Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 4 avril 2025

N° RG 23/09569 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MK42

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
 



11ème civ. S1

N° RG 23/09569
N° Portalis DB2E-W-B7H-MK42

Minute n°25/

























Copie exec. à :
- Me Valérie BACH
- Me Nawel RAFIK-ELMRINI

Le 
 
Le Greffier 
Valérie BACH
Me Nawel RAFIK-ELMRINI


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU
 04 AVRIL 2025


DEMANDEUR :

Monsieur [E] [G]
demeurant [Adresse 8]
[Localité 5]
représenté par Me Valérie BACH, substituée par Me Yuri SOKOLOV, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 37


DEFENDERESSE :

Madame [V] [U]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nawel RAFIK-ELMRINI, substituée par Me Mehdi ELMRINI, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 228


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 23/09569 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MK42

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 octobre 2015 avec prise d'effet au 1er décembre 2015, Madame [V] [U] a donné en location à Monsieur [E] [G] un logement meublé situé au rez-de-chaussée au [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 960 euros outre 88 euros de provision sur charges, payable d'avance le 5 de chaque mois.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé par les parties le 10 décembre 2015.

Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyers soit 1 920 euros a été versé par Monsieur [E] [G].

Le contrat de bail prévu sur un an a été renouvelé tacitement jusqu'en 2018.

Le 1er décembre 2018 avec prise d'effet à la même date, les parties ont signé un nouveau contrat de bail portant sur le même logement meublé et moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1 014 euros outre 106 euros de provision sur charges, payable d'avance le 5 de chaque mois.

Monsieur [E] [G] a notifié à la bailleresse un congé et un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé le 22 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice, Monsieur [E] [G] a fait citer Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- condamner Madame [V] [U] à lui verser la somme de 3 610,69 euros à titre de remboursement des frais qu'il lui a indûment payés,
- condamner Madame [V] [U] à lui régler la somme de 1 920 euros à titre de restituer du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2022,
- condamner Madame [V] [U] à lui régler la somme de 4 608 euros d'indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie,
- condamner Madame [V] [U] à lui régler la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir outre la condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 février 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l'une ou l'autre partie.

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 11 février 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [G], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 5 décembre 2024 aux termes desquelles il maintient l'ensemble de ses demandes et sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [V] [U].

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la bailleresse lui a réclamé tardivement et à tort les charges d'entretien des espaces verts ; il conteste les frais d'entretien pour 2020 (370 euros) et pour 2021 (150 euros) ainsi que les frais d'élagage des arbres en 2021 (1 740 euros). Il soutient que la bailleresse ne démontre pas la réalité de l'intervention des sociétés, que les pièces qu'elle verse aux débats ne justifient en rien une intervention au titre de l'entretien du jardin privatif. Par ailleurs, il soutient que la bailleresse serait domiciliée dans le même immeuble et qu'à tout le moins l'intégralité des frais exposés pour le nettoyage de la cour commune ne sauraient être mis à son seul compte. Par ailleurs, il soutient que les espaces verts étaient accessibles par tous les occupants de l'immeuble et que la bailleresse échoue à prouver qu'il était le seul à pouvoir en jouir. Il indique que c'est le règlement de copropriété qui peut déterminer quelle partie relève des parties communes ou privatives et non les esquisses de l'immeuble et notamment du rez-de-chaussée accompagnées de l'attestation du syndic bénévole produits par Madame [V] [U]. Enfin, il soutient que la copie du descriptif des lots du règlement de copropriété produit aux débats n'a aucune valeur juridique et ne permet pas de déterminer s'il porte sur l'immeuble en question.

Il sollicite le remboursement intégral de son dépôt de garantie ainsi qu'une indemnité de retard. Il soutient que la bailleresse lui impute opportunément diverses sommes au titre de la remise en état du logement pour justifier de la non restitution du dépôt de garantie, sommes qui sont, selon lui, injustifiées.

Ainsi, s'agissant des frais de remise en état du logement suite à son départ, il soutient que la bailleresse n'est pas fondée à les lui réclamer dans la mesure où il ne ressort nullement de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie des dégradations nécessitant la remise en peinture complète des murs et des plafonds ainsi que la restauration et vitrification du parquet. Il soutient que les clichés photographiques produits par la bailleresse pour prouver l'état de « dégradations majeures et d'usures importantes » ne sont pas horodatés et n'ont pas été joints à l'état des lieux de sortie de sorte que leur valeur probante est nulle si ce n'est qu'ils sont inopposables au locataire, et que par ailleurs, l'attestation de témoin de l'agent immobilier travaillant avec la bailleresse est sujette à caution compte tenu de leurs relations. Il souligne que le parquet était déjà en état d'usure pour l'une des chambres lors de son entrée dans les lieux et qu'en tout état de cause l'usure constatée dans l'état des lieux de sortie est normale pour une occupation des lieux sur 5 années, que les travaux de réfection et rénovation que la bailleresse sollicite doivent ainsi être supportés par le bailleur seul. Il soutient que la clause du contrat de bail selon laquelle « les murs abîmés seront à repeindre en blanc avant le départ du locataire afin de laisser le bien dans le même état que lors de son installation », qui figure bien au nouveau contrat de bail de 2018 contrairement à ce que soutient la bailleresse, doit être considérée comme non écrite au regard de l'article 4 de loi du 6 juillet 1989, qu'au surplus elle est abusive. Il expose qu'il a néanmoins pris à sa charge la remise en peinture du logement pour un coût de 1 000 euros dont il demande le remboursement. 

S'agissant des frais de nettoyage de l'appartement, il soutient que l'état de sortie ne fait pas état d'un appartement sale et que partant, ces frais ne sont pas justifiés.

S'agissant du remplacement du lave-linge de marque MIELE par un lave-linge de marque SIEMENS, il soutient qu'il n'a jamais procédé à son remplacement, que l'état des lieux d'entrée y faisait référence par erreur et qu'au surplus ces deux marques sont équivalentes.

S'agissant de la panne de la chasse d'eau, il indique qu'elle ne résulte aucunement de l'état des lieux de sortie où la chasse d'eau et la robinetterie apparaissent en « bon état ».


Madame [V] [U], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 8 février 2025 aux termes desquelles elle demande que Monsieur [E] [G] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et prétentions et demande à titre reconventionnel de condamner ce dernier à lui verser la somme de 815,36 euros au titre des arriérés de charges locatives, la somme de 4 222,69 euros au tire des frais de réparation et de remplacement des meubles cassés ou manquants ainsi qu'à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux entiers frais et dépens.

S'agissant des frais d'entretien du jardin locatif, elle expose que Monsieur [E] [G] a pris en location un appartement disposant d'une cour et d'un jardin privatif, ce qui est confirmé par le règlement de copropriété pour le lot n°8 qui était loué à Monsieur [E] [G]. Elle soutient qu'aucun autre lot n'avait accès à ces espaces verts et que l'immeuble ne comprend aucun autre espace vert. Elle fait valoir que le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que relèvent des charges récupérables pour les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif notamment les jardins privatifs l'entretien courant notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes. Elle conclut que la somme de 1 740 euros au titre des charges liées à l'élagage des arbres est bien une charge locative récupérable. S'agissant des charges liées à l'entretien des espaces verts pour 2020 et 2021, elle soutient que les frais réclamés correspondent aux factures émises par l'entreprise Gaspari et dont elle s'est acquittée ; que ces interventions de 2020 et 2021 concernent l'entretien des espaces verts exclusivement loués par Monsieur [E] [G] et dont il a la jouissance exclusive, qu'elle en apporte la preuve par la production du descriptif des lots de règlement, l'attestation du syndic, la copie de l'extrait du règlement de copropriété qui stipule clairement que les espaces verts sont rattachés au lot n°8 ainsi que la copie intégrale des chapitres du règlement intérieur portant sur les parties communes et privatives. Elle souligne que le locataire se contente de contester ses pièces sans apporter la preuve que les parties pour lesquelles les charges sont réclamées seraient des parties communes.

En réplique, elle explique qu'elle ne réside pas dans l'immeuble mais y a son cabinet médical dans le lot n°7 qui ne bénéficie d'aucun espace vert privatif et n'a aucun accès ou jouissance à la cour, ce qui est confirmé par le règlement de copropriété. 

S'agissant du trop payé de 350,69 euros allégués par le locataire au titre du décompte des charges de 2021, elle soutient que ce dernier ne justifie aucunement d'un trop payé alors que son décompte précise les charges récupérables, les augmentations de loyers et les déductions opérées avec les provisions sur charges de 2019-2020.

S'agissant de ses demandes reconventionnelles en remboursement des frais de remise en état du logement, elle soutient que l'état des lieux d'entée tout comme l'attestation de l'agence immobilière font état d'un appartement en excellent état avec des équipements de haute qualité alors que l'état des lieux de sortie fait état de dégradations majeures et usures importantes. Les dégradations dont elle demande réparation concernent ainsi :
- la vaisselle manquante ou cassée, 
- le remplacement de la machine à laver MIELE d'une valeur de 1 099 euros par un lave-linge d'une valeur nettement moins importante estimée à 100 euros, 
- deux tables de chevet manquantes,
- un carreau de la salle de bain cassé, 
- un panneau de la porte de la chambre cassé,
- un miroir cassé
- la plaque du four SAUTER brisée, 
- le parquet avec « d'importantes traces d'usure ».

Elle soutient que des photographies ont été prises par l'agent immobilier qui en atteste lors de l'état des lieux de sortie et qui démontrent les dégradations du parquet mais également l'état de saleté important des locaux qui a nécessité l'intervention d'une entreprise et aussi la dégradations de certains équipements pourtant de valeur.

S'agissant de la demande de remboursement de la somme de 1 000 euros qui auraient été déboursés pour repeindre le logement par le locataire, elle indique que ce dernier ne justifie nullement de cette dépense dont elle sollicite le rejet. Par ailleurs, elle souligne que la clause qu'il invoque au sujet de la réfaction de la peinture des murs abîmés par le locataire et qui serait abusive n'aurait pas été reprise dans le nouveau contrat de bail. 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, elle soutient que ce dernier doit être restitué dans le délai d'un mois sous peine d'une indemnité de retard mais à la condition que l'état des lieux de sortie ne fasse pas apparaître de dégradations, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle soutient ainsi qu'elle démontre l'existence de dégradations imputables au locataire qui lui permettait de ne pas restituer le dépôt de garantie et qu'elle a à plusieurs reprises informé le locataire que le montant des réparations locatives dépassait très largement celui du dépôt de garantie. Elle sollicite qu'il soit débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de l'indemnité de retard. 

A titre reconventionnelle, elle sollicite ainsi que Monsieur [E] [G] soit condamné à lui verser la somme de 5 038,05 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 avril 2022, comprenant : 
- la somme de 3 129,65 euros au titre des réparations locatives concernant les équipements,
- la somme de 2 977,44 euros au titre des réparations locatives concernant le parquet,
- la somme de 850,96 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement,
- en déduction de la somme de 1 920 euros au titre du dépôt de garantie.

L'affaire est mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les charges locatives

L'article 3 de la loi n° 65-557, 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins. 

Les espaces verts et cours comptent ainsi parmi les parties communes de la copropriété sauf dans l'hypothèse où le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division les aurait déclarés parties privatives incorporées dans un lot de copropriété.

En l'espèce, la bailleresse verse aux débats en annexe n°27 un acte notarié du 10 août 2020 contenant modificatif à état descriptif de division, refonte de règlement de copropriété, vente et constitution de servitude relatif à l'immeuble collectif sis [Adresse 1] à [Localité 6]. 

Il ressort de cet acte que le lot n°8 appartenant à la bailleresse et loué à Monsieur [E] [G] est constitué d'un appartement mais également d'une cour et d'un espace vert ainsi que les 74/1.000èmes des parties communes générales « PC1 ».

Le règlement indique en page 7 que l'ensemble des lots de la copropriété n°7 à 12, 29, 31 à 38 et 41 à 45 sont en indivision sur la partie dénommée « PC1 » qui comprend notamment « au rez-de-chaussée : 1 escalier, 1 cage d'escalier et 1 cour ».

L'esquisse du rez-de chaussée produit en annexe de cet acte désigne clairement les parties communes dont le PC1 qui comporte une cour accessible depuis le dégagement de l'immeuble. Il s'évince de ces documents qu'il s'agit d'une deuxième cour et qui n'est pas la cour dont disposait Monsieur [E] [G] seulement accessible depuis le lot n°8.

Il ressort ainsi sans ambiguïté du règlement de copropriété, comme l'indique le contrat de bail, que le lot n°8 qui était loué à Monsieur [E] [G] est constitué d'un jardin et d'une cour à usage privatif. L'entretien de ces espaces sont ainsi à la charge du seul copropriétaire du lot n°8 et ne constituent pas des charges communes ni des charges à partager avec le lot n°7 qu'occupe la bailleresse. 

Dans ces conditions, il y a lieu de vérifier si les frais d'entretien des ces espaces pris en charge Madame [V] [U] constituent des charges récupérables. 

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (et non, comme indiqué par la bailleresse par le décret n°87-712 pris à la même date et qui concerne la liste des réparations locatives). Il prévoit dans son paragraphe V que les charges récupérables pour les espaces extérieurs au bâtiments dont les espaces verts sont notamment les dépenses pour l'exploitation et l'entretien courant comprenant : 
« les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
La peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages ».

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les deux contrats de bail du logement meublé prévoyait des provisions pour charges avec une régularisation annuelle et qu'il ne s'agissait pas d'un forfait de charges.

Il y a lieu d'observer que Monsieur [E] [G] indique dans ses écritures qu'il a réglé toutes les sommes sollicitées au titre de la régularisation des charges annuelle à l'exception de l'exercice 2021 ce qui n'est pas contesté par la partie adverse.

S'agissant des frais d'élagage des arbres, il y a lieu de relever que l'élagage des arbres n'est pas mentionné dans la liste limitative des opérations énumérées avec précision à l'article V alinéa 2 de l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables. Aussi, les frais d'élagage de 1 740 euros ne sont pas imputables à Monsieur [E] [G].

S'agissant des frais d'entretien des espaces verts contestés pour 2020 (370 euros) et pour 2021 (150 euros), Madame [V] [U] verse aux débats : 
un relevé annuel 2020 émise par [S] [X], auto-entrepreneur, facturé à la bailleresse pour un montant de 370 euros pour un « entretien de la cour du [Adresse 1] à [Localité 6] au titre de l'année 2020 » au 12 mai 2021. Cette dépense est réclamée dans la régularisation de charges effectuée par la bailleresse par courrier du 17 mai 2021 versé aux débats par les parties. Il est constant et non contesté que Monsieur [E] [G] a réglé cette somme,une facture n°21 du même auto-entrepreneur en date du 23 juin 2021 pour le « nettoyage de la cour avec évacuation des déchets » pour un montant de 150 euros payés par chèque par la bailleresse. Cette dépense est réclamée dans la régularisation de charges effectuée par la bailleresse par courrier du 21 juillet 2021 versée aux débats par les parties. 
Il y a lieu de relever que la facture de 2020 est imprécise et ne détaille pas la nature de l'opération effectuée dans la cour au [Adresse 1] à [Localité 6], étant par ailleurs précisé qu'une deuxième cour existe dans la copropriété. Dans la mesure où la nature des opérations d'entretien n'est pas précisée, il n'est pas possible de déterminer qu'il s'agit de charges récupérables à imputer au locataire. Il n'est pas contesté que Monsieur [E] [G] a réglé cette somme. Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [V] [U] à lui rembourser la somme de 370 euros.

Si la facture de 2021 mentionne quant à elle la nature des opérations effectuées par l'entreprise, elle ne précise pas le lieu de l'intervention. Elle est uniquement facturée à « [L] [U] [Adresse 1] » ce qui ne permet pas de s'assurer que l'intervention a bien été effectuée dans la cour dont jouissait à titre exclusif Monsieur [E] [G]. Dès lors, cette dépense n'est pas imputable au locataire.

Monsieur [E] [G] indique dans ses écritures qu'il a réglé toutes les sommes sollicitées au titre de la régularisation annuelle des charges à l'exception de l'exercice 2021. Il ressort du décompte des charges adressé en date du 21 juillet 2021, pour la période du 1er janvier 2021 au 21 juillet 2021 que la bailleresse fait état des sommes suivantes : 
- 43,75 euros au titre des charges récupérables,
- 99,36 euros au titre de la consommation d'eau et assainissement
- 105 euros pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- 150 euros pour l'entretien des espaces verts
- 1 740 euros pour l'élagage des arbres 
soit un total de charges de 2 138,11 euros 
- 143,20 euros au titre de l'augmentation des loyers
- il est indiqué que Monsieur [E] [G] a réglé 742 euros au titre des provisions sur charges (106 euros X 7).

Selon ce décompte et eu égard aux développement précédents sur les charges relatives à l'entretien des espaces verts, les charges récupérables pour la période du 1er janvier 2021 au 21 juillet 2021 sont de 391,31 euros (après déduction des frais d'entretien des espaces verts de 150 euros et des frais d'élagage de 1 740 euros ).
Monsieur [E] [G] ayant versé la somme de 742 euros de provisions pour charges sur ladite période, Madame [V] [U] sera condamnée à lui rembourser la somme de 350,69 euros à ce titre.

Monsieur [E] [G] sollicite le remboursement au titre des frais d'élagage de 1 740 euros et la somme de 150 euros au titre de l'entretien des espaces verts pour l'année 2021 alors qu'il reconnaît n'avoir pas versé la somme réclamée par la bailleresse au titre de la régularisation des charges pour ladite période et qu'il indique réclamer le solde qui lui est dû à hauteur de 350,69 en raison du trop perçu. Il y a lieu de rejeter ses demandes de remboursement pour ces deux frais dont il ne s'est pas acquitté.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [V] [U] à verser à Monsieur [E] [G] la somme totale de 720,69 euros (370 euros + 350,69 euros) en remboursement des charges indûment versées par le locataire.


II. Sur les frais de remise en état des lieux

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En l'espèce, Madame [V] [U] sollicite que Monsieur [E] [G] soit condamné à lui verser la somme de 5 038,05 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 avril 2022, comprenant :
- la somme de 3 129,65 euros au titre des réparations locatives concernant les équipements et notamment : 
la somme de 357,66 euros en remplacement de la vaisselle manquante,la somme de 1 099 euros correspondant au prix d'achat du lave-linge MIELE qui aurait été remplacé par un modèle d'une valeur de 100 euros,la somme de 498 euros correspondant à la valeur de deux tables de chevet manquantesla somme de 605 euros pour le remplacement d'un carreau cassé dans la salle de bain, d'un panneau de porte de la chambre cassé ainsi qu'un miroir cassé,la somme de 569,99 euros en remplacement du four dans la mesure où la plaque a été dégradée en précisant que s'agissant d'une pièce non détachable, elle sollicite son remplacement,- la somme de 2 977,44 euros au titre de la remise en état du parquet,
- la somme de 850,96 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement,
- en déduction de la somme de 1 920 euros au titre du dépôt de garantie.

Il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé le 10 décembre 2015 les éléments suivants : 
- la cuisine est équipée d'un lave-vaisselle de marque MIELE, il est indiqué en bon état,
- dans la salle de bain il est indiqué en divers « LL + CL = MIELE »
- la cuisine est équipée d'un four et plaque SAUTER en bon état,
- la fenêtre de la salle de bain est en état d'usure, 
- l'état des murs et la peinture de l'entrée, de la salle de bain, des WC, de la chambre à coucher, du plafond du séjour et du dressing est indiqué en bon état ; l'état des murs et la peinture de la cuisine, des murs du séjour en très bon état,
- le parquet est en bon état pour l'entrée, le séjour, la chambre ; il s'agit des seules pièces avec du parquet.

Il ressort de l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 22 juillet 2021 les éléments suivants : 
- pour l'entrée : le parquet est en état d'usure, la peinture des murs et plafond est en état d'usure, 
- pour la cuisine : la peinture des murs et plafond est en bon état, il est en outre indiqué que la vitre intérieure du four est cassée,
- pour la salle de bains : la peinture des murs et du plafond et en état d'usure, sont notées des traces de fuite d'eau sur les murs, et un carreau cassé au niveau de la fenêtre,
- pour le séjour : il est noté « importantes traces d'usure » sur le parquet noté en mauvais état, la peinture du plafond est en état d'usure, il n'est rien indiqué concernant la peinture des murs,
- pour la chambre : il est noté que le panneau supérieur de la porte de la chambre est cassé, la peinture des murs et en bon état et celle du plafond en état d'usure, le parquet est en état d'usure.

Figure également dans l'état des lieux de sortie une description détaillée des éléments d'équipement dont il ressort notamment que : 
- la machine à laver de marque MIELE a été remplacé par un modèle SIEMENS,
- dans le séjour, un « miroir posé est cassé (fêlé) en bas »,
- deux tables de chevet dans la chambre sont manquant,
- l'ensemble de la literie dont un matelas est noté en état d'usure.

Madame [V] [U] fait état, en plus des états des lieux d'entrée et de sortie de clichés photographiques de certains éléments et équipements dégradés, elle indique qu'ils ont été pris par l'agent immobilier lors de l'état des lieux de sortie, ce qui est contesté par Monsieur [E] [G]. Elle fourni également une attestation de témoignage dudit agent immobilier qui indique avoir pris ces photographies le jour de l'état des lieux.

Force est de constater que les clichés photographiques ne sont pas horodatés et ni annexés à l'état des lieux de sortie qui a pourtant été réalisé de manière contradictoire par l'ensemble des parties, qu'une attestation de l'agent immobilier pour Ariane Transaction qui aurait pris ces photographies n'est pas suffisant pour s'assurer qu'ils ont été pris de manière contradictoire ; qu'au demeurant la qualité desdits clichés photographiques ne permet pas de constater la nature et l'ampleur des dégradations dont se prévaut la bailleresse. 

Ceci étant, il y a lieu de déterminer l'existence de réparations locatives en procédant à la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie pour vérifier s'ils sont imputables au locataire.

S'agissant des frais de remise en état du parquet estimés à 2 977,44 euros. Il y a lieu de relever que l'état des lieux d'entrée dans l'appartement mentionne que le parquet est en bon état pour l'entrée, le séjour, la chambre ; il s'agit des seules pièces avec du parquet. L'état des lieux de sortie mentionne que le parquet est en état d'usure pour la chambre et l'entrée sans autre précision. Pour le séjour, le parquet est mentionné en mauvais état avec des « traces importantes d'usure » sans autre précision. Madame [V] [U] produit en annexe 16 un devis n°DE034948-HAS/90 de la SAS Kleinmann pour un montant total de 2 706,76 euros HT et 2 977,44 TTC avec les postes de dépenses suivants : 
Chambre du fond n°1 : sol ancien parquet cloué posé sur lambourdes lames larges 150 mmponçage et vitrification : 963,30 euros HT,
Chambre du fond n°2 : sol ancien parquet cloué posé sur lambourdesponçage et vitrification : 888,44 euros HT,
fournitures et pose de plinthes moulurées 60 euros HT,
Dégagement : sol parquet clouéponçage et vitrification du parquet 505,02 euros HT,
ponçage et vitrification de la porte chêne : 180 euros HT,
Traitement des déchets et déplacements : 110 euros HT.
Il ressort de l'ensemble de ces documents et pour une occupation des lieux pendant plus de 5 années et demi que la bailleresse ne démontre pas des dégradations ou un défaut d'entretien du parquet de la part du locataire. Elle se contente d'indiquer que le parquet est en état d'usure ou avec des traces d'usures importantes sans décrire précisément les éventuelles dégradations étant en outre observé qu'il s'agit d'un parquet ancien comme le mentionne le devis qu'elle produit. Aucune dégradation ou manque d'entretien ne peut ainsi être imputable au locataire et qui justifierait le ponçage et la vitrification complète du parquet du logement, pas plus que la pose de plinthes moulurées qui au demeurant ne sont évoquées ni par l'état des lieux d'entrée ni par celui de sortie. 
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [V] [U] à ce titre. 

Ne sont pas justifiés car ne ressortent aucunement de l'état des lieux de sortie les frais suivants :
les frais de remplacement de la vaisselle manquante pour une somme de 357,66 euros, l'état des lieux de sortie n'évoquant aucunement ce point, ni d'ailleurs aucun des contrats de bail,les frais de nettoyage complet de l'appartement à hauteur de 850,96 euros dans la mesure où il ne ressort nullement de l'état des lieux de sortie que l'appartement loué par Monsieur [E] [G] était dans un état sale,la réfaction de l'ensemble de la peinture de l'appartement. En revanche, Monsieur [E] [G] se contente d'alléguer qu'il a pris en charge ce chef de dépense pour un montant de 1 000 euros sans produire aucune pièce justificative à l'appui, par ailleurs l'état des lieux de sortie mentionne que la peinture est en bon état pour certaines pièces ou en état d'usure pour d'autres, aussi sa demande de remboursement sera ainsi rejetée.
Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [V] [U] de ses demandes au titre de ces frais et de débouter Monsieur [E] [G] au titre du remboursement de la somme de 1 000 euros.


Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que constituent des dégradations et défaut d'entretien imputables à Monsieur [E] [G] les éléments suivants :

le bris d'un miroir dans le séjour. Madame [V] [U] fournit un devis n°S21/0545 du 7 septembre 2021 d'un montant de 240 euros pour le remplacement du miroir. Il y a lieu de faire droit à sa demande,
la dégradation du panneau supérieur de la porte de la chambre ; Madame [V] [U] fournit un devis n°S21/0545 du 7 septembre 2021 d'un montant de 120 euros. Il y a lieu de faire droit à sa demande,
un carreau cassé au niveau de la fenêtre de la salle de bain ; Madame [V] [U] fournit un devis n°S21/0545 du 7 septembre 2021 d'un montant de 190 euros pour la réparation du vitrage de la fenêtre. Il y a lieu de faire droit à sa demande,
la dégradation de la vitre intérieure du four. Madame [V] [U] fournit le prix d'un four encastrable SAUTER vendu sur site internet pour un prix de 569,99 euros.Elle ne fourni aucun justificatif permettant de s'assurer de la nécessité du remplacement intégral du four encastrable et qu'il ne serait pas possible de réparer le vitrage en question. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à sa demande en minorant à un pourcentage de 20% le prix dudit four. Il y a lieu ainsi de condamner Monsieur [E] [G] à lui verser une somme de 114 euros, à ce titre.

s'agissant des frais de remplacement d'une machine à laver de marque MIELE par une machine à laver de marque SIEMENS, ce dont l'état des lieux de sortie fait état, Madame [V] [U] produit une facture en annexe 12 qui serait une facture d'achat de la machine à laver, force est de constater que cette facture est en allemand, qu'elle affirme que l'électroménager de marque SIEMENS aurait une valeur de 100 euros, sans en justifier, dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre.
s'agissant des frais de remplacement de deux tables de chevet manquant de la chambre à coucher, si l'état des lieux de sortie en fait état, force est de constater que Madame [V] [U] fournit en annexe 11 un document rédigé en allemand pour justifier du prix d'achat de ce mobilier, en l'état et en l'absence d'une traduction de ce document, il y a lieu de rejeter sa demande.
Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [G] à payer à Madame [V] [U] la somme totale de 664 euros au titre des réparations locatives.


III. Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande au titre de l'indemnité de retard

Les articles 22 et 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoient que le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de location pour garantie l'exécution des obligations locatives du locataire est limité à deux mois de loyer en principal.

L'article 22 prévoit en outre que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.(…) 

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, il est non contesté que Monsieur [E] [G] a versé une somme de 1 920 euros au titre du dépôt de garantie.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [V] [U] au versement de cette somme.

Monsieur [E] [G] sollicite la condamnation de Madame [V] [U] à lui verser une indemnité de retard. Il lui reproche de ne pas avoir procédé à la restitution du dépôt de garantie en lui imputant diverses sommes qu'il estime injustifiées.

Or, il y a lieu de relever que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée du logement et que certaines des réparations locatives sollicitées par la bailleresse étaient justifiées. Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [E] [G] au titre de l'indemnité de retard. 

Par ailleurs, compte tenu des condamnations respectives au titre des réparations locatives, du remboursement du dépôt de garantie et du remboursement des charges locatives, il y a lieu d'ordonner la compensation des créances respectives.


IV. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [U] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
- Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [U] à verser la somme de 600 euros en application de l’article précité.
 
- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 720,69 euros en remboursement des charges locatives indûment perçues ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 1 920 euros en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Madame [V] [U] la somme totale de 664 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la compensation des créances respectives des parties ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et prétentions ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS