d’un montant de 27 372 220,90 euros. 

Suivant acte reçu le 4 avril 2023, le comptable public responsable du service des impôts des entreprises de [Localité 48] a déclaré une créance d’un montant total de 3 521513,75 euros. 

Suivant acte reçu le 5 avril 2023, la société MASIN ENTREPRISE INC a déclaré quant à elle une créance à hauteur de 8 267 969,85 euros au titre du capital arrêté provisoirement au 6 avril 2023, outre les intérêts au taux de 12%.

Après plusieurs renvois aux fins de mise en état des parties, l’affaire a été retenue à l’audience d’orientation du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024, puis prorogée au 19 décembre 2024. 

Par jugement du 19 décembre 2024, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur l’absence de numéroation des pièces du demandeur et l’absence notamment de la pièce nommée “actes acquisitifs”.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025, au cours de laquelle les parties dûment représentées ont déposé leur dossier de plaidoirie, s’en rapportant à leurs écritures respectives.

Aux termes de ses écritures signifiées via le RPVA le 28 juin 2024, la société LES LOCATAIRES a demandé à voir:
- In limine litis, se déclarer incompétent pour homologuer le protocole d’accord transactionnel conclu le 31 octobre 2022, au profit de Monsieur le Président du Tribunal de commerce de Paris, 
À titre principal, 
- Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière en date du11 octobre 2022, publié le 9 décembre 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] sous la référence 921P403, volume 2022 S n° 102, 
- Déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée, dans le cadre de la procédure, le 7 février 2023 par la SARL LEROI & ASSOCIES, Commissaires de Justice Associés demeurant [Adresse 38], à LA SNC LES LOCATAIRES à la requête de la société L’ECHO DES DAMIERS, représentée par Madame [I] [E], épouse [O], née à Suresnes (92) le [Date naissance 37] 1955, retraitée, de nationalité française, demeurant [Adresse 10], prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L'ECHO DES DAMIERS, société en nom collectif en liquidation amiable au capital de 1.000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre 
sous le numéro 484 571 419, 
- Ordonner en conséquence, la mainlevée de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l'encontre de la SNC LES LOCATAIRES portant sur les biens et droits immobiliers suivants situés à [Adresse 42], cadastrés section AE N° [Cadastre 9], à savoir 
- lots volume n°3061, 3130, 203025,203041, 
- lots de volume n° 3014, 103001, 103007, 203004 et 203042 (lots n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36 ; 
- Ordonner la mention des déclarations de nullité et de la mainlevée ordonnée en marge de la copie du commandement publiée, le 9 décembre 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] sous la référence 921P403, volume 2022 S n° 102, 
Subsidiairement, 
- Fixer le montant de la créance de la société L’ECHO DES DAMIERS à 211 906,09 €. 
- Fixer le montant de la mise à prix à 19 996 900 € et, à titre subsidiaire, à 17 140 200 €. 
 - Condamner la demanderesse au paiement d’une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Lamora, avocat aux offres de droit. 

Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la Société L’ECHO des DAMIERS demande à voir
- Homologuer et conférer force exécutoire au protocole d’accord transactionnel signé le 31 octobre 2022 par la SNC L’ÉCHO DES DAMIERS et la SNC LES LOCATAIRES, ci-après annexé ; 
Et par suite, accorder à la SNC L’ECHO DES DAMIERS l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance, savoir : 
- Constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies, 
- Mentionner comme montant retenu pour la créance du poursuivant la somme de 226,936.15 Euros au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 208.520,52 Euros du 1 er février 2023 et jusqu’à complet paiement, 
- Rejeter toutes les contestations et demandes incidentes, et notamment la demande de modification de la clause du cahier des conditions de vente qui prévoit la vente des biens saisis en un seul lot, une telle clause n’étant ni illégale ni préjudiciable, 
- Ordonner qu’aux requête, poursuites et diligences de la société LES LOCATAIRES, il soit procédé à la vente forcée des lots saisis en UN SEUL LOT sur la mise à prix de 100.000 euros ; 
 
Et, à cet effet : 
- Fixer la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision, 
- Ordonner qu’indépendamment de la publicité légale, une insertion sommaire paraîtra également sur le site internet www.licitor.com 
- Désigner la SCP LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE, Huissier de Justice au [Adresse 7], avec mission de faire visiter ceux des biens saisis qui sont accessibles aux éventuels amateurs, dans la quinzaine précédant l’audience d’adjudication, 
- Dire que l’Huissier commis pourra, si besoin est, procéder comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 
 - Dire que les frais et honoraires de l’Huissier feront partie des frais ordinaires de poursuite, qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix. 
Concernant la distribution du prix, et si par extraordinaire le Juge devait considérer que la question doit être tranchée au stade de l’audience d’orientation : 
 - ordonner que la ventilation du prix d’adjudication entre les 37 biens saisis se fasse à part égale (par division du prix d’adjudication par le nombre de biens) 
 - En tout état de cause, condamner la SNC LES LOCATAIRES au paiement d’une somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, le Comptable Public responsable du service des impôts des entreprises de Paris 16 demande au tribunal :
A titre principal : 
- débouter la société L’ECHO DES DAMIERS de sa demande de ventilation du prix de vente des biens saisis à parts égales entre les 37 lots saisis ; 
- ordonner que, pour les besoins de la distribution du prix de vente amiable ou d’adjudication des biens saisis, le prix soit ventilé de la manière suivante : 
• Pour le lot volume n°3.130 à hauteur de 66 % du prix ; 
• Pour le lot volume n° 203.025 et les lots de copropriété n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36, 37, 38, 40 à 45 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 à hauteur de 33 % du prix ; 
• Pour les lots de copropriété n° 46 à 51 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 à hauteur de 0,33 % du prix ; 
• Pour le lot volume n° 3.061 à hauteur de 0,33 % du prix 
• Pour le lot volume n° 203.041 à hauteur de 0,33 % du prix. 
A titre subsidiaire : 
- ordonner, à défaut de vente amiable, la vente forcée des biens saisis à l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, en un quatre lots de vente : 
• 1er lot de vente constitué du lot volume n° 3.130 sur la mise à prix de 66 000 € ; 
• 2 e lot de vente constitué du lot volume n° 203.025 et les lots de copropriété n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36, 37, 38, 40 à 45 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 sur la mise à prix de 33 997 € ; 
 • 3 e lot de vente constitué des lots de copropriété n° 46 à 51 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 sur la mise à prix de 2 € ; 
• 4 e lot de vente constitué des lots volumes n° 3.061 et 203.041 sur la mise à prix de 1 €. 
- ordonner que les biens saisis, après avoir été vendus successivement en 4 lots, seront remis globalement en vente sur une mise à prix égale à l’addition des prix d’adjudication obtenus. 
En tout état de cause : 
- condamner la société LES LOCATAIRES à payer au Comptable Public responsable du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de [Localité 51], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et dire qu’ils seront compris dans les frais taxés de vente. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la société MASIN ENTREPRISES demande au tribunal de :
- faire droit à la demande de la Société MASIN, et d’enjoindre à la société L’ECHO DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer une clause prévoyant une division des biens saisis en 2 lots : 
 Un premier lot de vente portant sur les Volumes : LE VOLUME 203025 - LE VOLUME 3014 - LE VOLUME 103001 - LE VOLUME 103007 - LE VOLUME 203004 - LE VOLUME 203042 ; Et les lots de copropriété suivants : LOT DE COPROPRIETE n° 7 - LOT DE COPROPRIETE n° 8 - LOT DE COPROPRIETE n° 9 - LOT DE COPROPRIETE n° 11 - LOT DE COPROPRIETE n° 12 - LOT DE COPROPRIETE n° 15 - LOT DE COPROPRIETE n° 16 - LOT DE COPROPRIETE n° 17 - LOT DE COPROPRIETE n° 19 - LOT DE COPROPRIETE n° 20 - LOT DE COPROPRIETE n° 23 - LOT DE COPROPRIETE n° 25 - LOT DE COPROPRIETE n° 26 - LOT DE COPROPRIETE n° 27 - LOT DE COPROPRIETE n° 29 - LOT DE COPROPRIETE n° 30 - LOT DE COPROPRIETE n° 33 - LOT DE COPROPRIETE n° 35 - LOT DE COPROPRIETE n° 36 - LOT DE COPROPRIETE n° 37 - LOT DE COPROPRIETE n° 38 - LOT DE COPROPRIETE n° 40 - LOT DE COPROPRIETE n° 41 - LOT DE COPROPRIETE n° 42 - LOT DE COPROPRIETE n° 43 - LOT DE COPROPRIETE n° 44 - LOT DE COPROPRIETE n° 45 ;
Un second lot portant sur les volumes : - LE VOLUME 3130 - LE VOLUME 3061 ; Et les lots de copropriété : - LOT DE COPROPRIETE n° 46 - LOT DE COPROPRIETE n° 47 - LOT DE COPROPRIETE n° 48 - LOT DE COPROPRIETE n° 49 - LOT DE COPROPRIETE n° 50 - LOT DE COPROPRIETE n° 51 ;
- Il est également demandé de faire droit à la demande la société Les Locataires et d’enjoindre la société L’ECHO DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente en modifiant le montant de la mise à prix fixée, et de fixer une mise à prix pour chacun des lots subdivisés conformément à la décision de Madame le juge de l’exécution eu égard aux éléments portés à sa connaissance et à l’évolution du marché immobilier ;
- A titre subsidiaire, de donner injonction à la Société L’ECHO DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente accompagné d’une clause d'allotissement ;
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégier de vente ;
- Voir fixer la créance de MASIN ENTREPRISES INC au 21 décembre 2023 à la somme de 12.610.687,13€ (douze-millions-six-cent-dix-mille-six-cent-quatre-vingt-sept Euros et treize Cents). 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la société [D] INVESTMENTS LIMITED a demandé au juge de la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
A titre principal, 
- Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de rejet de l’incident soulevé par la société [D] Investments Limited et de sa demande de ventilation du prix dans la procédure de distribution du prix ; 
- Donner injonction à la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer une clause prévoyant pour la vente une division des biens immobiliers saisis en 2 lots de vente: - un premier lot portant sur le Volume numéro [Cadastre 24], le Volume numéro [Cadastre 13], Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36] et sur les Volumes numéros [Cadastre 22], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 15] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété suivants n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ; 
- un second lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 22], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 15] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété n°46 à 51 ; 
- un troisième lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 23] et [Cadastre 14] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36]. 
-Enjoindre la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente en modifiant le montant de la mise à prix et de fixer une mise à prix pour chacun des deux lots de vente susvisés ; 
 
A titre subsidiaire, 
-Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de rejet de l’incident soulevé par la société [D] Investments Limited et de sa demande de ventilation du prix dans la procédure de distribution du prix ; 

Donner injonction à la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer une clause prévoyant pour la vente une division des biens immobiliers saisis en 2 lots de vente, accompagnée d’une clause d’ablotissement : 
- un premier lot portant sur le Volume numéro [Cadastre 24], le Volume numéro [Cadastre 13], Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36] et sur les Volumes numéros [Cadastre 22], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 15] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété suivants n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ; 
- un second lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 22], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 15] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété n°46 à 51 ; 
- un troisième lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 23] et [Cadastre 14] Section AE n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 36]. 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
- Ordonner que la ventilation du prix d’adjudication entre les biens saisis se fasse sur la base du prix d’acquisition des biens saisis par la société Les Locataires selon les actes notariés produits aux débats par la société L’Echo des Damiers en pièce n°5 ; 
 
En tout état de cause : 
- Juger, si la demande de la société Les Locataires de fixer le montant de la mise à prix à 19.996.900 € et à titre subsidiaire à 17.140.200 € est retenue par le Juge de l’exécution, qu’en vertu de l’article R 322-47 du Code de procédure civile d’exécution, à défaut d'enchère, les biens immobiliers saisis seront immédiatement remis en vente sur baisses successives du montant de la mise à prix modifié par le juge de l’exécution, le cas échéant jusqu'au montant de la mise à prix initiale fixée par la société L’Echo des Damiers dans le cahier des conditions de vente ;
- Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de sa demande de ventilation du prix entre les 37 biens saisis à parts égales dans la procédure de distribution du prix ; 
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente. 

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé aux écritures respectives des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 


Sur les exceptions de procédure soulevées par la société LES LOCATAIRES

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société LES LOCATAIRES

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le tribunal judiciaire peut connaître d’affaires commerciales par l’effet d’une clause attributive de compétence, sauf les cas où le tribunal de commerce a compétence exclusive.

La société l’ECHO DES DAMIERS sollicite l’homologation du protocole d’accord transactionnel signé le 31 octobre 2022 par la SNC l’ECHO DES DAMIERS et la SNC LES LOCATAIRES.

Au soutien de son exception d’incompétence au profit du tribunal de commerce de PARIS, la SNC LES LOCATAIRES indique qu’elle est une société commerciale.

En l’espèce, il résulte de l’article 15 du protocole d’accord signé par les parties le 31 octobre 2022 qu’à “défaut de solution amiable entre les Parties, le différend relèvera de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire de Nanterre, voire la Cour d’Appel de Versailles”.

Par ailleurs, la compétence du tribunal de commerce pour connaître des contestations relatives aux sociétés commerciales ne relève pas d’une compétence exclusive. 

Par conséquent, la société LES LOCATAIRES sera déboutée de son exception d’incompétence.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’assignation du créancier poursuivant 

La nullité des actes d’huissier est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en vertu de l’article 649 du code de procédure civile, qui conduit à distinguer les nullités pour vice de forme (articles112 et suivants du code de procédure civile) et les nullités pour irrégularité de fond (articles 117 et suivants du code de procédure civile). 

Les premières doivent être soulevées in limine litis (art. 74 du même code) et n’entraînent la nullité de l’acte qu’en cas de démonstration d’un grief, et ce, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public conformément à l’article 114 du même code, alors que les secondes (à savoir le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice) peuvent être proposées en tout état de cause (article 118). 

Au soutien de sa demande de nullité, la SNC LES LOCATAIRES indique que la société L’ECHO DES DAMIERS a restitué les locaux de son siège social, alors que l’adresse figurant sur le commandement de payer et l’assignation mentionne toujours l’adresse en question. Elle déclare subir ainsi un grief, en ce que la signification du jugement ne sera pas possible.

La société L’ECHO DES DAMIERS indique quant à elle que l’adresse correspond toujours au siège social même sans exploitation, que le commissaire de justice pourra, au demeurant, toujours procéder selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ou par signification au liquidateur amiable de la société, de sorte que les actes de procédure mentionnent l’adresse du siège de la liquidation ainsi que celle du domicile du liquidateur.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation du créancier poursuivant mentionnent, notamment, l’adresse du liquidateur amiable de la société L’ECHO DES DAMIERS, auquel une signification d’acte peut être valablement faite.

Au surplus, la société LES LOCATAIRES se prévaut d’un grief purement hypothétique.

Par conséquent, la société LES LOCATAIRES sera déboutée de sa demande de nullité et de sa demande de mainlevée.

Sur la demande d’homologation du protocole transactionnel d’accord du 31 octobre 2022

L’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.

Il résulte par ailleurs d’une jurisprudence constante que le juge de l’exécution ne peut délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi. 

En l’espèce, la société L’ECHO DES DAMIERS sollicite l’homologation du protocole d’accord transactionnel du 31 octobre 2022.

Or, en sollicitant du juge de l’exécution stauant en matière de saisie immobilière l’homologation d’un accord pour lui conférer force exécutoire, la société L’ECHO DES DAMIERS sollicite du juge de l’exécution la création d’un titre exécutoire à part entière, au demeurant d’applicabilité immédiate au litige, ce qu’une jurisprudence constante ne permet pas. 

Par conséquent, la société l’ECHO DES DAMIERS sera déboutée de sa demande d’homologation.

1°) Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

Sur le titre exécutoire et le montant de la créance du créancier poursuivant 

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
En l’espèce, la société L’ECHO DES DAMIERS, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal de grande instance de NANTERRE en date du 5 mars 2018 ayant condamné la société LES LOCATAIRES à lui payer les sommes suivantes :
- 200 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce ;
- 2 500 euros au titre du trouble financier ;
- 2 000 euros au titre des frais divers;
- 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
outre une condamnation à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Par arrêt en date du 16 janvier 2020, la cour d’appel de [Localité 53] a confirmé le jugement précité sauf en ce qui concerne la somme allouée au titre des dommages et intérêts et, statuant à nouveau, a condamné la société LES LOCATAIRES à verser les sommes suivantes :
- 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
outre une condamnation à payer les dépens d’appel.

La société LES LOCATAIRES conteste cependant une partie de la créance déclarée par la société L’ECHO DES DAMIERS, au motif que l’anatocisme des intérêts (30,06 euros) ainsi que l’indemnité prévue au protocole (15 000 euros) ne résultent d’aucun titre exécutoire mais du seul protocole transactionnel signé par les parties le 31 octobre 2022.

Or, il convient de relever que le protocole précité n’a pas été homologué, de sorte qu’aucune juridiction ne lui a conféré force exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, il convient de retrancher au montant de la créance déclaré par la société L’ECHO DES DAMIERS les sommes précitées, la créance s’élevant ainsi, au 31 janvier 2023 à la somme de 211 906, 09 euros, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points sur la somme de 208 520, 52 euros du 1er février et jusqu’à complet paiement, composée de la façon suivante :
- somme devant être versée avant le 31 janvier 2023 : 208 520, 52 euros ;
- intérêts dus au taux majoré du 26 octobre 2022 au 31 décembre 2023 : 3 385, 57 euros.

Sur l’actualisation de la créance de la société MASIN ENTREPRISES INC

En l’espèce, la société MASIN INTERPRISES INC sollicite l’actualisation de sa créance à la somme de 12 610 687, 13 euros au 21 décembre 2023.

Or, il ne relève pas de l’office du juge de l’exécution de procéder à la vérification du montant de la créancer d’un créancier inscrit en dehors de toute contestation.

Par conséquent, la société MASIN INTERPRISES INC sera déboutée de sa demande d’actualisation du montant de sa créance. 

2°) Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de la société LES LOCATAIRES sur l'immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée. 

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Sur la contestation du montant de la mise à prix par le débiteur saisi

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. 
Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Au soutien de sa demande d’augmentation de la mise à prix du bien, la société LES LOCATAIRES indique qu’une évaluation des biens objets de la saisie immobilière en date de juin 2019 avait fixé une valeur de 22 443 000 euros pour les locaux commerciaux et 6 124 000 euros pour les bureaux, soit un total de 28 567 000 euros. Elle souligne ainsi que, tenant compte de la nécessaire attractivité de la mise à prix, il convient de fixer une mise à prix de 19 996 900 euros à titre principal et de 17 140 200 euros à titre subsidiaire.

Au soutien de sa demande de rejet, la société L’ECHO DES DAMIERS indique qu’une telle mise à prix serait dissuasive.

En l’espèce, et s’il convient de relever que le montant de la mise à prix fixé par la société l’ECHO DES DAMIERS semble insuffisamment manifeste au regard de la superficie totale des biens vendus, l’estimation demeure particulièrement difficile au regard du peu de pièces produites, consistant notamment en trois estimations.

S’agissant de l’estimation la plus récente (janvier 2024), à savoir celle réalisée par la société SAVILLS et à hauteur de 650 000 000 d’euros, force est de constater qu’elle valorise avant tout le projet définitif envisagé, à savoir la construction de deux tours de 320 mètres de hauteur, de sorte que le montant obtenu n’apporte aucune information quant à la valorisation actuelle des biens figurant sur le commandement de payer valant saisie immobilière. 

S’agissant des deux expertises en date de juin 2019, il est constant que Monsieur [Y], expert auprès de la Cour de cassation, a valorisé la galerie marchande à hauteur de 22 443 000 euros ainsi que les bureaux à hauteur de 6 124 000 euros. 

Pour autant, il convient de relever, d’une part, qu’il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure la surface valorisée en juin 2019 correspond à celle figurant dans le cahier des conditions de vente déposé le 9 février 2023, notamment en l’absence de toute table d’équivalence, et, d’autre part, d’apprécier les conséquences du temps écoulé, que ce soit au regard de l’entretien des biens ou au regard de la variation du prix du mètre carré dans le secteur de La Défense, en l’absence de tout élément fourni par les parties.

Dès lors, les valorisations mentionnées par la société LES LOCATAIRES ne permettent pas d’effectuer une estimation du bien à la date du présent jugement, sauf à se fonder sur des pièces obsolètes. Par ailleurs, et au regard de la spécificité des biens faisant l’objet de la saisie, le juge de l’exécution ne dispose d’aucune compétence propre permettant d’augmenter la mise à prix dans les proportions sollicitées par le débiteur, sauf à risquer une carence d’enchères. 

Il apparaît cependant que le montant de la mise à prix semble d’insuffisance manifeste au regard de la superficie cumulée mentionnée dans le cahier des conditions de vente (2 950, 32 m² au total - pages 19 et 20), la somme de 100 000 euros conduisant à un prix au mètre de carré d’environ 34 euros.

Par conséquent, et compte tenu des éléments précités, il convient de fixer une mise à prix à hauteur de 500 000 euros, de façon à s’assurer de la présence d’enchères. 

La S.A [D] INVESTMENTS LIMITED sera déboutée de sa demande de baisses successives en cas de défaut d’enchère, les montants proposés par le débiteur n’ayant pas été retenus. 

Sur les demandes de modification du cahier des conditions de vente par la S.A [D] INVESTMENT LIMITED, la S.A MASIN ENTREPRISES INC et le SIE

L’article R. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution énonce notamment que le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant.
Il peut être consulté au greffe du juge de l'exécution ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant.
Sous réserve des dispositions de l'article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé.

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

La S.A [D] INVESTMENT LIMITED sollicite la modification du cahier des conditions de vente et la division des biens saisis en trois lots, notamment au regard du fait que les différents créanciers ne sont pas sur la même assiette de biens saisis. 

La S.A MASIN ENTREPRISES INC sollicite la modification du cahier des conditions de vente et la division des bien saisis en deux lots, notamment au regard du fait que tous les biens immobiliers ne sont pas affectés des mêmes inscriptions hypothécaires. 

Le SIE sollicite la modification du cahier des conditions de vente et la division des biens saisis en quatre lots, notamment au regard du fait qu’il n’est pas tenu compte dela disparité des lots saisis. 

La société L’ECHO DES DAMIERS indique, au soutien de sa demande de rejet, que les dispositions légales ne permettent pas aux autres parties d’imposer au créancier poursuivant une modification des modalités de la vente judiciaire.

En l’espèce, il convient de relever, à titre liminaire, que la lettre de l’article R. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution ne s’oppose pas à ce que des créanciers poursuivants puissent contester la rédaction du cahier des conditions de vente - à l’exception de la mise à prix dont la contestation relève exclusivement du débiteur selon l’article L. 322-6 du même code, ces derniers disposant d’un intérêt à agir consistant en la sauvegarde de leurs intérêts financiers, à savoir le paiement de leur créance. 

Les trois créanciers inscrits sollicitent ainsi la division des biens saisis en plusieurs lots de vente, notamment au regard de l’hétérogénéité des inscriptions hypothécaires sur les différents Volumes et Lots composant l’assiette de la saisie.

Or, il doit tout d’abord être souligné que nonobstant la pertinence certaine des arguments soulevés par les créanciers inscrits au stade de la distribution, la difficulté envisagée ne peut conduire, à elle seule, à imposer au créancier poursuivant une modification de la manière dont il avait envisagé la vente pour une difficulté future et hypothétique. 

Que par ailleurs, il sera rappelé que le créancier poursuivant supporte, seul, le risque d’une carence d’enchère, la division en plusieurs lots augmentant inévitablement ce risque, de sorte que la modification du cahier des conditions de vente tel que sollicitée par les créanciers inscrits aboutirait à privilégier certains créanciers au détriment de d’autres, ce que la loi n’autorise pas. À ce titre, aucun des créanciers inscrits ne rapporte la preuve irréfutable, ou à tout le moins certaine, que le créancier poursuivant ne serait pas lésé par les différentes modifications proposées.

Enfin et au cas d’espèce, en cas de négligence importante du créancier poursuivant lésant de façon manifeste les intérêts d’une partie, la voie de la subrogation restait ouverte à l’un des créanciers inscrits. 

Par conséquent, la S.A [D] INVESTMENT LIMITED la S.A MASIN ENTREPRISES INC et le SIE seront déboutées de leurs demandes d’injonction à la société l’ECHO DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente ou d’insérer une clause d’ablotissement dans celui-ci.

Sur les demandes relatives à la distribution du prix

Selon l’article R. 333-1 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut de procès-verbal d'accord revêtu de la formule exécutoire, la partie poursuivante saisit le juge de l'exécution en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées ainsi que tous documents utiles.
A défaut de diligence de la partie poursuivante, toute partie intéressée peut saisir le juge de l'exécution d'une requête aux fins de distribution judiciaire. Lorsque la distribution porte sur des sommes provenant d'une saisie immobilière, la demande est formée conformément à l'article R. 311-6. A défaut, elle est formée par assignation.

La S.A [D] INVESTMENT LIMITED sollicite la fixation des règles de ventilation du prix d’adjudication.

Le SIE sollicite quant à lui d’ordonner les modalités de ventilation du prix d’adjudication selon le pourcentage que représentait le prix d’acquisition initial des biens par la société les LOCATAIRES.

La société LES ECHOS DES DAMIERS sollicite le rejet de ces prétentions et demande, à titre susbidiaire, d’ordonner que la ventilation du prix d’adjudication se fasse à parts égales entre les 37 biens saisis. 

En l’espèce, il résulte du stade de la procédure et des pièces versées aux débats que les conditions de la distribution judiciaire du prix telles qu’énoncées par l’article R. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas remplies.

La S.A [D] INVESTMENT LIMITED ainsi que le SIE seront ainsi déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande, compte tenu de l’issue du litige, de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société LES LOCATAIRES de son exception d’incompétence ;

DEBOUTE la société LES LOCATAIRES de son exception de nullité ;

DEBOUTE la société L’ECHO DES DAMIERS de sa demande d’homologation du protocole transactionnel ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société L’ECHO DES DAMIERS, représentée par son liquidateur amiable Madame [I] [E], épouse [O], s'élève au 31 janvier 2023 à la somme de 211 906, 09 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

DEBOUTE la société MASIN ENTERPRISES INC de sa demande d’actualisation du montant de sa créance au 21 décembre 2023 ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la mise à prix à 500 000 euros en cas de vente forcée du bien ;

DIT QUE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 26 juin 2025 à 14H30, 

Salle B, rez-de-chaussée de l’extensio du tribunal



DIT qu'en vue de cette vente, la SCP LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE pourra faire visiter le bien et vérifier son état d'occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier ; 

DIT qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement ; 

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante :
- publicité légale,
- un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;
- une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 03 Avril 2025
Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION






copie à :
Maître Stéphanie LAMORA ccc toque 
Me Frédéric CORTES ccc toque 
Maître Florence FRICAUDET ccc toque
Me Sophie JEAN ce toque 
Maître Aurélia CORDANI ccc toque