Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 4 avril 2025

N° RG 24/06024 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3R7

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]



11ème civ. S1

N° RG 24/06024
N° Portalis DB2E-W-B7I-M3R7

Minute n°25/























Copie exec. à :
- Me Mireille STIEBERT-LACOUR
- M. [R]
- Mme [K]

Le 
 
Le Greffier
Mireille STIEBERT-LACOUR


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU
 04 AVRIL 2025


DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Z]
demeurant [Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Mireille STIEBERT-LACOUR, substituée par Me Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40


DEFENDEURS :

Monsieur [V] [R]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant, non représenté

Madame [O] [K]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante, non représentée


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 5 novembre 2022, Monsieur [T] [Z], a donné à bail à Monsieur [V] [R] un logement et un parking sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 274,83 euros pour le logement, 46,47 euros pour le parking, outre 35 euros de provisions pour charges comprises.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Madame [O] [K] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Monsieur [V] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Monsieur [T] [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 655,67 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2024 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [O] [K], la caution, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Monsieur [T] [Z] a fait assigner Monsieur [V] [R] et par acte du 16 mai 2024 Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
• constater la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire au 14 avril 2024,
• en conséquence, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,
• condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1 391,39 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le parking, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024,
• condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du contrat de bail et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,
• condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution.

La CCAPEX a été saisie le 15 février 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 6 mai 2024.

A l'audience du 10 décembre 2024, le bailleur représenté par son conseil a indiqué que le locataire avait quitté les lieux le 8 mai 2024 et a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 277,61 euros au titre du solde des loyers impayés ainsi que des frais de remise en état des lieux outre la condamnation aux frais et dépens de l'instance. La juridiction a renvoyé l'affaire pour signification des nouvelles demandes notamment afférents aux réparations locatives au locataire et à la caution et production par le bailleur d'un justificatif de sortie des lieux.

Monsieur [V] [R] cité à étude n'a pas comparu ni personne pour lui.

Madame [O] [K] citée à personne n'a pas comparu ni personne pour elle.

L'affaire a été retenue à l'audience 11 février 2025.

A cette audience, la bailleur représenté par son conseil se réfère à ses conclusions du 31 janvier 2025 aux termes desquelles il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] à lui payer la somme de 277,61 euros au titre des frais afférents aux frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et la dénonciation à la caution ainsi que le coût de la signification de l'assignation. Il confirme que le locataire a quitté les lieux le 7 mai 2024.

Au soutien de ses demandes il fait état d'un arriéré locatif et de frais de remise en état des lieux, il explique avoir déduit de ses demandes le dépôt de garantie versé par le locataire. Il précise que ses nouvelles demandes ont été portées à la connaissance du locataire en ce qu'il produit en annexe 15 un courrier d'arrêté de compte locataire faisant état des frais de remise en état et qui aurait été transmis à Monsieur [V] [R] par courrier à sa nouvelle adresse.

Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] ne comparaissent pas.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort compte tenu des demandes initiales.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Il ressort des pièces de la procédure que les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 II, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur et que l’arriéré locatif a été réglé après délivrance de l’assignation.

Dès lors, la demande formée par le bailleur était bien fondée au moment où l’instance a été introduite.


II. Sur les demandes principales

Il y a lieu de constater que le bailleur se désiste de ses demandes de constat de résiliation du contrat de bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation dans la mesure où le locataire a quitté les lieux le 7 mai 2024.

- Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, l'auteur d'une demande incidente formulée à l'encontre d'une partie défaillante doit, en application de l'article 68 du code de procédure civile, respecter les formes prévues pour l'introduction de l'instance et formaliser sa demande par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte de commissaire de justice.

En l'espèce, Monsieur [T] [Z] a assigné le locataire ainsi que la caution aux fins de constat de résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, expulsion et condamnation en paiement d'un arriéré locatif et indemnité d'occupation outre les dépens et frais de l'article 700 du code de procédure civile. A l'audience du 10 décembre 2024 en raison du départ du locataire des lieux loués, le bailleur a sollicité outre la condamnation à un arriéré locatif la condamnation du locataire au titre des réparations locatives. Le locataire et la caution ne comparaissant pas à l'audience, l'affaire a été renvoyée pour permettre au bailleur de signifier ses conclusions aux parties adverses. En dépit de ce renvoi, force est de constater que le bailleur n'a pas procédé à la signification de ses écritures dans lesquelles il forme une demande additionnelle. Il produit en annexe 15 un arrêté de compte locataire qu'il prétend avoir envoyé à la nouvelle adresse du locataire. Il s'ensuit que le bailleur n'a pas respecté les exigences de l'article 68 du code de procédure civile qui lui imposaient de signifier aux parties ses écritures. Par ailleurs, il y a lieu de relever, de manière surabondante, qu'il ne justifie nullement avoir adressé aux parties sa nouvelle demande, aucun justificatif d'envoi figurant aux pièces versées aux débats.

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable sa demande au titre des réparations locatives.

- Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [T] [Z] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges au 16 juin 2024 qui fait état d'un arriéré de loyers et charges à hauteur de 223,30 euros, échéance du mois de mai inclus. 

Monsieur [V] [R] ne conteste pas ce montant. 

Madame [O] [K] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation et accessoires dus par Monsieur [V] [R], pour une durée de 9 années, dans la limite de 11 153,88 euros.

De plus, le commandement de payer du 14 février 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 20 février 2024.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 223,30 euros.

Il y a lieu de constater que Monsieur [V] [R] a versé une somme de 321,30 euros au titre du dépôt de garantie. 

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [Z] à la restituer.

Par ailleurs, il y a lieu d'ordonner la compensation des créances respectives.



III. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la caution, le coût de l'assignation.

- Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [Z] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en constat de résiliation du contrat de bail régulière et recevable ;

DIT que la demande en paiement des réparations locatives est irrecevable ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [T] [Z] de ses demandes principales de résiliation du contrat de bail, expulsion et indemnité d'occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 223,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à restituer à Monsieur [V] [R] la somme de 321,30 euros au titre du dépôt de garantie ; 

ORDONNE la compensation des créances respectives ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [Z] de sa demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la caution, le coût de l'assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS