Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 4 avril 2025

N° RG 23/09418 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MKRL

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 13]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 7]



11ème civ. S1

N° RG 23/09418
N° Portalis DB2E-W-B7H-MKRL

Minute n°25/






















Copie exec. à :
- Me Jihane ABBASS
- Me Laurence GENTIT

Copie c.c à :
- la Préfecture
- Mme [T]

Le 
 
Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU
 04 AVRIL 2025


DEMANDERESSE :

S.C.I. DES ROMAINS
Inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n°421 355 512
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Laurence GENTIT, substituée par Me Eva GUELL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 203


DEFENDERESSE :

Madame [O] [T]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 9]
comparante assistée de Me Jihane ABBASS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 174


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 23/09418 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MKRL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2013, la SCI des Romains a donné en location à Madame [O] [T] un logement situé [Adresse 4] à 67200 Strasbourg moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros outre 70 euros de provisions pour charges. 

Par suite d'un défaut de paiement de loyers, la SCI des Romains a fait délivrer à Madame [O] [T], le 3 février 2023, un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 9 838 euros.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la SCI des Romains a fait assigner Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcé de résiliation judiciaire du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 6 713 euros et d'une indemnité d'occupation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 20 juin 2023.

Le rapport de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçu le 7 février 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l'une ou l'autre partie. 

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 11 février 2025.

A cette audience, la SCI des ROMAINS, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures en date du 7 novembre 2024 aux termes desquelles elle sollicite : 
- déclarer sa demande recevable et bien fondée et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,
- constater que le dossier de surendettement de la locataire a été déclarée recevable le 18 juillet 2023 par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire au 4 avril 2023,
- prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail signé par application de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner la locataire à lui verser une somme de 730 euros à titre d'indemnité d'occupation indexé, et ce, à compter du 4 avril 2023 jusqu'à évacuation effective et remise des clefs,
- prendre acte de la décision de la commission de surendettement en ce qu'elle a prononcé l'effacement de l'arriéré locatif à hauteur de 10 010,31 euros sous réserve des exceptions prévues par la loi,
- à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que la clause résolutoire reprendra son plein effet en cas de non paiement d'un loyer ou charges comprises durant le délai de deux ans entre le 19 septembre 2023 et jusqu'au 19 septembre 2025, ordonner dans ce cas l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et la condamner à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle indexée de 730 euros,
- en tout état de cause, condamner la locataire à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre tous les frais et dépens de l'instance.

Elle fait valoir que Madame [O] [T] a initié une procédure de surendettement postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire et que partant, elle est recevable à former ses demandes et que la clause a produit ses effets. Dans la mesure où la dette locative a fait l'objet d'un effacement par la commission de surendettement, elle renonce à sa demande en paiement ; en revanche, elle maintient ses demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire en faisant valoir qu'il est de jurisprudence constante que la procédure de surendettement initiée postérieurement ne fait pas obstacle au jeu de la clause résolutoire. A titre infiniment subsidiaire et si le tribunal devait faire droit aux demandes de la locataire en suspension des effets de la clause résolutoire, elle sollicite une clause cassatoire pour que la clause résolutoire reprenne ses effets en cas d'absence de paiement des loyers.

Madame [O] [T], assistée de son conseil, se réfère à ses dernières écriture en date du 13 janvier 2025 aux termes desquelles elle sollicite : 
- la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail pour une durée de deux ans à partir de la décision de la commission de surendettement du 19 septembre 2023, soit jusqu'au 19 septembre 2025,
- rappeler que si le locataire s'est correctement acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,
- débouter la SCI des Romains de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI des Romains aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que selon l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi [Localité 11] du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, la décision d'effacement de la dette locative de la commission de surendettement du 19 septembre 2023 doit entraîner la suspension des effets de la clause résolutoire, que par ailleurs, la locataire est depuis, à jour du paiement de ses loyers et charges courant et qu'aucun incident de paiement n'est intervenu. 

L'affaire est mise en délibéré au 4 avril 2025.

Madame [O] [T] a fait parvenir en cours de délibéré deux notes du 12 mars 2025 et du 16 mars 2025 contenant des demandes nouvelles à l'encontre de la bailleresse et faisant des observations sur les plaidoiries des conseils.

Le conseil de la SCI des Romains a répondu par note en délibéré du 20 mars 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aucune note en délibéré n'a été autorisée par la juridiction, Madame [O] [T] au demeurant comparante, ni son conseil n'ayant pas demandé à l'audience à être autorisés à produire un tel écrit au cours du délibéré. Aussi celle-ci est irrecevable, par application de l'article 445 du code de procédure civile et sera donc écartée. La note en réponse du conseil de la partie adverse est donc sans objet.

I. Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 6 février 2023.

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 13 février 2024. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ce que démontre la bailleresse en produisant divers décomptes qui ne sont pas contestés par la locataire.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 février 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par suite des décisions rendues en matière de surendettement

La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l'article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 s'applique au présent litige.

Ainsi l'article 24 VIII de loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au présent litige dispose que : 
« Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, la SCI des Romains renonce à sa demande de paiement de l'arriéré locatif en raison de la procédure de surendettement qui a abouti à un effacement de la dette, dette qui n'est, au demeurant, pas contestée par la locataire. En revanche, elle maintient ses demandes au titre des effets du constat de l'acquisition de la clause résolutoire soit l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats par les parties que la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 20 juillet 2023 une décision de recevabilité au profit de Madame [O] [T] et le 19 septembre 2023 a décidé d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de la créance de la SCI des Romains (dette locative) à hauteur de 10 010,31 euros arrêtée au 19 septembre 2023. La contestation de cette dernière a été jugée irrecevable de sorte que les mesures décidées par la commission de surendettement sont entrées en application le 19 septembre 2023.

La juridiction ne peut dès lors que constater l'effacement de la dette.

En application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, la décision de la commission de surendettement fait obstacle à l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit. Il convient donc, comme le soutient Madame [O] [T], de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d' effacement soit à compter du 19 septembre 2023 et ce, jusqu'au 19 septembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges courants. La juridiction dira donc que, si Madame [O] [T] s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que, dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. 

Il y a par conséquent lieu de débouter la SCI des Romains de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.


III. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [T] succombe à l’instance dans la mesure où il est constaté l'acquisition de la clause résolutoire de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

- Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SCI des Romains les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les notes en délibéré des 12 et 16 mars 2025 produites par Madame [O] [T] ;

DÉCLARE l'action de la SCI des Romains recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2013 entre la SCI des Romains, d'une part, et Madame [O] [T], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] 67200 Strasbourg sont réunies à la date du 4 avril 2023 ;

CONSTATE l'effacement de la dette de Madame [O] [T] à l'égard de la SCI des Romains à hauteur de 10 010,31 euros arrêtée au 19 septembre 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d'effacement du 19 septembre 2023, soit jusqu'au 19 septembre 2025 ;

RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement des loyers et charges courants ;

DIT que si Madame [O] [T] s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que, dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet ;

DIT, dans cette dernière hypothèse, qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants, dus postérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin du 19 septembre 2023, dans les conditions du bail, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [O] [T] et de tous occupants de son chef, de l'appartement situé [Adresse 6], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Madame [O] [T] sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;

DÉBOUTE la SCI des Romains de ses autres demandes et prétentions ;

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS