Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 3 avril 2025

N°Minute:
N° RG 24/00633 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O5ER

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 03 Avril 2025


DEMANDEURS:

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Coralie COUDREC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Coralie COUDREC, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Etablissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT -HERAULT LOGEMENT , dont le siège social est sis [Adresse 1]


représenté par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS - RED, avocats au barreau de MONTPELLIER





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 06 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Avril 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Coralie COUDERC
Copie certifiée delivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS - RED
Le 03 Avril 2025






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2019 ayant pris effet le 05 mars 2019 pour une durée d’un an renouvelable, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT HABITAT, devenu et ci-après désigné HERAULT LOGEMENT, a donné à bail à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 464,16 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 61,40 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 464,16 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué en date du 05 mars 2019.

Estimant le logement insalubre en raison de moisissures, Madame [F] [B] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 avril 2022, mis en demeure HERAULT LOGEMENT de procéder à leur relogement sous quinzaine. 

En l’absence de réponse, Madame [F] [B] a, par l’intermédiaire de son conseil, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mai 2022, mis en demeure HERAULT LOGEMENT d’avoir à procéder à toutes les diligences afin que les conditions de logement soient conformes à celles exigées par la Cour Européenne des Droits de l’Homme et au principe de dignité. 

Les locataires ont quitté le logement. Un état des lieux contradictoire a été effectué en date du 20 avril 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] ont fait assigner HERAULT LOGEMENT, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 03 juin 2024, et sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur verser les sommes suivantes :
23 208 euros au titre de leur préjudice de jouissance
5 304,76 euros au titre de leur préjudice matériel, à savoir : 
5 000 euros au titre des factures d’électricité, 
29,31 euros au titre du rachat de matériel,
111,73 euros au titre des frais d’essence
163,72 euros au titre des indemnités locatives pour les réparations 
10 000 euros au titre de leur préjudice moral 
1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
outre la condamnation d’HERAULT LOGEMENT aux entiers dépens. 

Après la mise en place d’un calendrier de procédure en plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 février 2025. 

A cette audience, Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H], représentés par leur avocat qui a déposé, sollicitent : 

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment l’article 6,
Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022, et notamment l’article 2,
Vu les pièces,

DIRE que 1’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT a failli à son obligation de délivrance paisible du logement durant la période du 5 mars 2019 au 9 avril 2023 ;
REJETER l’ensemble des prétentions adverses comme mal fondées ;
CONDAMNER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à verser à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] les sommes suivants, en réparation de leurs préjudices :
23 208€ au titre du préjudice de jouissance
5 304,76€ au titre du préjudice matériel :
5 000€ en remboursement des factures d’électricité
29,31€ en remboursement du rachat de matériels
111,73€ en remboursement des frais d’essence
9 163,72€ en remboursement des indemnités locatives pour les réparations
10 000€ au titre du préjudice moral
CONDAMNER 1’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à verser à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
LE CONDAMNER aux entiers dépens.


En défense, HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a plaidé, conclut : 

Vu les articles 1719 et 1721 du Code civil,
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 9 et 700 du Code de procédure civile
Vu les pièces fournies aux débats et la jurisprudence citée,

DÉBOUTER Madame [G] [B] et Monsieur [L] [H], de l'intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions ;
ÉCARTANT dans tous les cas l'exécution provisoire de droit sur l'ensemble de leurs demandes en application de l'article 514-1 du CPC ;
LES CONDAMNER in solidum à payer ou L’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT, pour les causes sus énoncées, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, avec application des articles 1231-6, 1343-1 et 1343-2 du Code civil.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025. 





MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur le préjudice de jouissance

L'article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué est une obligation de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur verser la somme de 23 208 euros au titre du préjudice de jouissance, soit l’intégralité du loyer (464,16 euros) sur la période du 05 mars 2019, date d’entrée dans les lieux, au 09 avril 2023, date de départ des lieux (50 mois). 

Il convient tout d’abord de constater que les photographies produites en pièce n°3 ne sont ni localisées, ni datées et que les attestations des parents de Madame [F] [B] ne permettent pas de démontrer la présence des moisissures ou d’humidité importante dès l’entrée dans les lieux. 

Il ressort néanmoins du rapport de visite de des services du Département à la suite de la visite du logement en date du 23 novembre 2021, saisi dans le cadre du dispositif Action Prévention Energétique, qu’une humidité importante est présente dans plusieurs pièces du logement et « dépasse régulièrement les 60% et atteint même parfois la saturation », à savoir 100%. 

Ledit rapport précise que cette importante humidité est à l’origine de la surconsommation d’électricité des locataires depuis a minima mars 2020, l’analyse des consommations antérieures étant impossible en raison d’une facturation antérieurement réalisée sur index estimé et non réels. Il convient par conséquent de constater que l’humidité était présente au sein du logement depuis plusieurs années. HERAULT LOGEMENT ne pouvait ainsi ignorer cette cause d’indécence qui existait dès l’entrée dans les lieux. 

Il convient par ailleurs de constater que l’état des lieux de sortie en date du 20 avril 2023 relève de la moisissure sur de nombreux revêtements dans l’ensemble du logement.

Au regard de ces éléments, HERAULT LOGEMENT sera par conséquent condamné à indemniser Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] à hauteur de 10% du loyer sur la période du 05 mars 2019 au 09 avril 2023, soit 49 mois, soit environ 2300 euros. 

Sur les préjudices matériels 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le remboursement des factures d’électricité

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice matériel résultant de la surconsommation d’électricité. 

Ils versent aux débats un rapport des services du Département de l’Hérault, rédigé à la suite de la visite du logement en date du 23 novembre 2021, duquel il ressort que le montant des factures d’électricité de Madame [F] [B] « est anormalement élevé pour un logement de cette surface ». 

Ledit rapport explique ces fortes consommations par plusieurs raisons, à savoir le « réglage du cumulus dont la température est excessive (près de 80°C), un dysfonctionnement au niveau du thermostat de certains radiateurs, un inconfort dans le logement lié à la présence d’humidité importante dans plusieurs pièces, le fonctionnement quasi permanent du radiateur de la salle de bain (résultant du point précédent) ». 

Il conclut que « les problèmes d’inconfort relevés dans le logement, essentiellement liés au taux d’humidité, sont compensés par une utilisation plus importante du chauffage électrique ; engendrant des factures d’électricité très élevées ». 

L’humidité au sein du logement est ainsi la principale cause de la surconsommation d’électricité des locataires. HERAULT LOGEMENT sera donc tenu de les indemniser de leur préjudice à ce titre. 

Il ressort du rapport des services du Département que les factures d’électricité de Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] se sont élevées à environ 3 000 euros pour l’année 2020/2021 et 2 000 euros pour l’année 2021/2022. 

HERAULT LOGEMENT sera par conséquent condamné à verser à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 4000 euros au titre de leur préjudice matériel résultant de la surconsommation d’électricité, dans la mesure où une partie des factures correspondent à une consommation réelle.

Sur le remboursement du rachat de matériel,

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur verser la somme de 29,31 euros au titre de leur préjudice matériel résultant de la nécessité d’achat du matériel à la suite du déménagement. 

Ils versent aux débats plusieurs tickets de caisse pour l’achat de matériel de ménage et bricolage, pour un montant total de 29,31 euros. 

Les documents produits ne permettent cependant pas d’imputer directement l’achat du matériel à leur déménagement, et encore moins à la présence d’humidité au sein du logement. 

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le remboursement des frais d’essence

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur verser la somme de 111,73 euros au titre de leur préjudice matériel résultant des frais d’essence à la suite du déménagement en raison des trajets entre leur nouveau logement et l’école des enfants.

Ils versent aux débats plusieurs tickets de caisse pour des frais d’essence, pour un montant total de 150,07 euros. 

Les documents produits ne permettent cependant pas de relier les frais d’essence aux frais de transport des enfants à leur école en raison du déménagement. 

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur le remboursement des indemnités locatives pour les réparations

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] sollicitent la condamnation d’HERAULT LOGEMENT à leur rembourser la somme de 163,72 euros conservée le bailleur au titre des frais de remise en état du logement à la suite de leur départ. 

Il ressort néanmoins de l’état des lieux de sortie, signé par les locataires, que les indemnités retenues pour les murs du couloir/dégagement et du séjour ne sont pas liés aux moisissures mais à des traces, résultant ainsi du défaut d’entretien du logement par les locataires. 

Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] ne produisent aucun document démontrant que lesdites indemnités retenues en raison de traces ne sont pas justifiées. 

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] versent aux débats de nombreux certificats médicaux concernant leur enfant [C]. Ces derniers n’imputent toutefois pas directement l’état de santé de l’enfant aux moisissures de logement. Seul le compte rendu de consultation effectué par le Docteur [K] [Z] mentionne en effet « environnement malsain / sanitaire / moisissures +++ dans la chambre » mais n’en tire aucune conséquence sur la santé de l’enfant. 

Il ressort néanmoins du rapport de visite des services du Département de l’Hérault, à la suite de la visite du logement en date du 23 novembre 2021, que le taux d’humidité au sein du logement « dépasse régulièrement les 60% et atteint même parfois la saturation », à savoir 100%, et que « un taux d’humidité élevé peut avoir des conséquences sur la santé des occupants ». 

Il est ainsi raisonnablement admis que la présence d’humidité et de moisissures au sein du logement a, si ce n’est pas engendré, aggravé les problèmes de santé de l’enfant [C].

Au regard de ces éléments, et étant donné que les préjudices ont perduré pendant plusieurs années sans qu’aucune solution définitive ne vienne mettre fin aux désordres, il convient de condamner HERAULT LOGEMENT à indemniser Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] à hauteur de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral. 

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de la solution apportée au présent litige, HERAULT LOGEMENT, partie perdante, sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

HERAULT LOGEMENT, partie perdante, sera condamné aux dépens.
 


Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Condamné aux dépens, HERAULT LOGEMENT devra verser à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à payer à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 2300 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 05 mars 2019 au 09 avril 2023 ; 



CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à payer à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice matériel résultant de la surconsommation d’électricité ; 

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à payer à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à payer à Madame [F] [B] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection