Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 2 avril 2025

N° RG 22/03382 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GEBC - décision du 02 Avril 2025

FG/ N° de minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025

N° RG 22/03382 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GEBC


DEMANDERESSE :

S.C.I. DE [Localité 6] immatriculée au RCS d’[Localité 7] sous le n° 490 213 626 agissant poursuites et diligences de ses 2 co-gérants domiciliés au siège social
Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS



DÉFENDERESSES :

S.A.S. IMPRESA IMMO
Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Cecile ANNOOT, avocat au barreau d’ORLEANS


S.A.R.L. NORIAL prise en la personne de l’un de ses gérants
Activité : Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante





DÉBATS : à l’audience publique du 05 Février 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 02 Avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP
Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,lors des débats
Greffier : Monsieur Théophile ALEXANDRE, lors de la mise à disposition





N° RG 22/03382 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GEBC - décision du 02 Avril 2025



EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice en date du 30 septembre 2022, la SCI de la Pointe Saint Loup a assigné la SAS IMPRESA IMMO et la SARL NORIAL devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir la condamnation de la SAS Impresa Immo à lui payer les sommes de:
- 31 500 euros (soit l’avance de 5000 euros séquestrée entre les mains de l’office notarial et la somme de 26 500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation) au titre de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 17 septembre 2021
- 5000 euros à titre de dommages et intérêts
- 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI de la Pointe Saint Loup demande également que le jugement à intervenir soit déclaré commun et opposable à la SARL Norial, en tant que de besoin.

Par ordonnance en date du 8 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a ordonné aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire afin d’être informés sur l’objet et le déroulement d’une médiation judiciaire, a désigné un médiateur et a renvoyé le dossier à l’audience du juge de la mise en état du 2 mai 2023.

Par ordonnance en date du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a désigné un médiateur dont la durée a été fixée à trois mois avec provision de 600 euros par partie et renvoi à l’audience du 4 septembre 2023 afin de s’assurer de l’état d’avancement de la mesure de médiation.

Par courrier en date du 26 juillet 2023, le médiateur a indiqué au tribunal qu’aucun accord n’avait été trouvé entre les parties pour la résolution de leur litige.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 5 février 2025.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, la SCI de la Pointe Saint Loup maintient ses demandes initiales et fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :
- les biens objet de la promesse concernaient différents lots dans un ensemble immobilier
- le bien avait été déclaré comme étant à usage professionnel de cabinet médical
- la SAS défenderesse n’avait pas levé l’option d’achat le 15 décembre 2021
- toutes les conditions suspensives avaient été réalisées
- l’indemnité d’immobilisation s’oppose à la clause pénale, qui sanctionne l’inexécution d’une obligation
- la mauvaise foi de la SAS lui a occasionné un préjudice source d’un préjudice de gestion
- le paragraphe de la promesse relatif à l’usage du bien implique qu’il y avait eu un changement dans la destinationde l’usage du bien convenu entre les parties
- la SAS est professionnel de l’immobilier 
- la réalisation de places de stationnement conforme au PLU ne pouvait constituer une difficulté puisque tout était prévu pour permettre leur réalisation, ce que ne pouvait ignorer la SAS lors de la signature
- le changement de sous-destination avait clairement été envisagé et la mairie ne s’y est jamais opposée
- le notaire n’a fait aucune allusion à une condition suspensive qui aurait défailli
- la mairie n’a jamais soutenu qu’elle ne souhaitait plus voir sortir de voiture de cet immeuble
- la lettre de la mairie du 23 octobre 2023 ne fait que rappeler les prescriptions relatives aux places de stationnement en cas de changement de sous-destination en bureau, existantes au moment de la signature de la promesse de vente
- il n’a jamais été interdit à la SAS de disposer d’un nombre de places de stationnement conforme à la sous-destination des lieux au regard du PLU
- un manquement fautif empêchant la signature de l’acte de vente est intervenu du seul fait du bénéficiaire de la promesse
- le changement de destination n’ ajamais été inscrit comme étant une condition suspensive à la réalisation de la promesse de vente
- le changement de destination était réalisable au regard des prescriptions d’urbanisme

La SAS IMPRESA IMMO conclut au débouté des demandes formées par la SCI de la Pointe Saint Loup et sollicite reconventionnellement la condamnation de cette dernièresà lui payer les sommes de :
- 5000 euros au titre de la restitution de cette somme, avec demande de condamnation de la SARL Norial à libérer cette somme et à la lui la reverser dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement 
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS IMPRESA IMMO expose notamment que :
- la mairie lui a répondu, après signature de la promesse de vente, que n’était pas possible d’affecter l’immeuble acquis à l’usage de bureau qu’elle souhaitait lui donner
- elle a renoncé à acquérir le bien, ne levant ni l’option ni ne signant l’acte de vente
- une condition suspensive tendant à obtenir l’autorisation pour le changement de destination avait été stipulée dans la promesse de vente
- la promesse fait expréssement référence à la réglementation d’urbanisme et constitue la loi auxquelles les parties ont entendu se soumettre
- elle souhaitait donner une destination différente au bien qu’elle souhaitait acquérir
- un cabinet médical et un bureau n’ont pas la même destination au sens de la réglementation d’urbanisme
- les deux parties savaient qu’il y aurait modification de l’usage du bien
- il y avait donc lieu de solliciter un changement de destination par le biais d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire
- les conditions pour ce faire n’étaient pas réunies
- le changement de destination était possible en théorie mais non dans les faits, compte tenu de l’obligation de création de places de stationnement rappelée par le courrier du 23 octobre 2023
- il n’y a actuellemnt que deux places de stationnement dans la cour de l’immeuble
- il était impossible d’ajouter les sept places de stationnement supplémentaires
- elle avait pour projet d’acheter l’immeuble et d’y faire des bureaux, pas d’acheter des places de stationnement
- la mairie a confirmé qu’en cas de changement de destination, ce qui aurait été le cas pour des bureaux, le demandeur devrait aménager le surplus de places nécessaires à la nouvelle destination
- les pièces d’urbanisme étaient à l’origine d’une servitude rendant impropre à sa ddestination l’immeuble que l’acquéreur entendait lui donner
- la condition suspensive n’ayant pas été réalisée, l’indemnité d’immobilisation n’était pas due
- la durée de validité de la promesse lui a permis de vérifier que les règles d’urbanisme rendaient impossible la réalisation de son pojet
- la SCI n’a pas répondu à ses propositions
- cette dernière a vendu son bien et n’apporte la reuve d’aucun préjudice 

La SARL NORIAL, citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.


MOTIFS DE LA DÉCISION


L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Par acte authentique en date du 17 septembre 2021 portant promesse unilatérale de vente, la SCI de la Pointe Saint Loup, promettant, a conféré à la SAS IMPRESA IMMO, bénéficiaire, la faculté d’acquérir les lots de copropriété numéros1 à 7 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] cadastré section AC numéro [Cadastre 5], moyennant le prix de 315 000 euros payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. Le promettant déclarait aux termes de cet acte que le bien était actuellement à usage professionnel de cabinet médical avec indication que le bénéficiaire entendait l’affecter à usage professionnel de bureaux.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2021 à 16 heures. Les parties à cette promesse ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 31 500 euros, avec versement de 5000 euros entre les mains du notaire du promettant et de 26 500 euros au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, en cas de de non signature de l’acte de vente du seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Selon courrier électronique en date du 19 novembre 2021, soit antérieurement à l’expiration du délai de validité de la promesse de vente, le notaire de la SAS Impresa Immo a indiqué au notaire du promettant que la SAS Impresa Immo souhaitait être déliée de la promesse de vente rédularisée le 17 septembre 2021 sans indemnité autre que les 5000 euros versés au titre d’une avance sur l’indemnité d’immobilisation. Il était précisé que le service de l’urbanisme de la commune interdisait de changer la destination des lots objet de la promesse de vente en professionnel ou en habitation, la commune ne souhaitant plus voir sortir de voitures de cet immeuble. Par courrier électronique en date du 30 novembre 2021, toujours antérieurement à l’expiration de ce délai, le notaire de la SAS Impresa Immo souhaitait l’accord de la SCI de la [Adresse 9] Loup pour rendre la promesse de vente caduque, ne s’agissant pas de bureaux contrairement à la désignation des lots d’origine et la restitution de l’indemnité d’immobilisation déjà versée, avec indication de ce que, selon service de l’urbanisme, le local était bien à usage professionnel mais non un bureau comme prévu au code de l’urbanisme, que la destination actuelle était “équipements d’intérêt collectif et services publics avec comme sous destination établissements d’enseignement de santé et d’action sociale et que pour être un bureau il faudrait être en destination autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire avec comme sous destination bureau. Il était enfin précisé que les contraintes d’urbanisme ne permettait pas à la SAS Impresa Immo d’y réaliser des bureaux.

Il est constant que la SAS Impresa Immo a renoncé à la vente et n’a pas levé l’option d’achat ni signé l’acte de vente dans le délai de réalisation contractuellement prévu et il apparaît que les conditions suspensives ont été intégralement réalisées, y compris la condition suspensive de droit commun, dont la SAS Impresa Immo se prévaut, relative à une diminution sensible de la valeur ou à une impropriété à la destination que le bénéficiaire entend donner à l’immeuble, en cas de titres de propriété antérieurs, de pièces d’urbanisme ou autres, ne devant pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués pouvant grever l’immeuble et avoir l’effet précité.

En effet, étant rappelé et constaté que dès signature de la promesse de vente, il était prévu, souhaité et acté que le bénéficiaire, la SAS Impresa Immo, entendait affecter le bien vendu à usage professionnel de bureaux, et alors que les éléments d’analyse de la mairie de la commune concernée tels que produits par les parties consistent en des courriers postérieurs à la conclusion de la promesse de vente et à la date d’expiration de sa validité, puisqu’il s’agit de courriers des 17 janvier 2022, 10 mai 2022, 2 novembre 2022 et 23 octobre 2023, il ne peut qu’être constaté que le document contractuel que constitue la promesse de vente du 17 septembre 2021, s’il actait la volonté d’affectation des lieux en bureaux, ne portait aucunement mention de ce que les places de stationnement revêtaient un caractère déterminant dans la transaction. De plus et en tout état de cause, s’il est incontestable, au vu notamment du courrier de la mairie en date du 23 octobre 2023, que le changement de destination en bureaux entraînait la nécessité de créer 8 places de stationnement, cette création ne peut valoir, par référence aux termes de la condition suspensive de droit commun et à leur portée, quelconque diminution, sensible ou non, de la valeur de l’immeuble, au contraire, au moins à terme, s’agissant de places de stationnement ni impropriété à destination, là encore au contraire. La qualification de servitude ne peut pas davantage être retenue.

Ainsi, les conditions suspensives ayant été réalisées, l’absence de réalisation de la vente, du seul fait de la SAS Impresa Immo, ne pouvait et ne peut qu’entraîner le paiement de l’indemnité d’immobilisation dans les conditions et montants contractuellement prévus. 

La SAS Impresa Immo sera condamnée à payer à la SCI de la Pointe saint Loup la somme de 31 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que fixée par la promesse unilatérale de vente du 17 septembre 2021, somme dont 5000 euros sont déjà séquestrés entre les mains de l’office notarial Norial situé à Orléans. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

La SCI de la Pointe Saint loup sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique distinct de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dont le paiement a été sollicité pour la première fois le 14 septembre 2022. 

Le présent jugement sera déclaré commun et opposable à la SARL Norial, office notarial à [Localité 7] (45).

- sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


Vu l’ordonnance du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 8 mars 2023 ayant ordonné aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire 

Vu l’ordonnance en date du 15 mai 2023 du tribunal judiciaire d’Orléans de désignation d’un médiateur

Condamne la SAS IMPRESA IMMO à payer à la SCI de la Pointe Saint Loup la somme de 31 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse unilatérale de vente du 17 septembre 2021, somme dont 5000 euros sont déjà séquestrés entre les mains de l’office notarial Norial situé à Orléans (45), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Déboute la SCI de la [Adresse 8] Saint Loup de sa demande de dommages et intérêts

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Déclare le présent jugement commun et opposable à la SARL Norial, office notarial à [Localité 7] (45)

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SAS IMPRESA IMMO à payer à la SCI de la Pointe saint Loup la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SAS IMPRESA IMMO dont distraction au profit de la SCP WEDRYCHOWSKI§Associés, avocats au barreau d’Orléans


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Monsieur Théophile ALEXANDRE, greffier

Le Greffier La Présidente