Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 2 avril 2025

N° RG 24/00434 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H37Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025 



DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GR AND GAILLON NORMANDIE représenté par son syndic en exercice la société NORMANDIE SEINE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne [Adresse 10], SAS inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°501 571 012 au capital de 4 585 900 dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Me Yves MAHIU, avocat au barreau de ROUEN




DÉFENDEUR :

Madame [R] [E]
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christophe OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE




PRÉSIDENT : François BERNARD 

GREFFIER lors des débats: Aurélie HUGONNIER, 

DÉBATS : en audience publique du 15 janvier 2025


JUGEMENT :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 26 février 2025, prorogée au 02 avril 2025
- signé par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [R] [E] est propriétaire des lots n°808 (appartement), n°787 (cave) et n°1106 (parking) dépendant d’un ensemble immobilier dénommé résidence [6] RESIDENCE [Adresse 7] NORMANDIE située à [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE [Adresse 5] NORMANDIE est représenté par son syndic la société NORMANDIE SEINE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne [Adresse 10] selon contrat de syndic du 12 janvier 2019. 

Invoquant des charges de copropriété demeurées impayées, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 4] GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, mis en demeure Mme [R] [E] de payer la somme de 3 963,42 euros.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte du 4 octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER, a fait assigner [R] [E] devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de règlement des charges de copropriété impayées.

A l’audience du 15 janvier 2025, se référant à ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 3 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER demande au tribunal de :
-débouter Mme [R] [E] de ses demandes ;
-condamner Mme [R] [E] à lui payer la somme de 3 612,84 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 19 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 2963,42 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
-ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;
-condamner Mme [R] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat ;
-condamner Mme [R] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-dire que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires seront imputables à Mme [R] [E] ;
-condamner Mme [R] [E] aux dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure du 22 novembre 2023, ainsi que le coût de la présente assignation.

Il fait valoir que :
-Mme [E] n’a pas procédé au règlement des charges de copropriété dues à leur date d’exigibilité depuis le mois d’avril 2022 ; 
-la somme due au titre de l’arriéré des charges de copropriété d’un montant de 3612,84 euros est justifiée par les pièces produites ;
-la consommation réelle de Mme [E] est sans incidence sur son obligation de payer, en fonction des tantièmes les charges collectives de chauffage et d’eau chaude ;
-il est produit aux débats le détail des charges de chauffage et d’eau chaude calculés en fonction de la consommation réelle de Mme [E] et les dites charges ont fait l’objet d’une régularisation en fonction de la consommation réelle de cette dernière ; 
-les appels de fonds ne contiennent aucun doublon concernant des exercices différents ;
-en refusant de payer ses charges, [R] [E] fait peser sur la copropriété des sommes supplémentaires, justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Se référant à ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 10 janvier 2025, Mme [R] [E] demande au président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :
-les appels de fonds et les relevés de charges de copropriété font apparaître un certain nombre d’anomalies privant de tout caractère probant les pièces versées par le syndicat  ;
-le montant des charges imputées à Mme [E] est bien supérieur à celui qui figure dans les relevés individuel de consommation ISTA et il n’y aucune raison que les appels de provision ne correspondant pas au relevé ISTA y compris après régularisation de charges ;
-les appels de provision sur charges contiennent des doublons, justifiant que la syndicat soit débouté de ses demandes ;
-à défaut d’explication cohérente sur les décomptes fournis le syndicat des copropriétaires sera nécessairement débouté de toutes ses demandes ; 

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine , liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble , le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. 

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à « défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».
Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge de seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée en totalité et il appartient d’autre part au copropriétaire qui conteste le montant de son compte individuel d’apporter la preuve que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produits aux débats à l’appui de sa demande:
-un extrait du règlement de copropriété 
-les contrats de syndic du 12 janvier 2019, 25 avril 2022 et 5 février 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2019, 31 mai 2021, 25 avril 2022, 15 mai 2023, 5 février 2024 et 2 juillet 2024 ;
- les appels de fonds 2022, 2023 et 2024 
-le décomptes actualisé au 19 septembre 2024 et 15 octobre 2024. 
-le relevé de charges de copropriété 2021/2022 et 2022/2023. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par Mme [E] de charges de copropriété d’un montant de 3612,84 euros qui ont été appelées au titre du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 approuvé par l’assemblée générale du 31 mai 2021 , au titre du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2022, au titre du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 voté par l’assemblée générale du 15 mai 2023. 

Mme [E] conteste être redevable de cette somme estimant que sa consommation de chauffage et d’eau telle qu’appelée serait erronée le logement n’étant plus occupé , sa consommation étant d’un montant de 690 euros sur l’année et non de 500 à 600 euros par trimestre. Elle relève par ailleurs que le solde repris ne correspondrait pas au solde dû au titre de la période précédente. 

Toutefois les relevés de charges de copropriété 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 établissent qu’il a été tenu compte outre des charges eau et gaz collectifs de la consommation réelle de Madame [E] ayant fait l’objet de régularisation ( pour 2020/2021 506,27 euros chauffage eau collectif 101,88 euros chauffage gaz individuelle ; pour 2021/2022 706, 86 euros chauffage eau collectif et 301,01 chauffage gaz individuelle somme similaire au relevé ISTA, pour 2022/2023 633,91 euros chauffage eau collectif et 231,36 euros chauffage gaz individuelle  somme légèrement inférieure à celle mentionnée dans le décompte ISTA.)

Mme [E] qui conteste le niveau de sa consommation d’énergie n’établit pas avoir quitté les lieux en décembre 2021. 

Par ailleurs, au vu de l’examen des appels de fonds provisionnels ainsi que du décompte produit, Mme [E] échoue à démontrer que des opérations similaires se retrouveraient sur des appels successifs. 

Dans ces conditions Madame [E] sera déboutée de sa contestation et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la somme de 3612,84 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 date de l’assignation , avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat de copropriété fait valoir que la carence d’un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d’une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voir une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble. Le non-paiement de charges par un copropriétaire oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.
Il sollicite à ce titre une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le défaut de paiement des charges cause nécessairement un préjudice au syndicat de copropriété. Celui-ci ne produit pas d’élément permettant d’en apprécier l’ampleur et il sera dès lors attribué une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [E] qui succombe, sera tenu aux dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, aucune raison ne conduisant le juge à en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER la somme de 3612, 84 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 19 septembre 2024;

DIT que ces sommes porteront intérêts à taux légal à compter du 4 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article1342-2 du code civil ; 

CONDAMNE Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GRAND GAILLON NORMANDIE, représenté par son syndic, la SAS NORMANDIE SEINE IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [E] aux entiers dépens ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le juge