Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 4 avril 2025

N° RG 24/01073 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EY

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]



11ème civ. S1

N° RG 24/01073
N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EY

Minute n°25/



























Copie exec. à :
- Me Camille BLANCHARD
- Me Juliette THOMANN

Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DU 04 AVRIL 2025


PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [W] [Z]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191


PARTIES REQUISES :

Madame [X] [P]
dont le dernier domicile connu est [Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, non représentée
citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [N] [R]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Juliette THOMANN, substituée par Me Steven AIRIAU, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 281


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé signé électroniquement le 25 août 2022, Monsieur [W] [Z] a loué à Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] (rez-de-chaussée), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 666,55 euros outre 60 euros de provision pour charges, payable d'avance le 1er du mois.

Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024 à Monsieur [N] [R] et le 23 avril 2024 à Madame [X] [P], Monsieur [W] [Z] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 493,59 euros au titre des loyers et charges échus au 25 mars 2024, mois de mars 2024 inclus. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024 pour Monsieur [N] [R] et du 6 août 2024 pour Madame [X] [P], Monsieur [W] [Z] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, 
- ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner les locataires solidairement à payer par provision la somme de 3 336,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus, dette qui sera à réactualiser au jour de l'audience y rajoutant les mois d'août 2024 à janvier 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants,
- condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés et charges jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement. 

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin 13 août 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 11 février à la demande du conseil de Monsieur [N] [R].

A cette audience, Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Il maintient ses demandes initiales sauf à réactualiser sa créance, celle-ci s'élevant désormais à 5 328,31 euros au 10 février 2025.
En réplique aux demandes reconventionnelles de report et délais de paiement de la dette formulées par Monsieur [N] [R], il demande leur rejet en faisant valoir qu'il est de mauvaise foi, que le compte des locataires est régulièrement en débit depuis le début du bail, qu'eu égard aux faibles revenus de Monsieur [N] [R] ce dernier est en incapacité de faire face à la dette en sus du loyer courant.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [N] [R] et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour Madame [X] [P], seul Monsieur [N] [R], représenté par son conseil, comparaît. Il se réfère à ses écritures du 7 février 2025 aux termes desquelles il ne conteste pas la demande, en son principe ni dans son montant mais sollicite à titre principal sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil un report du paiement de la dette sur une période de 36 mois, à titre subsidiaire le report du paiement de la dette sur une période de 12 mois puis des délais de paiement de 36 mois à l'issue et à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement sur une période de 36 mois et en tout état de cause de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens. Il fait état de ses difficultés financières du fait de sa séparation avec sa compagne et l'absence d'une activité salariée. Il fait valoir qu'il perçoit désormais des prestations de la CAF outre des indemnités de France Travail et qu'il sera en capacité de travailler quand le jugement de divorce sera prononcé et aura fixé les droits de visite et d'hébergement pour son fils. Il fait ainsi état de ce que sa situation n'est pas irrémédiablement compromise et que les délais sollicités lui permettront de stabiliser sa situation financière.

L'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçue le 2 janvier 2025. Il fait état de ce que Monsieur [N] [R] indique que Madame [X] [P] aurait quitté le domicile familial en juillet 2023, que depuis il a à sa charge l'ensemble de frais du foyer et la charge de son fils de 5 ans. Sans emploi, il a des revenus mensuels de 1 724,10 euros constitués d'allocations chômage, de la prime d'activité et des aides de la CAF, ses charges mensuelles s'élèvent à 2 000 euros outre des remboursements pour un trop perçu de France Travail, à titre de frais de justice et pour le périscolaire de son fils. Il indique qu'il peut faire face à un plan d'apurement de sa dette locative grâce à l'aide financière de sa famille.

L’affaire est mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande
- Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 août 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 janvier 2025. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 à Monsieur [N] [R] et du 23 avril 2024 à Madame [X] [P] rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 mai 2024 pour Monsieur [N] [R] et au 24 juin 2024 pour Madame [X] [P], conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Au vu des justificatifs fournis, il n'est pas sérieusement contestable que la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Les locataires ne contestent pas la dette et ne justifient d'aucun paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leurs obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu'au 10 février 2025, la dette locative de Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] s’élève à la somme de 5 328,31 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de l'évolution de la dette depuis l'assignation.


III. Sur les demandes reconventionnelles

L'article 1343-5 du code civil dispose que : 
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Monsieur [N] [R] sollicite un report à titre principal et un échelonnement de la dette à titre subsidiaire sur une période de 36 mois sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le bailleur s'oppose à ces demandes.

Il y a lieu de relever que l'article 1343-5 du code civil prévoit la possibilité pour le juge d'octroyer des délais sur une durée de deux années et non trois années.

En tout état de cause, la situation financière de Monsieur [N] [T], célibataire avec un enfant à charge et des revenus constitués des seules indemnités de France Travail et prestations familiales pour un montant d'environ 1 724 euros par mois, ne lui permet manifestement pas de régler la dette locative dans le délai maximal de 2 ans, ses revenus étant par ailleurs insuffisants à couvrir l'ensemble de ses charges mensuelles qui excèdent ses revenus. Il est en outre observé qu'il ne démontre pas avoir repris le paiement intégral des loyers en cours, les derniers versements étant partiels. Il y a lieu enfin de relever que la dette locative remonte à janvier 2023 et s'est constituée peu de temps après la prise d'effet du contrat de bail.

La dette n'a ainsi cessé d'augmenter pour s'établir au 10 février 2025 à la somme de 5 328,31 euros.

De même, la reprise d'une activité professionnelle espérée par Monsieur [N] [R] reste purement hypothétique et apparemment subordonnée au prononcé d'un jugement de divorce dont il est nullement démontré qu'il constituerait un obstacle à une quelconque reprise d'activité, étant par ailleurs observé que l'existence d'une telle procédure de divorce n'est pas justifiée.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [N] [R] de ses demandes de report et d'échelonnement de la dette.


IV. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

- Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [Z] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l'action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 25 août 2022 entre Monsieur [W] [Z], d'une part, et Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] (rez-de-chaussée) sont réunies à la date du 28 mai 2024 pour Monsieur [N] [R] et 24 juin 2024 pour Madame [X] [P] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] solidairement à verser à Monsieur [W] [Z] la somme de 5 328,31 euros (décompte arrêté au 10 février 2025, mois de février 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] solidairement à verser à Monsieur [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTONS Monsieur [N] [R] de sa demande de report et d'échelonnement de la dette ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] in solidum à verser à Monsieur [W] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] et Madame [X] [P] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS