Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 4 avril 2025

GB/CT


Jugement N°
du 04 AVRIL 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 24/04731 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3IN / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






S.A.R.L. CMOJ


Contre :

[G] [N]
[X] [N]








Grosse : le

la SELARL POLE AVOCATS




Copies électroniques :
 
la SELARL POLE AVOCATS




Copie dossier
Expert
Régie

la SELARL POLE AVOCATS





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, 

dans le litige opposant :

S.A.R.L. CMOJ
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentée par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDERESSE 

ET :

Madame [G] [N]
[Adresse 3]
[Localité 8]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [X] [N]
[Adresse 2]
[Localité 7]

N’ayant pas constitué avocat


DEFENDEURS 

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 06 Février 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :







EXPOSE DU LITIGE

La société CMOJ a acquis, le 2 décembre 2003, un fonds de commerce de reprographie-papeterie situé [Adresse 6] à [Localité 4] (63). Le fonds de commerce incluait le droit au bail initialement consenti aux termes d’un acte notarié du 25 février 1973 et ayant donné lieu à des renouvellements successifs et pour la dernière fois à compter du 1er mars 2016 jusqu’au 28 février 2025.
Le 9 avril 2024, les bailleurs M. et Mme [N], ont fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 4 150,61 euros.
Le 12 août 2024, les bailleurs ont notifié à la société CMOJ une mise en demeure préalable au refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, de régler, dans le délai d’un mois la somme de 524,37 euros correspondant à l’arriéré locatif.
Le 16 août 2024, les bailleurs ont notifié à la société CMOJ un congé, à effet au 28 février 2025, sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motif grave justifié par l’arriéré locatif précité.
Saisi par M. et Mme [N], le juge des référés a, par ordonnance du 5 novembre 2024 :
Constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties étaient réunies à la date du 9 mai 2024 ;Accordé à la société CMOJ des délais de paiements rétroactifs jusqu’au 1er août 2024 pour s’acquitter de l’arriéré locatif de 3 550,61 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés ;Constaté que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif apuré, que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, et que celle-ci n’a en définitive pas produit d’effet à la date de la décision, et n’a pas entraîné la résiliation du bail commercial,Dit n’y avoir à référé sur la totalité des demandes,Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné la société CMOJ aux dépens de l’instance.C’est alors que, par acte du 26 novembre 2024, la société CMOJ a assigné M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de :
A titre principal, prononcer la nullité du congé sans offre de renouvellement signifié suivant acte du 16 août 2024,A titre subsidiaire, juger que le motif invoqué ne constitue pas un motif grave et fixer le montant de l’indemnité d’éviction, le maintien dans les lieux étant acquis jusqu’à son paiement effectif,Condamner in solidum, M. et Mme [N] à lui payer :5 000 euros en réparation du préjudice commercial ;3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens de la procédure.Mme [N], régulièrement assignée à étude et M. [N] à personne, n’ont pas comparu.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence à l’assignation susvisée de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.
Selon l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Le refus pour motif grave et légitime qui n’est pas validé par le juge produit les effets d’un congé avec refus de renouvellement. Il met fin au bail et ouvre droit à une indemnité d’éviction (3ème Civ., 19 février 2014, pourvoi n°11-28.806, Bull civ n°23).
Selon l’article L. 145-28 du code précité, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
En l’espèce, le 26 août 2024, la société CMOJ a viré la somme réclamée dans la mise en demeure du 12 août 2024 (pièce 11 demandeur). Le preneur ne pouvait donc invoquer l’inexécution de l’obligation de payer la somme figurant dans la mise en demeure dès lors que celle-ci ne s’est pas poursuivie plus d’un mois après la mise en demeure, le délai d’un mois courant entre le 12 août 2024, date de la mise en demeure et le 12 septembre 2024. Le congé donné pour la fin du bail, à savoir le 28 février 2025 reste valable et ne sera donc pas annulé.
Il convient en conséquence de dire que le congé du 16 août 2024 a mis fin au bail, que les bailleurs ne justifient pas d’un motif grave et légitime contre la société CMOJ qui a donc droit à une indemnité d’éviction.
Avant dire droit, sur l’indemnité d’éviction, il convient d’ordonner une expertise judiciaire.
Les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de voir prononcer la nullité du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré par M. [X] [N] et Mme [G] [S] née [N] le 16 août 2024 à la SARL CMOJ ;
DIT que la SARL CMOJ a droit au paiement d’une indemnité d’éviction suite au congé sans offre de renouvellement délivré par M. [X] [N] et Mme [G] [S] née [N] à la SARL CMOJ le 16 août 2024,
AVANT DIRE DROIT, sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une expertise et désigne pour y procéder :
[B] [P]
Expert près la Cour d’appel de RIOM
[Adresse 1]
Mèl : [Courriel 9]
Avec pour mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :
Convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs dires et explications et répondre à leurs dires,Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’exécution de sa mission,Se rendre sur les lieux : [Adresse 5] à [Localité 4] ;Faire contradictoirement toutes constatations utiles à l’accomplissement de sa mission,Rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, compte tenu de la consistance du fonds lors de la délivrance du congé et de la valeur d’exploitation de celui-ci à la date la plus proche possible du départ du locataire des lieux si tel est le cas ;D’une manière générale, fournir au tribunal tous les éléments de fait ou techniques en relation avec sa mission et pouvant être utiles à la solution du litige ;



AUTORISE l'expert : 
à s'adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne,à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité,
DIT que l'expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l'expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT qu’en application de l’article 38 du décret n°2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles,

RAPPELLE en tant que de besoin à l’expert judiciaire commis son obligation de répondre à tout dire dûment formalisé par écrit par l’une quelconque des parties par une note elle-même écrite et motivée,

DIT que la SARL CMOJ fera l'avance des frais d'expertise et devra consigner au secrétariat-greffe une provision de 1.500,00 euros T.T.C avant le 1er juin 2025,

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,



DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er octobre 2025, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,
RESERVE à statuer sur les autres demandes et les dépens.


Le Greffier Le Président