Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 avril 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00354 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XOW

N° de Minute : 25/00070

JUGEMENT 

DU : 03 Avril 2025





S.A. SIA HABITAT


C/

[V] [G]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Caroline HENOT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LILLE





ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [G]
née le 11 Octobre 1995 à , demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Arnaud LEROY, avocat au barreau de BETHUNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024002007 du 20/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025 

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2018, la Sa Sia Habitat a donné à bail à Mme [V] [G] à compter du 16 avril suivant, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 389,68 euros, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant, net de charges.

En présence d’échéances de loyers impayées la Sa Sia Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2023, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 610,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2023, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 26 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 février 2024, Sa Sia Habitat a fait assigner  Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]-sur-Mer lui demandant de : 
- constater, à défaut prononcer la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner l'expulsion de Mme [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique ;
- dire et juger que Mme [V] [G] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;
- autoriser la Sa Sia Habitat à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [V] [G] en vertu de l'article R433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [V] [G] au paiement :
* de la somme en principal de 762,03 euros, montant de l'arriéré des loyers arrêté au 16 décembre 2023, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;
* au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux ;
* de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1153 du code civil ;
* de tous les frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 19 février 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 18 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises, à la demande au moins de l’une des parties, jusqu’à celle du 6 février 2025, où elle a été retenue.


La SA Sia Habitat représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 6645,32 euros arrêtée au 31 janvier 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Mme [V] [G] représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions, demande au tribunal, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil, de :
- lui accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette locative réclamée par la Sa Sia Habitat ;
- ordonner l’échelonnement du règlement de la dette sur une durée de trois années ; 
- suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés pour régler la dette ;
- débouter la Sa Sia habitat de ses demandes, moyens et prétentions qui s’avèrent particulièrement mal fondés ;
- débouter la Sa Sia Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle expose avoir reçu un courrier de la Caisse d’allocations familiales le 16 octobre 2024 l’informant d’un rappel d’allocations de près de 3360,11 euros l’amenant à solliciter les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DECISION


Sur la résiliation du bail

–    Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
 
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
 

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 26 octobre 2023.

 

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

 En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 19 février 2024, plus de six semaines avant la première audience.
 
L’action en résiliation de bail est recevable.

–    Sur le constat de la résiliation du bail
 
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux et non de six semaines comme le prétend la bailleresse.
 
Par contre, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 octobre 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 26 décembre 2023.
 
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
 
Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 12 avril 2018, le commandement de payer du 25 octobre 2023, un décompte de créance au 30 janvier 2025.
 
Au vu de ces pièces, Mme [V] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 6544,39 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 janvier 2025, déduction faite des frais de poursuite à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
 
            Sur la suspension de la clause résolutoire :
 
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [V] [G] a cessé le paiement de tout loyer depuis plus d’un an et même si elle percevait le rappel d’allocation annoncée par la Caisse d’allocations familiales dans sa lettre du 16 octobre 2024 « sous réserve que les conditions soient remplies pour débloquer le montant de ce rappel », ce dont elle ne justifie pas, il n’en demeure pas moins que ce rappel ne diminuerait pas de moitié la dette locative.

Par ailleurs la défenderesse ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer qui est l’une des conditions légales requises pour lui permettre de bénéficier de délais de paiement.

Enfin Mme [V] [G] ne précise pas selon quelles modalités elle entend apurer sa dette locative alors qu’il résulte du diagnostic social et financier que ses charges sont supérieures à ses ressources et qu’elle se trouve dans une situation particulièrement obérée.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la locataire.

 Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d'espèce pour réclamer la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse n’apporte aucune précision ni aucun justificatif, n’invoque même pas la mauvaise foi du preneur, laquelle ne se présume pas, et ne prétend pas davantage avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [V] [G] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la Sa Sia Habitat la somme 6544,39 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] conclu le 12 avril 2018, entre la Sa Sia Habitat, d’une part et Mme [V] [G], d’autre part, à la date du 26 décembre 2023 ;

ORDONNE à Mme [V] [G] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la Sa Sia Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [V] [G] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 150,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 03 avril 2025.


La greffière, Le juge,