Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 3 avril 2025

N° RG 24/01758 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BPT 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]




N° RG 24/01758 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BPT

Minute : 25/00149 


JUGEMENT

Du : 03 Avril 2025




S.A. HABITAT HAUT DE FRANCE


C/

Mme [D] [Y]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUT DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Me IBRAHIMI Salim avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER


ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 7]
comparante



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 25 Février 2025 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2023, la société Habitat Hauts de France a consenti un bail d'habitation à Mme [D] [Y] sur un logement situé au [Adresse 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 423,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1865,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [D] [Y] le 11 juin 2024.

Par assignation du 3 décembre 2024, la société Habitat Hauts de France a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [Y], si besoin avec l'intervention de la force publique et sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter de la décision à intervenir jusqu'à remise des clés, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 2063,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au None, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 - 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 décembre 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

À l'audience du 25 février 2025, la société Habitat Hauts de France maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 février 2025, s'élève désormais à 3152,57 euros, soustraction faite des frais de procédure et du versement de Mme [D] [Y] le 21 février 2025 à hauteur de 643 euros. La société Habitat Hauts de France considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [Y] expose avoir repris le paiement du loyer et être en mesure d'apurer la dette de manière échelonnée. Elle précise qu'un dossier FSL est en cours d'instruction.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

La société Habitat Hauts de France justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1865,76 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [Y] lui permettent d'assumer le paiement d'une somme de 88 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ; la possibilité d'une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d'une indemnité d'occupation, il n'y aurait pas lieu d'assortir cette expulsion d'une astreinte. 

Sur l'indemnité d'occupation

Si le plan d'apurement précédemment convenu n'était pas respecté par Mme [D] [Y] et en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 423,67 euros. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Habitat Hauts de France verse aux débats un décompte montrant qu'à la date du 21 février 2025, Mme [D] [Y] lui devait la somme de 3152,57 euros, soustraction faite des frais de procédure et du versement de Mme [D] [Y] le 21 février 2025 à hauteur de 643 euros.

Mme [D] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 3152,57 à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2063,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2023 entre la société Habitat Hauts de France, d'une part, et Mme [D] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 10] est résilié depuis le 11 août 2024,

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer à la société Habitat Hauts de France la somme de 3152,57 euros (trois mille cent cinquante-deux euros et cinquante-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2063,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [D] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 88 euros (quatre-vingt-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 août 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; la possibilité d'une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d'une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu d'assortir cette expulsion d'une astreinte,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [D] [Y] sera condamnée à verser à la société Habitat Hauts de France une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 423,67 euros (quatre cent vingt-trois euros et soixante-sept centimes) par mois, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Habitat Hauts de France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 3 décembre 2024 et de la notification à la préfecture.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge